6 Gründe für Bauverzögerungen und wie Sie diesen vorbeugen

Titelbild - Bauverzögerungen

Endlich! Der Hausbau hat begonnen. Ihr Traumhaus nimmt langsam Gestalt an. Doch plötzlich ist die anfängliche Freude verflogen, Frust macht sich breit. Der Grund: Bauverzögerungen. Der vorgesehene Bezugstermin Ihres Traumhauses rückt in weite Ferne.

Neben Baumängeln zählen Verzögerungen zu den größten Konfliktverursachern während der Bauabwicklung, die in der Regel immer mit Kosten verbunden sind und daher nicht selten in Rechtsstreitigkeiten münden.

Eine Bauzeitverzögerung ist im Grunde nichts anderes als eine Leistungsverzögerung, bei welcher der Auftragnehmer die fällige Leistung nicht rechtzeitig erbringt bzw. erbringen kann.

Im Folgenden erfahren Sie die häufigsten Gründe für Verzögerungen beim Hausbau und wie Sie diesen bereits vor Baubeginn vorbeugen können.

Ursachen für Verzögerungen
bei der Errichtung Ihres Traumhauses

Bauverzögerungen: Top 6 der Ursachen

Eines sollte Ihnen bewusst sein: Tritt ein Zeitverzug von wenigen Tagen ein, mag das im ersten Moment nicht sonderlich tragisch erscheinen. Allerdings zieht eine solche Verzögerung häufig etliche weitere Terminaufschübe nach sich, da beim Hausbau zahlreiche Gewerke und damit Bauleistungen ineinandergreifen.

6 häufige Ursachen von Bauverzögerungen

1. Unzureichende Einreichunterlagen
verlängern das Genehmigungsverfahren

Der Hausbau vollzieht sich in mehreren Bauphasen, zu denen auch das Genehmigungsverfahren gehört. Von der zuständigen Behörde wird geprüft, ob der vorgelegte Entwurf den behördlichen Auflagen entspricht.

Unvollständige Unterlagen verzögern das ohnehin schon zeitlich aufwendige Genehmigungsverfahren. Deshalb gilt es, bereits für die Einreichung alle erforderlichen Unterlagen bei der Behörde vollständig vorzulegen – in der Regel durch den Architekten. Welche Unterlagen in welcher Form notwendig sind, erfahren Sie von der Baubehörde.

2. Witterungsverhältnisse sind oft nur eine Ausrede

Es gibt durchaus Wetterbedingungen, welche die Durchführung von Bauarbeiten ver- oder zumindest behindern – z. B. bei gefrorenem Boden ist kein Aushub der Baugrube möglich. Allerdings werden ungünstige Wetterverhältnisse von den Auftragnehmern gerne als Ausrede benutzt.

Als Beispiel: Innenausbauarbeiten wie Verputz- und Estricharbeiten können auch bei Minustemperaturen erfolgen. Dies erfordert einen Wetterschutz und eine Beheizung der Innenräume auf Verarbeitungstemperatur (z. B. mittels Heizgebläse). Um diese Kosten für die Beheizung und den Wetterschutz zu sparen, werden von Baufirmen gerne die ungünstigen Witterungsverhältnisse vorgeschoben.

Ungünstige Wetterbedingungen, die für die entsprechende Jahreszeit nicht außergewöhnlich sind, können auch nicht als Grund für Bauzeitverzögerungen geltend gemacht werden.

Sollte es doch zu außergewöhnlichen Witterungsverhältnissen kommen, die ein Durchführen bestimmter Arbeiten nicht ermöglichen, muss der Auftragnehmer Sie als Bauherrn umgehend und schriftlich informieren. Bessern sich die Wetterbedingungen, ist mit den Arbeiten unverzüglich fortzufahren.

3. Eigenleistungen: Unterschätzen Sie nicht den Aufwand!

Um Kosten zu sparen, entscheiden sich viele Bauherren für die Durchführung bestimmter Arbeiten in Eigenleistung. Diese Eigenleistungen sind allerdings häufig mit ein Grund für Verzögerungen im Bauablauf, insbesondere dann, wenn der Bauherr den zeitlichen Aufwand unterschätzt und/oder seine fachliche Fähigkeit überschätzt.

Wenn die Eigenleistungen nicht rechtzeitig erbracht wurden und/oder eine Nachbesserung durch die Handwerksfirma erforderlich wird, können Bauherren für daraus resultierende Verzögerungen natürlich keine Regressionsansprüche geltend machen.

Ein Beispiel aus der Praxis:
Der Bauherr möchte einfache Grabungs- und Stemmarbeiten unter Anweisung der Handwerkerfirma selbst durchführen. Wegen der fehlenden handwerklichen Fertigkeit und Erfahrung benötigt er eine Woche länger als vorgesehen. Die Handwerkerfirma kann erst nach Abschluss dieser Vorarbeiten (Grabungs-, Stemmarbeiten) fortfahren. Dadurch werden sich auch die mit der Firma vereinbarten Fertigstellungstermine sowie Arbeiten der weiteren Folgegewerke verschieben.

4. Mangelhafte Baukoordination
verlangt (nicht nur) Fachkompetenz

In einen Hausbau sind immer mehrere Unternehmen (z. B. Architekturbüro, Fachplaner, Handwerker) involviert. Die reibungslose Koordination aller Baubeteiligten stellt eine große Herausforderung dar. Unzulänglichkeiten in der Baukoordination haben immer Verzögerungen zur Folge. Die Baukoordination verlangt Fachkompetenz, Erfahrung und Durchsetzungsvermögen. In der Regel wird der Bau durch den Architekten oder den Bauleiter (z. B. bei der Beauftragung eines Generalunternehmers) betreut.

Erfolgt die Baukoordination durch den Architekten – etwa bei einem Architektenhaus –, können Regressansprüche für Bauverzögerungen (aufgrund mangelhafter Bauüberwachung/-koordination) an den Architekten gestellt werden.

5. Vorsicht bei nachträglichen Sonderwünschen

Um einen Sonderwunsch handelt es sich, wenn auf Wunsch des Bauherren von der ausgeschriebenen Ausführung abgewichen wird.

Sind diese Sonderwünsche vor Baubeginn bekannt, haben sie in der Regel keine/kaum Auswirkungen auf die Bauabwicklung. Werden Sie vom Bauherrn allerdings nachträglich verlangt, gehen damit meist Verzögerungen einher.

Ein Beispiel aus der Praxis:
Der Bauherr entscheidet sich nach der erfolgten Verrohrung für ein anderes Badewannenmodell. Anstatt der Standardbadewanne soll eine Eckbadewanne mit Whirlsystem installiert werden.

Dieser Sonderwunsch bedingt zusätzliche Arbeiten:

  • die Rohranschlüsse (Zu- und Ablauf) müssen adaptiert werden (Whirlwanne hat andere Anschlüsse als die Standardwanne),
  • ein Elektroanschluss für das Whirlsystem ist erforderlich,
  • evtl. ist ein Versetzen einer bereits aufgestellten Trennwand durch den größeren Platzbedarf notwendig,
  • evtl. ist die gewünschte Wanne nicht auf Lager und hat eine längere Lieferzeit etc.

Das sollte Ihnen als Bauherr bewusst sein:
Mit jedem nachträglichen Sonderwunsch sind in der Regel auch Verzögerungen in der Bauabwicklung verbunden.

6. Der Worst Case: Insolvenz von Auftragnehmern

Wenn eine beauftragte und bereits am Bau tätige Firma Insolvenz anmeldet, ist das für Sie als Bauherr doppelt „schmerzhaft“, da Sie dadurch Zeit und Geld verlieren.
Zeit deshalb, weil Sie nicht wissen, wie und wann es mit der Firma weitergeht. Bei Erfordernis müssen Sie ein neues Unternehmen beauftragen. Diese damit verbundenen Verzögerungen wirken sich natürlich auf alle Folgearbeiten und letztlich auch den Fertigstellungstermin aus. Für diese Mehrkosten kann das insolvente Unternehmen nicht mehr aufkommen.

Durch Bauverzögerungen
entstehen immer Mehrkosten

Bauverzögerungen: Mehrkosten


Dazu ein Fallbeispiel:
Der Mietvertrag wurde bereits Monate vorher mit dem Stichdatum des geplanten Fertigstellungstermins gekündigt, der Auszug aus der Mietwohnung steht an. Allerdings konnte der vorgesehene Fertigstellungstermin aufgrund einiger Verzögerungen nicht eingehalten werden. Was nun? Für diese Situation gibt es zwei Möglichkeiten:

  • 1. Sie können in der gekündigten Wohnung bleiben, müssen also bis zum Einzug in das neue Haus weiterhin Miete zahlen: Mehrkosten durch Fortzahlung der Miete.
  • 2. Sie benötigen ein Ausweichquartier (z. B. Hotel/Pension) und evtl. sogar ein Zwischenlager (für Möbel etc.), weil Sie aus der gekündigten Wohnung ausziehen müssen. Allein das Umsiedeln von der gemieteten Wohnung in das Ausweichquartier und von dort in das fertige Haus ist mit erheblichem Aufwand und auch Mehrkosten verbunden.

Des Weiteren können zusätzlich Bereitstellungszinsen anfallen. Wenn Sie beispielsweise durch die Verzögerungen einen Kreditbetrag erst zu einem späteren Zeitpunkt als vereinbart benötigen, verrechnet Ihnen die Bank für den noch ausstehenden Kreditbetrag Bereitstellungszinsen. Lassen Sie es nicht so weit kommen!

Verzögerungen vorbeugen:
Das sollten Sie berücksichtigen

Wenn Sie als Bauherr bei Bauzeitverzögerungen nicht den Kürzeren ziehen wollen, sollten Sie bereits vor Baubeginn gezielt vorsorgen. Sollte es im ungünstigsten Fall zu Rechtsstreitigkeiten kommen, kann das für Sie ansonsten teuer und langwierig werden.

Verbindliche (Fertigstellungs-)Termine und Vertragsstrafen vereinbaren

Bauverzögerungen durch feste Termine vermeiden

Bauunternehmen achten bewusst darauf, keine konkreten Termine in den Verträgen anzuführen. Das ist für Sie als Bauherr immer nachteilig! Fehlen schriftlich vereinbarte Termine, sind Bauzeitverzögerungen vorprogrammiert, da dadurch Auftragnehmern ein großer Handlungsspielraum gewährt wird. So kann es durchaus vorkommen, dass ein Handwerksunternehmen zwischenzeitlich Mitarbeiter von Ihrer Baustelle abzieht, weil sie andernorts dringender gebraucht werden.

Deshalb gilt: Wenn Sie bereits im Bauvertrag einen konkreten (!) Fertigstellungs- bzw. Bezugstermin und auch Schadenersatzansprüche bei Terminverletzung festlegen, haben Sie schon vorab einen wesentlichen Beitrag zur Vermeidung von Verzögerungen geleistet. Dabei ist es wichtig, dass Sie konkrete Termine vereinbaren:

Falsch: Bezugsfertige Übergabe Frühjahr 20xx

Richtig: Bezugsfertige Übergabe bis spätestens 31. Mai 20xx

Wenn Sie auf diese vertraglich vereinbarten Termine und Vertragsstrafen (auf max. 5 % der Auftragssumme begrenzt) bestehen, kann es sein, dass der ein oder andere Auftragnehmer den Preis etwas anhebt. Diese geringfügigen Preisanhebungen können Sie akzeptieren, insbesondere in Anbetracht potenzieller Mehrkosten und weiterer Unannehmlichkeiten durch diverse Verzögerungen. Dafür erhalten Sie Terminsicherheit und Regressanspruch und können bei Bedarf mehr Druck auf den Auftragnehmer ausüben.

Verzichten Sie niemals auf die Vertragsprüfung durch einen Experten

Bevor Sie den Bauvertrag unterzeichnen, lassen Sie ihn unbedingt noch von einem Experten (z. B. Fachanwalt, Verbraucherzentrale, Bauherrenverein) fachkundig prüfen. Als Laie lassen sich verborgene Fallstricke nun einmal nicht erkennen. Ein Fachmann kann Ihnen genau sagen, durch welche Formulierungen oder fehlende Klauseln Ihnen Nachteile entstehen.

Eine solche Prüfung ist die beste Vorsorge, um langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Wenn vertraglich keine konkreten Fertigstellungstermine festgelegt wurden und Sie Schadenersatzansprüche geltend machen wollen, müssen Sie bei Bauverzögerungen den entsprechenden Verursacher/Auftragnehmer in Verzug setzen. Gewähren Sie ihm per Einschreibebrief eine Frist zur Fertigstellung der entsprechenden Leistung.

Online-Anlaufstellen: Hier finden Sie Rat und Hilfe

Treten bei Ihrem Bauvorhaben Schwierigkeiten auf, mit denen Sie überfordert sind, finden Sie auf folgenden Online-Portalen fachlichen Rat und Unterstützung:

Weiterführende Informationen

Autor: Adam Butkiewicz, HypoChart GmbH

Adam Butkiewicz ist Geschäftsführer und Gründer der HypoChart GmbH, einem Online-Spezialisten für Vergleich und Entwicklung von Baufinanzierungszinsen.
Als Autor für das Magazin Immobilien-Insider teilt er zusammen mit ausgesuchten Experten sein Wissen in den Bereichen Hausbau und Finanzierung.