Aktuelle Bauzinsen: täglich die Entwicklung der Top-Zinssätze im Blick

Nettodarlehensbetrag 190.000 €, Sollzins gebunden | Zur repräsentativen Beispielrechnung
Stand: Sonntag, 22. September 2019 | Quelle: Aktuelle-Bauzinsen.info

Anleitung:
Wie Sie von den Banken die günstigsten Bauzinsen erhalten

• 1. Aktuelles Marktzinsniveau beobachten
• 2. Diese 14 Faktoren beeinflussen Ihren Bauzins
• 3. Darum ist ein pauschaler Vergleich nicht möglich
• 4. So ermitteln sie Ihre individuell besten Konditionen

1. Mit uns das aktuelle Marktzinsniveau beobachten

In unser Bauzinsen Vergleichstabelle haben wir für Sie die täglich besten Konditionen aus einer Auswahl von über 400 Banken, Baufinanzierern und Versicherungen zusammengefasst.
Fahren Sie mit dem Mauszeiger über den Zinssatz mit der gewünschten Laufzeit und es wird Ihnen der aktuell günstigste Anbieter angezeigt:

Das Marktzinsniveau: Das Fundament der aktuellen Bauzinsen

Der Markt für Baufinanzierungen besteht nicht nur aus den Kreditnehmern (Ihnen) sowie den Darlehensgebern (den Banken). Mit am Tisch sitzen noch

• der Staat. Sie konkurrieren mit dem Staat um das Geld der Bank. Wenn der Staat hohe Zinsen auf Staatsanleihen zahlt, müssen Sie auch höhere Bauzinsen zahlen. Denn die Bank leiht das Geld lieber dem Staat als Ihnen. Die Wahrscheinlichkeit einer Pleite der Bundesrepublik ist sehr gering. Zahlt der Staat niedrige Zinsen, müssen auch Sie weniger zahlen.
• die Notenbank. Der wichtigste Akteur für die Bauzinsen in den letzten Jahren war die EZB. Sie hat den Leitzins immer weiter gesenkt und dadurch bewirkt, dass die Bauzinsen auf Tiefflug gegangen sind. Der Leitzins bestimmt, wie viel Zinsen Banken bezahlen müssen. Je tiefer der Leitzins ist, desto geringer fallen die Zinssätze aus, mit denen Banken Ihren Kredit als Darlehen an den Endkunden weiterreichen.
• Hier erfahren Sie mehr zu allen Einflüssen auf die aktuelle Zinsentwicklung

Die Bedeutung des Effektivzinssatzes

Aufgeführt haben wir die Effektivzinssätze für Baufinanzierungs-Darlehen. Ein Effektivzinssatz berücksichtigt neben den Nominalzinsen auch alle sonstigen Kosten (wie z. B. Disagio, Bearbeitungsgebühren und eine eventuelle obligatorische Restschuldversicherung).

• Der Effektivzins ermöglicht den Vergleich verschiedener Darlehensangebote.
• Die Angabe des Effektivzinses, der über die Gesamtbelastung aus einem Kredit informiert, ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 6 Absatz 1 Preisangabenverordnung, PAngV).

Um diese erstklassigen Konditionen der Anbieter zu erhalten, müssen Kreditkunden bestimmte Voraussetzungen erfüllen:

• Banken gewähren Top-Konditionen, wenn sie von einem niedrigen Kreditausfallrisiko und einem überschaubaren Bearbeitungsaufwand ausgehen.
• Die Zinsgestaltung hängt aber auch von der individuellen Geschäftspolitik einer Bank ab. Selbst wenn im Einzelfall keine Top-Konditionen in Betracht kommen, so gibt Ihnen die Konditionsübersicht täglich wichtige Hinweise auf Anbieter günstiger Baufinanzierungs-Darlehen.

Individuelle Bauzins-Konditionen spiegeln die Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls

Ihr persönlicher Bauzinssatz setzt sich zusammen aus dem Marktzinsniveau (dem Zins-Fundament) und der Einschätzung einer Bank über das Risiko eines Kreditausfalls bzw. einer Zwangsversteigerung. Auf Grundlage dieser Risiko-Einschätzung berechnen Banken mögliche Zinsaufschläge oder Zinsabschläge. Im zweiten Abschnitt werden die wichtigsten Punkte aufgezählt, die zu Zinsaufschlägen oder Zinsabschlägen führen.

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2. Diese 14 Faktoren beeinflussen Ihren Bauzins

Die besten Baufinanzierungskonditionen werden nur bei Vorliegen optimaler Voraussetzungen eingeräumt. Zu den Faktoren, die maßgeblichen Einfluss auf die Baufinanzierungs-Zinssätze haben, gehören z. B.

• eine einwandfreie Bonität des Kreditnehmers, die insbesondere durch Prüfung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse festgestellt wird (z. B. regelmäßiges Einkommen, nachgewiesen durch ein unbefristetes Beschäftigungsverhältnis)
• der Beleihungsauslauf,
• die Höhe der jährlichen Tilgung und
• die Nutzungsart der Immobilie (Eigen- oder Fremdnutzung, private oder gewerbliche Nutzung).

Die Kreditentscheidungsverfahren der verschiedenen Banken und Institutsgruppen weichen zwar im Detail voneinander ab – entsprechend den Vorgaben der jeweiligen internen Kreditvorschriften, der eingesetzten Kreditentscheidungstechnik und der Geschäftsstrategie. Die Grundelemente von Kreditentscheidung und Zinssatzbestimmung weisen jedoch große Ähnlichkeiten auf.

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2.1 Der Einfluss der Bonität auf die Zinskonditionen

„Bonität“ bedeutet Kreditwürdigkeit und bezeichnet damit die Fähigkeit eines Darlehensnehmers zur Rückzahlung aufgenommener Kredite. Vor einer Kreditvergabe führen Kreditinstitute anhand der Daten des Kreditantragstellers eine Bonitätsprüfung durch, auf deren Grundlage eine Kreditentscheidung erfolgt und über den Kreditzinssatz entschieden wird.

Regelmäßiges Monatseinkommen und Haushaltsplan

Von besonderer Bedeutung ist die Einschätzung der laufenden Zahlungsfähigkeit eines Kunden. Ein regelmäßiges Einkommen des Kreditnehmers gewährleistet die Bedienung eines Baufinanzierungs-Darlehens. Die Prüfung der Einnahmen des Kreditantragstellers bildet daher ein wichtigen Bestandteil der Bonitätsprüfung.

• Bei Arbeitnehmern genügt zum Nachweis regelmäßiger Einkünfte meistens die Vorlage der letzten drei Gehaltsabrechnungen.
• Bei Selbständigen und Gewerbekunden erfolgt regelmäßig eine umfangreichere Bonitätsprüfung. Um die wirtschaftlichen Verhältnisse selbständiger Kreditantragsteller einschätzen zu können, verlangen Banken gewöhnlich die Vorlage der letzten drei Jahresabschlüsse sowie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen.
• Im Rahmen eines Haushaltsplans stellt das Kreditinstitut die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüber und ermittelt den Haushaltsüberschuss.
• Kann der Kreditantragsteller einen zur Kreditbedienung ausreichenden Haushaltsüberschuss nicht nachweisen, so wird die Bank den Darlehensantrag ablehnen. Die Frage einer eventuellen Erhöhung des Kreditzinses stellt sich insoweit nur in einigen Grenzfällen.

Allgemeine Vermögensverhältnisse

Über die Einnahmen-Ausgaben-Situation hinaus sind die allgemeinen Vermögensverhältnisse von Bedeutung. So kann beispielsweise ein hoher Verschuldungsgrad zu einer verschlechterten Zinskondition oder sogar zu einer Kreditablehnung führen.

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2.2 Der Beleihungsauslauf

Auch der sogenannte „Beleihungsauslauf“ wirkt sich unmittelbar auf das Kreditrisiko der Bank und damit auf den Kreditzinssatz aus.

• Der Beleihungsauslauf ist der Quotient aus dem Kreditbetrag und dem Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie.
• Gewöhnlich werden für Kredite mit einem Beleihungsauslauf von bis zu 60 Prozent (manchmal auch nur bis zu 50 Prozent) die günstigsten Zinskonditionen angeboten.

Der Beleihungswert

Der Beleihungswert gibt den Wert der Immobilie an, der sich bei einem Verkauf am Immobilienmarkt dauerhaft erzielen lässt. In § 16 Absatz 2 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) wird der Begriff des Beleihungswertes gesetzlich definiert.

• Der Beleihungswert beschreibt die Obergrenze, bis zu der Kreditinstitute eine Baufinanzierung im Normalfall durchführen.
• Je geringer der Beleihungsauslauf, desto niedriger der Baufinanzierungs-Zinssatz. Ein hoher Beleihungsauslauf führt also zu höheren Zinskosten.
• Der Beleihungsauslauf lässt sich auch durch Einsatz von Eigenkapital verringern. Je höher also der Einsatz von Eigenkapital, desto geringer sind tendenziell die Kreditzinsen.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Anhand von Vergleichswerten ermittelt das baufinanzierende Institut den „Verkehrswert“ einer Immobilie. Nach Abzug eines Sicherheitsabschlages von zehn Prozent (bei finanzierenden Versicherungsunternehmen oft auch zwanzig Prozent) ergibt sich der Beleihungswert.

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2.3 Die Zinsbindungsdauer

Je länger die gewählte Zinsbindungsfrist, desto höher ist bei normalen Kapitalmarkt-Verhältnissen der Effektivzinssatz. Die jeweiligen Zinsaufschläge hängen von der jeweiligen Situation am Kapitalmarkt ab. Kommt es zu einer sogenannten „inversen Zinsstruktur“, so können die Zinssätze für kurzfristige Zinsbindungen auch einmal oberhalb der langfristigen Zinssätze liegen.

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2.4 Der Tilgungssatz

Der Tilgungssatz beeinflusst lediglich die Geschwindigkeit der Kreditrückführung. Allein durch die Veränderung der Tilgungsleistung verändert sich jedoch nicht der Effektivzinssatz. Wegen der innerhalb einer Zinsbindungsfrist schnelleren Kreditrückführung und des damit rascher reduzierten Kreditrisikos könnte die Bank einen etwas geringeren Kreditzinssatz anbieten.

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2.5 Die Art der Immobiliennutzung

Eigengenutzte Einfamilienhäuser werden anders bewertet als vermietete Wohnimmobilien oder gewerblich genutzte Objekte.

Eigengenutzte Immobilien

Bei einem eigengenutzten Haus geht das Kreditinstitut davon aus,

• dass sich der Kreditnehmer in besonderem Maß mit der fremdfinanzierten Immobilie identifiziert und sich um deren Erhaltung kümmert.
• Zudem ist ein Kreditnehmer im Regelfall an der ordnungsgemäßen Bedienung einer Baufinanzierung für eine von ihm selbst bewohnte Immobilie interessiert, um die eigene Wohnung nicht durch Zwangsversteigerung zu verlieren.

Vermietete Immobilien

Zu fremdgenutzten (vermieteten) Immobilien haben Eigentümer im Regelfall eine geringere persönliche Bindung. Dies gilt insbesondere bei weit vom Wohnsitz des Eigentümers entfernten Kapitalanlage-Objekten.

Gewerbeobjekte

Die Finanzierung von Gewerbeobjekten ist oft mit höheren Risiken verbunden.

• Während Büroimmobilien in Ballungszentren möglicherweise auf eine vergleichsweise hohe Mietnachfrage stoßen, sind andere gewerblich genutzte Objekte meistens stark auf die Anforderungen des jeweiligen Nutzers und seiner Branche zugeschnitten.
• Sollte ein gewerblicher Mieter (oder auch der ein Gebäude selbst nutzende Eigentümer) ausfallen, so ist es häufig schwierig, einen anderen zahlungskräftigen Nutzer zu finden.
• Die Veräußerbarkeit von gewerblich genutzten Immobilien lässt sich bei Abschluss eines Kreditvertrages oft nur schwer einschätzen - zumal für einen möglicherweise mehrere Jahre in der Zukunft liegenden Zeitpunkt. Damit unterliegt aber auch die Bewertung von Grundpfandrechten großen Unsicherheiten. Deshalb erfolgt die Bewertung der Verkehrs- und Beleihungswerte gewerblicher Immobilien stets besonders gründlich und individuell. Zinsabschläge oder Zinsaufschläge hängen von der wirtschaftlichen Gesamtbewertung des Kreditnehmers (und ggf. auch seines gewerblichen Mieters) ab.

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2.6 Zinszuschläge bei „kleinen Losgrößen“

Bei relativ kleinen Baufinanzierungen berechnen Kreditinstitute wegen des erhöhten Bearbeitungsaufwandes oft Zinszuschläge.

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2.7 Die Art der Grundschuldabsicherung

Grundpfandrechte stellen die wichtigste Form der Absicherung eines Kreditgebers bei Baufinanzierungen dar.

Der Rang eines Grundpfandrechtes

Als werthaltigste Sicherheit gilt eine im Grundbuch „erstrangig“ eingetragene Grundschuld (bzw. Hypothek). Der Rang einer Grundschuld legt die Reihenfolge fest, in der die Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung einer Immobilie befriedigt werden.

• Als „erstrangig“ wird eine Grundschuld bezeichnet, wenn sie sich aufgrund ihres Ranges im Grundbuch innerhalb der ersten 60 Prozent des Beleihungswerts des Grundstücks befindet.
• Als „zweitrangig“ gilt der Bereich von 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes.

Höhere Bauzinsen bei nachrangigen Grundschulden

Nachrangige Grundschulden bieten dem Kreditgeber eine geringere Sicherheit. Für Baufinanzierungen, die durch eine nicht erstrangige Grundschuld abgesichert werden, berechnen Banken daher meistens Zinsaufschläge zwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkten.

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2.8 Sondertilgungsrechte

Im Rahmen ihrer Zinskalkulation berücksichtigen Kreditinstitute auch Vertragselemente wie z. B. Sondertilgungsrechte. Bei Ausübung vertraglich eingeräumter Sondertilgungen kann der Bank je nach Zinssituation am Kapitalmarkt ein Schaden entstehen.

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2.9 Die Auszahlungsart

Wird der Darlehensbetrag in einer Summe ausgezahlt (z. B. beim Kauf einer Immobilie), so ist der Bearbeitungsaufwand für das Kreditinstitut geringer als bei einer stufenweisen Auszahlung an einzelne Handwerker oder nach Baufortschritt. Dies dürfte jedoch gewöhnlich nur einen geringen Einfluss auf die Höhe des Kreditzinssatzes haben – zumal die Banken in einem intensiven Konditionswettbewerb zueinander stehen.

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2.10 Forward-Darlehen: Ein Auszahlungstermin in der Zukunft

Forward-Kredite ermöglichen eine Zinssatzsicherung für die Zukunft: Der Vertragsabschluss kann bis zu 60 Monate im Voraus erfolgen.

• Je weiter der Auszahlungszeitpunkt in der Zukunft liegt, desto höher ist der von der Bank berechnete Zinsaufschlag.
• Werden am Kapitalmarkt steigende Zinsen erwartet, so ist gewöhnlich mit höheren Forward-Kosten zu rechnen. Bei voraussichtlich stark fallenden Kapitalmarktzinsen sind negative Forward-Raten möglich.
• Die Forward-Aufschläge sind nicht in den üblichen Zinstableaus enthalten. Ein Forward-Konditionsvergleich lohnt sich, da die Baufinanzierungs-Institute unterschiedlich hohe Zinszuschläge verlangen. Einzelne Anbieter verzichten bei guter Kreditnehmer-Bonität auf die Berechnung eines Forward-Zuschlags.

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2.11 Die Lage der Immobilie

Die Lage einer Immobilie hat wesentlichen Einfluss auf den Beleihungswert. Bei ungünstiger Lage sind Zinsaufschläge möglich.

Regionen mit schwacher Immobilien-Nachfrage

Kreditinstitute vergeben Baufinanzierungen in Gegenden mit allgemein geringer Immobiliennachfrage häufig nur zu erhöhten Zinssätzen. Möglicherweise lehnt eine Bank die Vergabe von Immobilienkrediten in bestimmten Regionen weitgehend oder ganz ab.

Regionen mit überdurchschnittlichem Kreditausfallrisiko

Zudem sind Immobilienkredite in bestimmten Regionen erfahrungsgemäß mit einem überdurchschnittlichen Kreditausfallrisiko verbunden.

Geringe Nachfrage nach Sonderimmobilien

Bei regional geringer Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien erreicht der Beleihungsauslauf eines Darlehens rasch höhere Werte als in anderen Regionen.

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2.12 Einfluss öffentlicher Darlehen?

Der Einsatz öffentlicher Darlehen verringert zwar den Einsatz eigener Kreditmittel der baufinanzierenden Bank. Die Gewährung von öffentlichen Fördermitteln beeinflusst den Zinssatz für Darlehen, die aus eigenen Mitteln der Bank gewährt werden, jedoch nicht:

• Die Hausbank des Kreditnehmers trägt auch hinsichtlich der öffentlichen Darlehen meistens das Kreditrisiko. Die Risikoprüfung der Hausbank bezieht sich daher auf die Gesamtheit aus eigenen und aus öffentlichen Darlehen.
• Die Gewährung öffentlicher Fördermittel gibt der Hausbank deshalb keine zusätzlichen Hinweise auf die Bonität des Kreditantragstellers.

2.13 Scoring

Bei der Entscheidung einer Bank über die Gewährung privater und gewerblicher Baufinanzierungen spielen Scoring-Verfahren eine große Rolle. Die Auswahl und Gewichtung der innerhalb des Scoring-Verfahrens bewerteten Kriterien wird von den Banken individuell festgelegt. Daher können sich bei gleichen Daten unterschiedliche Auswirkungen auf den Kreditzinssatz ergeben.

• Scoring ist ein standardisiertes statistisches Verfahren, bei dem verschiedene Daten (meistens automatisiert) zu einer Risikoeinschätzung zusammengeführt werden.
• Der Score-Wert bildet die Grundlage einer zustimmenden oder ablehnenden Kreditentscheidung und beeinflusst auch die einem Kreditantragsteller angebotenen Baufinanzierungs-Zinssätze.
• Bei einem schlechten Score-Wert steigt das Kreditrisiko der Bank und damit der geforderte Darlehenszins.

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2.14 Schufa-Abfrage

Auskünfte über Negativmerkmale, die bei der Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) gespeichert werten sowie der Schufa-Score-Wert bilden eine wichtige Grundlage für die Kreditentscheidung einer Bank und über die Höhe des Kreditzinssatzes.

• Die Schufa speichert neben Namens- und Adressdaten auch Informationen über Bankkonten, Kreditkarten, Kredite, Bürgschaften sowie über Mobilfunk- und Versandhandelskonten.
• Zu den Negativmerkmalen, die die Schufa speichert, gehören u. a. Konto- und Kreditkündigungen, Zahlungsausfälle und Einträge in öffentlichen Schuldnerverzeichnissen. Bei Vorliegen erheblicher negativer Schufa-Merkmale wird die Bank den anzubietenden Kreditzinssatz erhöhen oder den Kreditantrag ablehnen.

Wann dürfen Banken Schufa-Abfragen tätigen?

Banken tätigen eine Schufa-Abfrage, bevor sie einen Kredit vergeben, um sich vor dem Eingehen zu hoher Kreditrisiken zu schützen.

• Vor der Einholung einer Schufa-Auskunft muss der Bankkunde seine Zustimmung erteilen. Ohne eine solche Zustimmung (z. B. durch Unterzeichnung einer Schufa-Klausel) liegt ein Verstoß gegen das Bundesdatenschutzgesetz vor.
• Gibt der Berater das Merkmal „Anfrage Kredit“ ein, so verschlechtert sich der Schufa-Score automatisch. Unnötig häufige Schufa-Anfragen dieser Art sollten daher vermieden werden.
• Geht es nur um eine Schufa-Anfrage anlässlich einer Konditionsabfrage, so kann der Bankberater bei einer Schufa-Anfrage seit Oktober 2010 auch das Merkmal „Anfrage Kreditkondition“ eingeben, das nicht zu einer Verschlechterung Ihres Schufa-Score-Wertes führt.

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3. Darum ist ein pauschaler Bauzinsen Vergleich nicht möglich

Ein pauschaler Vergleich von Bauzinsen ist nicht möglich, da die Besonderheiten des Einzelfalls in die Zinsgestaltung einfließen. Zudem führt die individuelle Geschäftspolitik der Kreditinstitute zu speziellen Kreditprüfungsverfahren und Konditionsregelungen. Über unser Formular berechnen wir Ihre individuellen Zinssätze bei den jeweiligen Banken und teilen Ihnen kostenlos und unverbindlich die besten Angebote mit.

3.1 Die Konditionsregelungen der größten Baufinanzierer im Detail

Wir unterstützen unsere Leser nicht nur mit Veröffentlichung und Berechnung der günstigsten Immobilienzinsen, sondern auch bei der Suche nach den am besten geeigneten Baudarlehen. Von besonderer Bedeutung sind für die meisten Bauherren eine vertrauensvolle Baufinanzierungs-Beratung, eine komplikationslose und rasche Abwicklung und natürlich auch eine möglichst geringe Belastung durch Hypothekenzinsen und sonstige Kosten. In Spezial-Artikeln haben wir für Sie die wichtigsten Informationen zu den Angeboten einzelner Finanzinstitute zusammengestellt.

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4. So ermitteln Sie Ihre individuell besten Konditionen

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4.1 Möglichkeit: Einzelabfragen bei verschiedenen Banken

Um an die günstigsten Baufinanzierungs-Konditionen zu gelangen, können Sie z. B. alle in Ihrer Nähe befindlichen Bankfilialen aufsuchen und die Zinsangebote miteinander vergleichen.

• Von Vorteil bei diesem Verfahren ist, dass Sie im Gespräch mit einem Kundenberater die Besonderheiten Ihres Baufinanzierungsvorhabens ansprechen können, um sie in die Konditionsberechnung durch den Bankberater einfließen zu lassen.
• Allerdings erfordert eine Mehrzahl solcher individuellen Konditionsabfrage einen hohen Arbeits- und Zeitaufwand. Außerdem werden Sie bei dieser Vorgehensweise kaum einen repräsentativen Marktüberblick erhalten.

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4.2 Direkte Konditionsanfrage an einen spezialisierten Vermittler

Bei einer Anfrage an einen spezialisierten, neutralen Vermittler erhalten Sie Informationen über die aktuell günstigsten Bauzinssätze im Bankenvergleich.

• Sie erhalten rasch und kostenlos einen guten Überblick über den Baufinanzierungsmarkt und die ungefähre Größenordnung optimaler Zinskonditionen.
• Erst nach einem persönlichen Gespräch mit Ihrem spezialisierten Vermittler können bei einer Anfrage alle Details Ihres persönlichen Baufinanzierungsvorhabens berücksichtigt werden.

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