Aktuelle Bauzinsen: Top-Zinssätze im Überblick

Die aktuellen Bauzinsen im schnellen Überblick

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Zinsbindung 5 Jahre 8 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 30 Jahre
Effektivzins Sollzins 0,85% 0,85% 1,07% 1,06% 1,13% 1,12% 1,55% 1,54% 1,78% 1,77% 2,02% 2,00%
Effektivzins Sollzins 0,85% 0,85% 1,07% 1,06% 1,13% 1,12% 1,58% 1,57% 1,78% 1,77% 2,02% 2,00%
Effektivzins Sollzins 0,85% 0,85% 1,01% 1,01% 1,08% 1,07% 1,55% 1,54% 1,78% 1,77% 2,02% 2,00%
Effektivzins Sollzins 0,85% 0,85% 1,09% 1,08% 1,14% 1,13% 1,54% 1,53% 1,79% 1,78% 2,09% 2,07%

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Immobilienfinanzierung: Umfangreiche Informationen & Tools

Neben den aktuellen Bauzinsen bieten wir Ihnen auf unserem Informationsportal folgendes:

Baufinanzierung: Berechnungsgrundlage der aktuellen Zinsen

Diese wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflussen die Bauzinsen

Wie alle Finanzprodukte unterliegen die Baufinanzierungen zahlreichen volkswirtschaftlichen Einflussfaktoren. Je höher das Vertrauen in die Volkswirtschaft eines Landes ist, desto niedriger sind die Zinsen für Sie persönlich. Dies verwirrt häufig auf den ersten Blick, ist aber bei zweiter Ansicht logisch: Wenn es der Wirtschaft gut geht, ist die Chance größer, dass Sie bei einem Arbeitsplatzverlust schnell einen neuen Job finden. Sie können Ihr Darlehen also sicherer zurückzahlen. An dieser Stelle folgen die wichtigsten Einflussfaktoren.

Das Marktzinsniveau

Auf einem perfekten Markt kommt der Preis ausschließlich durch Angebot und Nachfrage zustande. Der Preis für eine Baufinanzierung sind die Bauzinsen. Als Beispiel: Ihnen bieten zwei Banken ein Darlehen in der Höhe von 100.000 Euro. Bank A möchte dafür ein Prozent Zinsen und Bank B fünf Prozent. Sie wissen sofort, wo Sie hingehen und Bank B muss die Zinsen senken, um Kunden zu bekommen. Deshalb gleichen sich die Zinssätze der Banken auf einem Markt faktisch im Laufe der Zeit sehr stark an.

„Man unterscheidet bei Finanzierungen deshalb zwischen den Nominalzinsen und dem effektiven Jahres­zins“

Nirgendwo können Sie allerdings so gut wie bei den Immobilienfinanzierungen sehen, dass es so etwas wie einen perfekten Markt nur in den Büchern von Wirt­schaftswissenschaftlern gibt. Wieder als Beispiel: Der Bankdirektor von Bank A hat selbst die Kompetenz, um Ihnen das Darlehen auszuzahlen und die Rück­zahlung zu organisieren. Er hat also keine Kreditnebenkosten. Der Direktor von Bank B ist allerdings nicht so kompetent und muss jemanden einstellen. Er muss also mehr Zinsen verlangen, um der betreffenden Person ihr Gehalt auszuzahlen.

Man unterscheidet bei Finanzierungen deshalb zwischen den Nominalzinsen und dem effektiven Jahreszins. Der Nominalzins ist der tatsächliche Marktzins und damit die reine Profitspanne der Bank. Er wird pro Jahr berechnet, aber natürlich monatlich gezahlt. Als Beispiel: Bei fünf Prozent Nominalzins und einer Darlehenssumme von 100.000 Euro wären 5000 Euro pro Jahr zu bezahlen. Bei einer Tilgungsrate von einem Prozent wären monatlich 500 Euro über die gesamte Darlehenslaufzeit zu zahlen. Im ersten Monat würde man deshalb 416,67 Euro Zinsen bezahlen und 83,33 Euro des eigentlichen Kredits zurücküberweisen. Da die Darlehenssumme jeden Monat kleiner wird, steigt der Anteil der Tilgung. Die Zinsbelastung sinkt.

Der Nominalzins, dessen Höhe sich an den konkreten Marktgegebenheiten orientiert, ist deshalb sehr wichtig für Sie. Er bestimmt entweder, wie hoch Ihre monatlichen Raten sind oder wie lange Sie die Finanzierung zurückzahlen (Feste Tilgung). Wie die aktuellen Zinsen beinflusst werden

Der effektive Jahreszins zeigt Ihnen hingegen, wie viel Sie tatsächlich bezahlen müssen. Bei diesem Wert handelt es sich um den Nominalzins, auf den noch sämtliche ansonsten zu bezahlende Gebühren und Entgelte heraufgerechnet werden. Dabei handelt es sich um:

Wie die aktuellen Zinsen beinflusst werden
Den perfekten Markt gibt es nur in den Büchern der Wirtschafts­ wissenschaftler.
  • Bearbeitungsgebühren
    (was kostet es die Bank, den Kredit an Sie auszubezahlen?)
  • Vermittlungsgebühren
    (beispielsweise für einen Kreditmakler)
  • Disagio
    (Abschlag auf die Kreditsumme, um einen niedrigeren Nominalzins zu erreichen)

Keiner der drei Punkte muss auftreten, im schlimmsten Fall können aber alle drei Punkte zusammenkommen. Wiederum ist es wichtig, den Nominalzins zu kennen, um einschätzen zu können, wie viel Geld Ihnen eine Bank zusätzlich aufschlägt. In gewissen Fällen kann es allerdings auch Sinn machen, sich gezielt zu erkundigen, ob man ein Disagio erhalten könnte. Konkret bedeutet ein Disagio, dass der Ausgabewert der Finanzierung unter deren Nennwert liegt. Sie finanzieren diese aber voll. Als Beispiel: Sie erhalten 98.000 Euro ausgezahlt, hatten aber eine Darlehenssumme von 100.000 Euro. Das Disagio liegt bei zwei Prozent. Sie bezahlen nun Zinsen für 100.000 Euro. Im Prinzip bezahlen Sie zu viel. Die Bank drückt dafür den Nominalzins nach unten, was sich positiv auf Ihre Tilgung und damit vorteilhaft auf die monatlichen Raten oder die Kreditrückzahlungsgeschwindigkeit auswirkt. Ist das Marktzinsniveau sehr günstig, sollten Sie deshalb nicht zögern, nach einem Disagio zu fragen.

Die Marktteilnehmer nehmen Einfluss auf die Zinssätze

Die Marktteilnehmer und ihr Einfluss auf den Marktzins

Vermutlich denken Sie, dass der Markt für die Baufinanzierung aus zwei Parteien besteht: Den Kreditnehmern (Ihnen) sowie den Darlehensgebern (den Banken). Sie irren: Mit am Tisch sitzen noch der Staat (bzw. die Staaten), ausländische Banken, die Devisenmärkte sowie die Notenbank.

Der Staat

Bundesanleihen sind an die Bauzinsen gekoppelt
„Zahlt der Staat nur geringe Zinsen, müssen auch Sie weniger zahlen“

Sie konkurrieren mit dem Staat um das Geld der Bank. Wenn der Staat hohe Zinsen auf Staatsan- leihen zahlt, müssen Sie auch höhere Bauzinsen zahlen. Denn die Bank leiht lieber dem Staat als Ihnen das Geld, weil die Wahrscheinlichkeit kleiner ist, dass er pleite geht. Zahlt der Staat nur geringe Zinsen, müssen auch Sie weniger zahlen. Komplizierter wird es, wenn die Banken das Vertrauen in den Staat, nicht aber die Bürger verloren haben. Dies war zeitweilig in Italien der Fall. In Deutschland ist dies noch nie vorgekommen.

Ausländische Banken

Ausländische Banken auf deutschem Immobilienmarkt aktiv

Sie sind durch das Internet nicht nur auf deutsche Banken beschränkt, wenn Sie sich eine Baufinanzierung nehmen möchten. Auch ausländische Banken sind auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv. Zudem sind viele Deutsche auch auf ausländischen Märkten zu Kreditnehmern geworden. Die strikten Grenzen verschwimmen. Zu sehen ist dies regel- mäßig in den USA oder der Schweiz: Der deutsche Markt verhält sich fast synchron zu den dortigen Märkten.

Die Devisenmärkte

Devisenmärkte haben Einfluss auf die Zinskonditionen von Immobilienkrediten

Wenn Sie sich ein Darlehen in der Höhe von 200.000 Euro nehmen möchte und 20 weitere Kunden an dem Tag ebenfalls den Wunsch haben, kann es passieren, dass die Bank die Mittel nicht mehr vorrätig haben. Sie muss sich selbst einen Kredit bei anderen Banken oder der Notenbank nehmen. Möglicherweise transferieren die betroffenen Banken die nötige Liquidität auch einfach nach Deutschland: Zieht die Deutsche Bank beispielsweise Mittel aus den USA ab, um sie in Deutschland als Kredit auszuschütten, erfolgt eine Umrechnung von Dollar in Euro. Ist der Dollar gerade schwach, bekommen Sie gute Konditionen. Ist er stark, wird es teurer für Sie. Als privater Kreditnehmer spürt man nirgendwo sonst so gut den Einfluss der Devisenmärkte und Wechselkurse, weil man sonst niemals ein derart hohes Darlehen aufnimmt.

Die Notenbank: Die Europäische Zentralbank (EZB)

Der wichtigste Akteur für die Bauzinsen in den letzten Jahren schlechthin war die EZB. Sie hat den Leitzins immer weiter gesenkt und dadurch bewirkt, dass auch die Bauzinsen auf Tiefflug gegangen sind. Wenn Sie eine Bank besitzen und Ihnen die Mittel fehlen, um Kredite zu vergeben, können Sie sich das Geld entweder bei anderen Banken leihen oder bei der Notenbank anklopfen. Der Leitzins bestimmt, wie viel Zinsen Sie als Bank bezahlen müssen. Je tiefer der Leitzins ist, desto geringer fallen auch die Zinssätze aus, mit denen Sie Ihren Kredit als Darlehen an den Endkunden weiterreichen und noch immer einen Gewinn machen können. Baufinanzierungen sind besonders beliebt für diese „Leitzins-Kredite“, denn sie werden mittel- und langfristig zurückbezahlt. Sie sichern den Banken für diesen Zeitraum die nötigen Gewinne.

Die individuellen Faktoren (Ihre persönliche Situation)

Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers

Während sich die volkswirtschaftlichen Einflussfaktoren relativ einfach verallgemeinern lassen, um Zinsprognosen zu erstellen, ist es bei den persönlichen Voraussetzungen nicht ganz so einfach. Wenn Sie eine Baufinanzierung haben möchten, bestimmt Ihre Kreditwürdigkeit maßgeblich darüber, ob Sie einen hohen oder einen tiefen Zinssatz bekommen. Je besser Ihre Kreditwürdigkeit ausfällt, desto niedriger wird der Zinssatz. Dabei stehen Sie als Mensch im Fokus: Ihr Alter, Geschlecht, die Größe Ihres Haushalts und schließlich Ihr Arbeitsverhältnis sowie Ihre Ersparnisse entscheiden über Ihren Zinssatz.

PRÜFKRITERIEN

  • Krediterfahrung
    • Kontoführung
    • Schufa-Informationen
    • Aktenlage
    • Auskunfteien
  • Kapitaldienstfähigkeit und Eigenkapital
    • Einnahmen-Ausgaben-Rechnung
    • Vermögen/Verbindlichkeiten
    • Wirtschaftlichkeit
    • Liquidität
  • Person
    • Familienstand
    • Unterhaltsberechtigte
    • Beruf/Arbeitgeber

Deshalb senkt eine gute Kreditwürdigkeit die Zinsen

Zinsen sinken bei guter Kreditwürdigkeit

Auf den ersten Blick erscheint es vielen Leuten unlogisch, dass Personen mit einer schlechten Kreditwürdigkeit (bzw. Bonität im Sinne von Kreditrückzahlungsfähigkeit) höhere Bauzinsen zahlen müssen. Da bei ihnen das Risiko des Kreditausfalls größer ist, scheint es widersinnig, sie durch höhere Zinsen noch weiter zu belasten. Dabei wird jedoch ignoriert, dass die Personen vom ersten Monat an durch die Tilgung Zinsen zurückbezahlen. Je höher der Zinssatz ist, desto höher fällt auch der Zinsanteil der Tilgung zu Beginn aus. Die Banken sichern sich also so ab, ohne zugleich zu viel von ihrer ursprünglichen Kreditforderung preiszugeben.

Alter und Geschlecht als Einflussfaktoren

Alter und Geschlecht sind Einflussfaktoren bei Baufikonditionen

Je jünger ein Kreditnehmer ist, desto weniger Zinsen zahlt er (oder sie). Als Beispiel: Eine Baufinanzierung läuft 30 Jahre: Nimmt sie ein 35-Jähriger, so ist sehr wahr- scheinlich, dass er sie noch während seines Arbeitslebens abbezahlt. Nimmt sie ein 50-Jähriger, so ist klar, dass er ein Teil der Finanzierung mit seiner Rente zurück- bezahlen muss. Das Ausfallrisiko steigt, da diese geringer als das Gehalt ist. Nimmt ein 60-Jähriger die Baufinanzierung, so steigen die Zinsen noch einmal. Weil die große Chance besteht, dass er vor der vollständigen Tilgung verstirbt.

Weniger logisch ist, dass es noch immer große Unterschiede beim Geschlecht gibt. Männer zahlen prinzipiell weniger Zinsen. Dies liegt daran, dass sie nach wie vor als Verdiener der Familie gelten und zudem für die gleiche Arbeit noch mehr Gehalt beziehen. Bei Frauen rechnen die Banken zudem ein, dass diese wenigstens ein paar Jahre wegen Schwangerschaften mit ihrer Arbeit pausieren könnten. Die günstigsten Kredite erhält man immer dann, wenn beide Partner gemeinsam das Darlehen be- antragen. Der Geschlechterunterschied könnte allerdings in Zukunft wegfallen. Er wird wiederholt stark angeprangert, da er zunehmend weniger der Lebenswirklichkeit entspricht. Bei den Versicherungen hat der Gesetzgeber zudem schon die Differenzierung nach Geschlechtern verboten.

Größe des Haushalts sowie finanzielle Verhältnisse

Finanzieller Status

Beantragt ein Paar einen Kredit für sich allein, so ist die Baufinanzierung immer günstiger, als wenn noch drei Kinder auf der Welt sind. Denn diese verschlechtern die Kreditwürdigkeit maßgeblich, weil sie Geld kosten. Nicht gerne wird in diesem Zusammenhang ein weiteres Problem zugegeben: Kinder setzen die Pfändungsgrenzen herauf: Ist eine Familie mit vier Köpfen von einem Durchschnittsverdiener abhängig, kann die Bank im Falle einer geplatzten Rückzahlung nichts mehr vom Gehalt pfänden. Deshalb ist es für solche Familien generell schwieriger, eine Baufinanzierung zu bekommen.

Maßgeblich sind also die finanziellen Verhältnisse. Wer einen sicheren Arbeitsplatz mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag hat, zahlt niedrigere Zinsen, weil bei ihm die Rückzahlung als nicht gefährdet erscheint. Banken bestehen aus einem ähnlichen Grund praktisch immer darauf, dass man einen Teil der Kosten für den Hausbau oder den Hauskauf über Eigenkapital aufbringt. Je höher das Eigenkapital ist, desto niedriger fallen die Zinsen aus. Denn ein hohes Eigenkapital stärkt das Vertrauen: Sieht eine Bank, dass ein Paar nach zehn gemeinsamen Jahren 30.000 Euro ansparen konnte, geht sie davon aus, dass die Eheleute gut mit Geld umgehen können. Das Eigenkapital ist faktisch ein in die Vergangenheit gerichteter Beweis der Kreditwürdigkeit.

Ein Ausnahmefall: Die persönliche Situation lässt auf eine gute Zukunft schließen

Unbefristeter Arbeitsplatz garantiert günstige Bauzinsen

In einigen Fällen bekommen Schuldner sehr gute Bauzinsen, obwohl ihre finanzielle Situation nicht gut ist. Als Beispiel: Sie sind als Kaufmann tätig und mit einer Referendarin verheiratet. Ihre Frau unterrichtet Latein und Mathematik und strebt die Aufnahme in den Schuldienst an. Das Gehalt Ihrer Gattin ist sehr gering. Allerdings sind ihre Voraussetzungen, in naher Zukunft eine sehr gute sowie sichere Anstellung zu finden, ausgezeichnet. Dies wird von der Bank bereits in den Zinssätzen honoriert. Denn Sie zahlen die Finanzierung noch dann zurück, wenn Ihre Gattin längst im Schuldienst ist. Würde Ihnen die Bank nicht entgegenkommen, würden Sie sich ansonsten einfach über eine Umschuldung einen neuen Partner für die Baufinanzierung suchen, sobald Ihre Ehefrau gut verdient.

Auch die Verhandlungen spielen eine Rolle

Die Höhe der Zinsen können Sie durch persönliche Verhandlungen (geringfügig) beeinflussen. Sie müssen beispielsweise weniger zahlen, wenn Sie die Zinsen vorauszahlen und nicht erst nachträglich überweisen. Darüber hinaus kann es Zinsgleit- sowie Anpassungsklauseln geben. Dies alles hängt vom konkreten Fall ab. Notieren Sie sich alle angezeigten Einflussfaktoren, um diese in den Vergleich der Bauzinsen einzubeziehen.

Bauzinsen waren noch nie so günstig wie aktuell

Noch nie seit Bestehen der Bundesrepublik Deutschland sind die Bauzinsen Konditionen so günstig gewesen wie aktuell. Bei nahezu jedem Anbieter sind auf fünf oder zehn Jahre zinsgesicherte Immobilienkredite zu einem Effektivzinssatz von deutlich unter zwei Prozent erhältlich. Selbst die Topangebote für Hypotheken mit einer Zinsfestschreibung von 20 oder gar 30 Jahren liegen derzeit unter der Dreiprozentmarke.


Aus diesem Grund ist eine möglichst lange Zinsbindung ratsam. Empfohlen wird eine Zinsfestschreibung von mind. 15 Jahren. Nach 15 Jahren ist bereits ein großer Teil des Kredites getilgt. Höhere Zinsen für den Anschlusskredit fallen dann nicht mehr so stark ins Gewicht.


Hinweis: Bereits nach 10 Jahren Kredit-Laufzeit können Sie von Ihrem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen und zu neuen Konditionen umfinanzieren.

Unser Fazit Adam Butkiewicz Adam Butkiewicz,

Geschäftsführer Hypochart GmbH