Rohbau: Schritte, Dauer & Kosten

Ihr Traumhaus auf Planpapier wird endlich in die Realität umgesetzt. In freudiger Erwartung fiebern Sie dem Baubeginn entgegen.

Je besser Sie über den Bauablauf Ihres Eigenheims vorab Bescheid wissen, desto gezielter können Sie sich darauf vorbereiten. Damit beugen Sie unangenehmen Überraschungen vor.

Die gesamte Bauabwicklung lässt sich in drei Bauphasen unterteilen:

Der Rohbau zählt zum Bauhauptgewerk. Darauf folgt der Innenausbau, das sogenannte Baunebengewerk.

In diesem Beitrag schauen wir uns den Rohbauablauf im Detail an.

Was gehört zum Rohbau?

Für den Begriff Rohbau gibt es keine einheitliche, rechtsverbindliche Definition. Allerdings ist in einzelnen Landesbauordnungen festgelegt, was zum Rohbau zählt und wann er als abgeschlossen gilt.

Gibt es in Ihrem Bundesland keine entsprechende Regelung, wird meist im Bauvertrag eine Definition festgeschrieben.

Ausbaustufen Rohbau

Einige Baufirmen bieten nach der Rohbaufertigstellung weitere Ausbaustufen an: erweiterter, veredelter, geschlossener Rohbau. Auch für diese Bezeichnungen gibt es keine einheitliche Definition. Oft ist damit Folgendes gemeint:

Erweiterter oder veredelter Rohbau

Beim erweiterten bzw. veredelten Rohbau sind die Dachdeckung, das Verputzen der Innen- und Außenwände sowie der Trockenbau inkludiert.

Geschlossener Rohbau

In dieser Ausbaustufe werden Fenster und Außentüren eingebaut sowie das Dach eingedeckt, um den Rohbau trocken und wetterfest zu halten.

Haben Sie sich für ein Fertighaus entschieden, kommt stets ein geschlossener Rohbau zur Ausführung. Denn in den vorgefertigten Bauteilen, die auf der Baustelle montiert werden, sind Türen und Fenster meist bereits eingebaut.

Rohbauarbeiten & Reihenfolge

Bei einem Massivhaus fallen in der Rohbauphase diese Arbeiten an:

Gewerke auf der Rohbaustelle

Bei einem Massivhaus sind in der Rohbauphase primär die Baufirma (Maurer) und die Zimmerei (Dachkonstruktion) auf der Baustelle im Einsatz. Bei einem Fertighaus sind es dagegen die Monteure des Fertighausanbieters.

Baumaterialien Rohbau

Abhängig von den Anforderungen und der Bauweise kommen in der Regel folgende Baumaterialien zur Ausführung:

Dauer Rohbauphase: Wie lange dauert der Rohbau?

Die Dauer für die Errichtung des Rohbaus hängt von verschiedenen Faktoren ab. U. a. vom Umfang und der Komplexität des Hauses, von der Beschaffenheit des Grundstücks und vom Wetter.

Zudem gibt es Unterschiede in der Dauer zwischen Fertig- oder Massivhaus. Während beim Fertighaus die Module auf der Baustelle in wenigen Tagen zusammengeschraubt sind, dauert die übliche Stein-auf-Stein-Ausführung beim Massivhaus deutlich länger.

Baubeginn Rohbau: Wann ist die ideale Zeit?

Eine Frage, die sich die meisten angehenden Bauherren stellen: Wann ist die optimale Zeit, um mit dem Rohbau zu starten?

Baubeginn Frühling:

Grundsätzlich empfiehlt sich der Frühling als Startzeitpunkt. Dann steht der Rohbau bei reibungslosem Ablauf bis zum Ende des Sommers. Vor Winterbeginn ist das Haus wetterfest.

Allerdings sollten Sie berücksichtigen, dass im Frühling die Bausaison intensiv anläuft. Oft sind Handwerksbetriebe mit vollen Auftragsbüchern gerade in dieser Zeit schon lange im Voraus ausgebucht. Auch die Materialpreise ziehen saisonal häufig an, was zu Mehrkosten führen kann.

Baubeginn Sommer:

Natürlich ist auch ein Baubeginn im Sommer ohne weiteres möglich. Aufgrund der kürzeren Spanne bis zum Winter resultiert daraus häufig ein höherer Zeitdruck auf der Baustelle. Wenn sich die einzelnen Gewerke an die vereinbarten Termine halten und keine anderweitigen Verzögerungen eintreten, ist ein Baubeginn im Sommer durchaus praktikabel.

Baubeginn Herbst:

Soll nur der Rohbau vor dem Winter stehen, kann auch im Herbst mit dem Bauen begonnen werden. Das hat den Vorteil, dass in dieser Baunebensaison die Handwerksbetriebe eher freie Ressourcen zur Verfügung haben. Auch die Materialpreise sind oft günstiger als in der Bauhauptsaison.

Kosten Rohbau: Wie viel kostet ein Rohbau?

Mit der Fertigstellung des Rohbaus haben Sie ca. 40–50 % der Gesamthauskosten (ohne Grundstück, Baunebenkosten und Außenanlagen) ausgegeben.

Für eine erste Kostenschätzung können Sie für die Errichtung des Rohbaus (Einfamilienhaus) folgende Richtwerte ansetzen. Richtwerte für Rohbaukosten pro Quadratmeter (2022):

Diese Preisspanne richtet sich nach der Ausführung hinsichtlich der Baumaterialien, der Hauslage, Grundrisskomplexität, Dachform und Kellerausführung.

Haben Sie Ihr Traumhaus mit einer Wohnfläche von 150 m² (in Deutschland Durchschnitt beim Einfamilienhaus) geplant, dann belaufen sich die Rohbaukosten bei normaler Ausführung auf ca. 120.000 €.

Rohbaukosten sparen - aber wie?

Bei jedem kostenaufwendigen Projekt wird nach Einsparpotenzial Ausschau gehalten. Das gilt auch für den Hausbau, der für die meisten Bauherren die größte Investition ihres Lebens darstellt.

In jeder Bauphase können Kosten gespart werden. Das gilt insbesondere für den Innenausbau, aber auch für den Rohbau. Wo also beim Kostensparen ansetzen und was gilt es dabei zu beachten?

1. Baumaterialien

Die Entwicklung der Baupreise ist von diversen Faktoren abhängig. Dabei spielen regionale Einflüsse auf die Marktwirtschaft, aber auch globale geopolitische Entwicklungen eine erhebliche Rolle.

Das haben die Pandemie-Jahre und speziell das Jahr 2022 gezeigt, als die Preise durch die Auswirkungen des russisch-ukrainischen Krieges massiv angezogen haben. Auf diese Preisentwicklung haben Sie als Bauherr keinen Einfluss.

Ihnen obliegt aber die Entscheidung, welche Baumaterialien sie einsetzen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass sich sehr günstige Preise häufig auch in der Qualität der Materialien niederschlagen. Nicht umsonst gilt im Bauwesen das geflügelte Sprichwort: „Wer billig baut, baut meistens teurer!“

Billige Materialien können die Bauqualität erheblich mindern. Wollen Sie zur Kosteneinsparung auf günstigere Baustoffe zurückgreifen, sollten Sie dabei unbedingt auf die Beratung eines Fachmannes zurückgreifen.

Einfluss auf die Materialpreise hat auch der Zeitpunkt der Bauphase. Beginnen Sie mit dem Rohbau im Herbst, sind die Preise oft günstiger als in den Bauhauptsaisonen (Frühling und Sommer).

2. Bauumfang

Je komplexer Ihr geplantes Haus, desto kostenintensiver kommt Ihnen (nicht nur) der Rohbau. Zu den Kostentreibern zählen Erker, Walmdach, Gewölbekonstruktionen, ein eigenwilliger Grundriss - um nur einige zu nennen.

Im Umkehrschluss gilt: je einfacher die Bauform (z. B. ein streng quaderförmiges Haus), desto geringer die finanzielle Belastung.

Befinden Sie sich noch in der Planungsphase und wollen Einsparpotenziale ausforschen, werfen Sie vor Baubeginn nochmals einen genaueren Blick auf die Grundrisspläne. Stellen Sie sich folgende Fragen:

3. Eigenleistungen

Sind Sie handwerklich geschickt und haben Zeitressourcen, können Sie durch Eigenleistung erhebliche Kosten einsparen. Denn je mehr Arbeiten Sie selbst ausführen, desto weniger müssen Sie auf (teure) Fremdleistungen zurückgreifen.

Wenn Sie zudem fleißige Bauhelfer in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis haben, kann sich das zusätzlich schonend auf Ihr Finanzpolster auswirken.

Während Sie beim Innenausbau relativ viel an Eigenleistung erbringen können (z. B. Maler-, Bodenlege-, Fliesenarbeiten, Trockenbau), ist das beim Rohbau weniger der Fall. Hierzu bräuchten Sie einschlägige praktische Kenntnisse bei Maurer- und Zimmererarbeiten. Sie können allerdings den Handwerkern soweit möglich zuarbeiten.

Abnahme Rohbau: Ja oder Nein?

Beim Rohbau gilt es zwischen zwei Formen der Teilabnahme zu unterscheiden.

1. Behördliche Teilabnahme

In einigen Bundesländern ist eine Rohbauabnahme (gebührenpflichtig) in der jeweiligen Landesbauordnung vorgeschrieben.

Steht der Rohbau, ist eine Rohbaufertigstellungsanzeige bei der Baubehörde einzubringen. In der Regel findet darauf eine Bauzustandsbesichtigung statt, bei der überprüft wird, ob die Ausführung der Baugenehmigung und den Bauvorschriften entspricht.

2. Teilabnahme durch Bauherren

Beim Hausbau ist ein Zahlungsplan in der Regel Bestandteil des Bauvertrags. Darin werden die zahlbaren Teilsummen in Abhängigkeit des Baufortschritts festgelegt. Beispielsweise wird nach dem Bauabschnitt Rohbau eine Rate fällig. So weit, so gut.

Aber nicht selten versuchen Baufirmen über Ratenzahlungen eine förmliche Teilabnahme zu erwirken. Diese ist aber nie im Sinne der Bauherren, denen daraus weitreichende Nachteile entstehen können:

Das Richtfest - krönender Rohbauabschluss

Das Richtfest ist auch heute noch ein üblicher Brauch. Es stellt den krönenden Abschluss der Rohbauarbeiten dar. Hierzu wird von den Zimmerleuten als sichtbares Zeichen ein Richtbaum oder ein Richtkranz (Richtkrone) am Dachstuhl angebracht.

Das Richtfest wird direkt auf der Baustelle gefeiert. Zum Festakt lädt die Bauherrenfamilie in der Regel die am Rohbau beteiligten Handwerker (Zimmerleute und Maurer) ein, häufig auch den Architekten, die zukünftigen Nachbarn und Freunde.

Der Zimmermeister spricht einen Richtspruch und wünscht der Familie alles Gute im neuen Heim. Beispiel:

Der Bauherr hält eine kurze Rede und dankt allen Beteiligten. Meist ergreift auch noch der Bauleiter das Wort.

Die Kosten für das Richtfest zählen zu den Herstellungskosten und können steuerlich abgeschrieben werden.

Bauvertrag prüfen lassen

Nun haben Sie Einblick in die wichtigsten Abläufe am Rohbau erhalten. Mit diesem Wissen ausgestattet, werden auch die Ausführungen im Bauvertrag besser verständlich. Darin sind die zu erbringenden Leistungen der Baufirma verschriftlicht - leider nicht immer klar und transparent.

Um in keine Falle zu tappen oder ungute Überraschungen zu erleben, sollten Sie den Vertrag vor Unterzeichnung prüfen lassen. Das kann über einen unabhängigen Bauherrenberater oder Anwalt Ihres Vertrauens geschehen, die auf mögliche Fallstricke hinweisen. Damit können Sie sich bei der Errichtung Ihres Traumhauses viel Zeit, Ärger und Nerven sparen.