Hausbau: Die wichtigsten Bauphasen bis zum Einzug in Ihr Traumhaus

Sie haben sich nach reiflicher Überlegung für den Hausbau entschieden und sehen sich in Gedanken schon in Ihr Traumhaus einziehen. Aber kennen Sie auch die Bauphasen und die damit verbundenen Arbeiten, die vor dem Einzug auf Sie zukommen?

Im Folgenden lernen Sie die einzelnen Baustufen kennen – von der Bauplanung bis zur Fertigstellung Ihres Traumhauses. Mit diesem Wissen stürzen Sie nicht blauäugig und unvorbereitet in eine spannende und herausfordernde Zeit des Hausbaus.

Ohne Bauentschluss bleibt Ihr Traumhaus ein Traum

Jedem Bauvorhaben geht eine Bauentschlussphase voraus. In dieser Phase sind mehrere Entscheidungen fällig – hier am Beispiel eines Architektenhauses:

Sie...

  • legen Ihre Prioritäten und Kriterien für Ihr gewünschtes Haus fest
  • klären und sichern die Finanzierung ab,
  • suchen und kaufen ein geeignetes Baugrundstück (sollten Sie noch keines besitzen),
  • beauftragen ein für Sie passendes Architekturbüro.

Ein Architektenhaus ist ein Haus, das nach Ihren Wünschen und Anforderungen unter Beauftragung eines Architekten geplant und errichtet wird.

» Hier erfahren Sie, wie Sie Ihren idealen Architekten finden (inkl. Checkliste & Bewertungsformular).

Der Bauentschluss ist gefasst,
es folgen die drei Hauptbauphasen

Nachdem Sie sich für den Hausbau entschieden haben, folgt der Bauprozess. Die gesamte Bauabwicklung lässt sich in drei Hauptbauphasen unterteilen:

Schauen wir uns nun im Folgenden diese einzelnen Hauptbauphasen im Detail an.

Bauphasen: 1.Planungsphase 2.Rohbauphase 3.Innenausbau

1. Die Planungsphase:
Das Traumhaus nimmt auf dem Papier Gestalt an

Hausbau: Plaungsphase

Kein Bauen ohne Plan. Die erste Hauptbauphase umfasst also den Planungsprozess und setzt sich aus folgenden Schritten zusammen:

Entwurfsplanung

Der Architekt bringt Ihre baulichen Wünsche, Ideen und Nutzungsanforderungen unter Berücksichtigung der baurechtlichen Vorschriften zeichnerisch zu Papier bzw. in digitale Form. Das Ergebnis ist der Entwurfsplan. Auf Basis dieses Entwurfsplans erfolgt auch eine Kostenberechnung, mit der Sie dann Ihren Finanzierungsbedarf konkretisieren können.

Genehmigungsverfahren

Dieser Entwurf muss nicht nur Ihren Vorstellungen entsprechen, sondern auch alle behördlichen Auflagen erfüllen. Er muss also der Behörde zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt werden.

Ausführungsplanung

Mit einem Entwurfsplan kann die Baufirma auf der Baustelle noch nicht viel anfangen. Sie benötigt einen Ausführungsplan. Dieser enthält (im Gegensatz zum Entwurfsplan) sämtliche für die Erstellung des Bauobjekts erforderlichen Einzelangaben.

Nachdem der Entwurf von der Behörde genehmigt wurde, erfolgt die Ausführungsplanung (unter Hinzuziehung weiterer Fachplaner wie z. B. Statiker). In der Praxis wird häufig bereits während des Genehmigungsverfahrens mit der Ausführungsplanung durch den Architekten begonnen. Von der Behörde vorgeschriebene Änderungen/Ergänzungen fließen dann in die Ausführungsplanung mit ein.

Massenermittlung, Leistungsverzeichnis, Ausschreibung

Die Ausführungspläne bilden die Grundlage für die Massenermittlung und in weiterer Folge für das Erstellen der Leistungsverzeichnisse und Ausschreibungen für die einzelnen Gewerke (Baufirma, Elektriker, Installateur, Spengler, …).

Angebotseinholung und -prüfung

Nachdem die Ausschreibungen für die einzelnen Gewerke erstellt sind, werden diese an die entsprechenden Fachfirmen zur Angebotslegung übermittelt. Sind die Angebote eingelangt, erfolgt die Angebotsprüfung (durch den Architekten oder Fachplaner), um das beste Angebot – was nicht unbedingt auch das günstigste sein muss – zu ermitteln.

Beauftragung der Gewerke

In der Regel wird der Bestbieter (häufig nach einem Preisverhandlungsgespräch) beauftragt.

Es folgt die nächste Hauptphase der Bauabwicklung.

2. Die Rohbauphase – endlich wird gebaut!

Hausbau: Rohbauphase

Diese Phase umfasst alle Bauarbeiten von der Erschließung des unbebauten Grundstücks bis zur Fertigstellung des Rohbaus.

Für den Begriff Rohbau gibt es keine rechtsverbindliche Definition. Allgemein wird damit das Bauobjekt in seiner Außenhülle bezeichnet, bestehend aus dem Fundament, den tragenden Wänden und der Dachkonstruktion, wobei in der Regel die Decken, Treppen, Innenwände und der Schornstein auch dazu zählen. (Der Einbau der Fenster und Türen zählt zum Innenausbau!) Die Fertigstellung des Rohbaus wird häufig mit dem Richtfest gefeiert.

Beispiel eines Rohbaus

iStockphoto - © PeJo29

Bei einem Massivhaus fallen in der Rohbauphase u. a. folgende Arbeiten an:

  • Baustelleneinrichtung (Baustellenstrom, Wasseranschluss, Entsorgungscontainer, Baustellen-WC, Sicherungsmaßnahmen, Baustellenzufahrt, …)
  • Baugrubenaushebung (Hausbau mit Keller)
  • Bodenplatte gießen bzw. Fundamentlegung (inkl. Hauptkanallegung, Abdichtungsarbeiten)
  • Errichtung der Außenwände
  • Errichtung der Zwischendecken (Gießen oder Montagedecken)
  • Treppenkonstruktion
  • Dachkonstruktion (ohne Dachdeckung)

Die Bauhandwerker vor Ort: Maurer, Zimmerer u. a.

3. Der Innenausbau:
Insbesondere in dieser Phase ist Koordination gefragt!

Hausbau: Innenausbau

Der Rohbau, also die Gebäudehülle, steht. Das Richtfest hat stattgefunden. Nun ist der Innenausbau an der Reihe. Wie der Begriff bereits erahnen lässt, fallen in dieser Phase sämtliche Arbeiten an, welche die einzelnen Innenräume bewohn- bzw. nutzbar machen.

Diese Bauphase stellt besonders hinsichtlich der Koordination der einzelnen Gewerke eine Herausforderung dar. Wird die Baukoordination vernachlässigt, sind Verzögerungen und Probleme vorprogrammiert. In der Regel übernimmt der (Hochbau-)Architekt oder der Baumeister die Planung und Koordination des Innenausbaus. Für einen Innenausbau mit höheren Anforderungen (z. B. bei einer Luxusvilla) wird häufig ein Innenarchitekt hinzugezogen.

Was in diesem Zusammenhang noch erwähnt werden sollte: Insbesondere beim Hausbau in Massivbauweise sind Wartezeiten bedingt durch die erforderliche Trocknung der Baufeuchte zu berücksichtigen. Außenstehende, denen diese Erfordernis nicht bewusst ist, haben dann oft den Eindruck, dass die Baustelle ruht. Die Trocknungszeit ist von der Jahreszeit und den verwendeten Materialien abhängig und kann bis zu zwei Monate dauern.

Beispiel für Innenausbau

iStockphoto - © pojoslaw

Der Innenausbau umfasst u. a. folgende Arbeiten:

  • Dacheindeckung
  • Installationsarbeiten (Elektro-, Heizung-, Wasser-, Abwasserverrohrung, …)
  • Estricharbeiten
  • Innenputzarbeiten
  • Einbau der Fenster und Außentüren
  • Fußbodenbelagsarbeiten (Fliesenlegung etc.)
  • Anbringen von Wandbelägen und -verkleidungen
  • Malerarbeiten
  • Montage der Heizkörper, Sanitärobjekte (Waschbecken, Badewanne, WC, …)
  • Innentürmontage
  • Einrichtungsarbeiten

Dementsprechend vieler Handwerker bedarf es auf der Baustelle: Maurer, Trockenbauer, Installateur, Elektriker, Maler, Fliesenleger, Tischler, …

Die Endbauabnahme: Bevor Sie einziehen

Die drei Bauphasen sind abgeschlossen, Ihr Traumhaus steht. Im Grunde könnten Sie jetzt auch schon einziehen. Allerdings steht noch ein wesentlicher Termin an: die Endbauabnahme. Sie regelt den Übergang von der Bauausführung zur Nutzungsphase Ihres Hauses.

Wie die Unterzeichnung des Bauvertrages ist die Bauabnahme ein wichtiger Rechtsakt beim Hausbau. Dabei führen Sie als BauherrIn – optimalerweise mit der Unterstützung eines Bausachverständigen oder Ihres Architekten – eine Endbegehung mit den ausführenden Firmen bzw. der Baufirma durch. Im Zuge dieser Begehung wird das Haus auf Mängel überprüft, die schriftlich festgehalten werden. Nach erfolgreicher Endabnahme steht einem Einzug in Ihr neues Reich nichts mehr im Wege.

Die folgende Grafik gibt Ihnen einen Überblick über die zeitliche Abfolge der Bauphasen an einem Beispielobjekt (Einfamilienhaus mit Keller in Massivbauweise). Darauf ist auch ersichtlich, dass die Trocknungsphase (beim Massivhaus) und das Genehmigungsverfahren in der Regel am meisten Zeit in Anspruch nehmen.

Zeitliche Bauabfolge eines Einfamilienhauses

Bauverzögerungen können immer auftreten

Nun kennen Sie die einzelnen Bauphasen und die entsprechenden Arbeiten. Eines sollte Ihnen allerdings noch bewusst sein:

Die geplante und die tatsächlich aufgewendete Bauzeit für die Realisierung Ihres Traumhauses können erheblich divergieren. Inwieweit die geplante von der tatsächlichen Bauzeit abweicht, hängt von diversen – mehr oder weniger beeinflussbaren – Faktoren ab. Deshalb sieht ein realistischer Bauzeitenplan ausreichend Puffer vor.

Welches die Hauptursachen für Bauverzögerungen sind, erfahren Sie im Folgenden.

Fehlende/mangelhafte Koordination der ausführenden Firmen

Eine zeitliche Koordination der Bauarbeiten ist das A und O für einen reibungslosen Ablauf und um Verzögerungen vorzubeugen. Deshalb ist bei der Auftragsvergabe eine vertragliche Fristenvereinbarung unter Definition von Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung unbedingt empfehlenswert. So sollten etwa konkrete Termine für Fertigstellungs- bzw. Bezugsfertigkeit (z. B. acht Monate nach Erteilung der Baugenehmigung) festgehalten werden.

Wetterbedingungen (Jahreszeit & Wetter)

Erfolgt die Durchführung wesentlicher Bauarbeiten (Rohbau) in den Sommermonaten, ist die Wahrscheinlichkeit wetterbedingter Bauverzögerungen deutlich geringer als in kalten und regnerischen Jahreszeiten – abgesehen davon, dass bestimmte Arbeiten nicht in der kalten Jahreszeit durchführbar sind (z. B. Aushubarbeiten bei gefrorenem Boden).

Auch bestimmte Maurerarbeiten (Decken gießen, Beton mischen) sind bei kalten Temperaturen nur durch besondere Maßnahmen sowie unter erschwerten Bedingungen möglich.

Umfang der Eigenleistung

Wenn Sie viel in Eigenregie machen, wird das mehr Zeit in Anspruch nehmen als wenn die gleichen Arbeiten von einem Fachmann durchgeführt werden. Der Aufwand für selbst durchgeführte Arbeiten lässt sich meist schwer von vornherein abschätzen – auch ein häufiger Grund für Bauverzögerungen. Je mehr Sie also selbst machen wollen, desto mehr Zeit müssen Sie für die Bauabwicklung veranschlagen.

Das Werkzeug für die Baukoordination:
Der Bauzeitenplan

Die Anzahl der unterschiedlichen am Bau tätigen Handwerker und die Vielfalt der Arbeiten verdeutlichen die Notwendigkeit einer kompetenten Koordination und Bauüberwachung, um eine möglichst fristgerechte und mängelfreie Ausführung zu gewährleisten. Ein effektives Werkzeug für die zeitliche Koordination bildet der Bauzeitenplan. Er dient zur Terminverfolgung und forciert den geplanten Fertigstellungstermin. Bei auftretenden Verzögerungen muss er laufend aktualisiert werden.

Nun kennen Sie die Bauphasen, die Arbeiten, welche in den einzelnen Bauphasen anfallen, und die Gründe für eventuelle Bauverzögerungen.

Weiterführende Informationen

Autor: Adam Butkiewicz, HypoChart GmbH

Adam Butkiewicz ist Geschäftsführer und Gründer der HypoChart GmbH, einem Online-Spezialisten für Vergleich und Entwicklung von Baufinanzierungszinsen.
Als Autor für das Magazin Immobilien-Insider teilt er zusammen mit ausgesuchten Experten sein Wissen in den Bereichen Hausbau und Finanzierung.