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Das Baufinanzierungs-Angebot der Commerzbank im Check

Commerzbank Logo und Titelbild

Die Commerzbank ist mit 15 Millionen Privatkunden, einer Million Firmenkunden und 52.000 Mitarbeitern eine der größten deutschen Universalbanken. Zu ihren Kernmärkten hat die Commerzbank Deutschland und Polen erklärt.

Baufinanzierungen sind für die Commerzbank von großer Bedeutung, da sie wegen der langen Vertragslaufzeiten zu einer starken Kundenbindung führen. Das Baufinanzierungs-Neugeschäft der Commerzbank stieg im Jahr 2014 um 31 Prozent auf 10,4 Milliarden Euro. Damit erreichte die Commerzbank im Bereich Baufinanzierung einen Marktanteil von 10 Prozent.

1. Das Vertriebsnetz der Commerzbank

Beratungsstellen der Commerzbank

Wer eine Baufinanzierung bei der Commerzbank abschließen möchte, der vereinbart am besten einen Beratungstermin in einer Geschäftsstelle der Großbank (telefonisch oder über eine Online-Anfrage). Zum deutschen Filialnetz der Großbank gehören etwa 1.100 klassische Geschäftsstellen sowie 90 Geschäftskundenzentren. Eine Commerzbank-Filiale kann über die Webseite ausgewählt werden.

2. Direktkontakt, Onlineantrag und Beratungstermin

Beratungstermin bei der Commerzbank vereinbaren

Baufinanzierungs-Interessenten können direkt Kontakt zu einer Commerzbank-Filiale aufnehmen. Die Commerzbank verfügt aber auch über ein Online-Portal, über das ein „Baufinanzierung Onlineantrag“ gestellt werden kann. Dazu ist die Eingabe von unverbindlichen Eckdaten der angestrebten Baufinanzierung sowie einiger persönlicher Angaben erforderlich.

2.1 Hotline

Bei Fragen zum Online-Baufinanzierungsantrag steht eine Hotline unter der
Telefonnummer 069 98 66 0900 bereit.

2.2 Umgehende Nennung eines Darlehenszinssatzes

Dem Interessenten wird nach Absendung seines Onlineantrages „umgehend online“ ein Darlehenszinssatz zu seiner Finanzierungsanfrage genannt.

2.3 Kontaktaufnahme

In seiner Online-Anfrage gibt der Baufinanzierungs-Interessent Telefonnummer und E-Mail-Adresse an, sodass eine Kontaktaufnahme seitens des Kreditberaters möglich ist. Der Interessent teilt der Bank idealerweise zwei Wunsch-Kontakttermine online mit.

2.4 Der Beratungstermin in einer Commerzbank-Filiale

Ein Commerzbank-Kreditberater erstellt nach den Angaben im Online-Antrag ein erstes Angebotsbeispiel. Der individuelle Beratungstermin findet in einer Commerzbank-Filiale statt. Der Baufinanzierungs-Interessent und der Kreditberater planen während des Gesprächstermins gemeinsam (unter Einbeziehung der Kundenwünsche und der Erfahrungen des Kreditberaters) die Einzelheiten der Baufinanzierung.

3. Finanzierungsrechner

Diese Rechner bietet die Commerzbank auf ihrer Website

Der realistischen Einschätzung der finanziellen Möglichkeiten eines Baufinanzierungs-Interessenten dient der Finanzierungsrechner der Commerzbank, der sich aus vier Teilelementen zusammensetzt:

  • Mit dem Haushaltsrechner ermittelt der Darlehensinteressent seine freie Liquidität, die für eine Kreditbedienung monatlich zur Verfügung steht.
  • Der Budgetrechner berechnet den maximal möglichen Anschaffungspreis einer Immobilie – unter Berücksichtigung des eingesetzten Eigenkapitals und des monatlich frei verfügbaren Betrages.
  • Steht der gewünschte Kreditbetrag fest, so kann der Darlehens-Interessent mithilfe des Zinsrechners unter Eingabe von Informationen zur Baufinanzierung und persönlicher Daten einen indikativen individuellen Zinssatz ermitteln. Außerdem berechnet der Zinsrechner den zum Ende der Zinsbindungsfrist bereits getilgten Darlehensbetrag sowie die dann noch verbleibende Restschuld. Ferner wird die Kreditrate ausgewiesen, die nach dem Ende der Zinsbindungsfrist bei einem zweiprozentigen Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus zu entrichten wäre.
  • Der Kauf-/Mietrechner vergleicht die Summe der Mietzahlungen, die ein Mieter während der Darlehenslaufzeit entrichten müsste, mit den Kreditkosten einer Baufinanzierung.
  • Der Notarkostenrechner kalkuliert die Kosten für Notar und Grundbuchamt mit oder ohne Zwischenschaltung eines Notaranderkontos.

4. Hauseigene Baufinanzierungen und Kredite von Drittanbietern

Baufinanzierungs-Vergleich von 250 Drittanbietern

Traditionell bietet die Commerzbank hauseigene Baufinanzierungen an. Nach Pilotprojekten, die ab Dezember 2011 in Norddeutschland durchgeführt wurden, vermittelt die Commerzbank seit August 2012 über alle Inlandsfilialen auch Baufinanzierungen von Fremdanbietern.

4.1 Das Versprechen einer anbieterunabhängigen Beratung

  • Im Beratungsgespräch vergleicht die Commerzbank auf Kundenwunsch die Konditionen von 250 Baufinanzierungs-Anbietern.
  • Die Commerzbank möchte Kreditinteressenten durch eine anbieterunabhängige Baufinanzierungsberatung einen besseren Marktüberblick verschaffen. Ein Baufinanzierungs-Kunde muss nicht mehr unter großem Zeit- und Arbeitsaufwand verschiedenste Kreditinstitute aufsuchen, um die Konditionen mehrerer Anbieter vergleichen zu können.
  • Individuelle Kundenwünsche können bei einer Vielzahl von in die Auswahl einbezogenen Kreditanbietern leichter umgesetzt werden.
  • Die Berücksichtigung regional tätiger Kreditinstitute (z. B. von Sparkassen) ermöglicht eine Abstimmung auf lokale Besonderheiten.

4.2 KfW-Kredite

Auch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau werden von der Commerzbank an Baufinanzierungs-Kunden vermittelt.


5. Ausstattungsmerkmale einer Commerzbank Baufinanzierung

Commerzbank Baufinanzierung im Detail

5.1 Kreditsumme

Die Mindestsumme einer Commerzbank Baufinanzierung beträgt 50.000 Euro. Früher übliche Zinsaufschläge für „kleinere“ Darlehen zwischen 50.000 und 75.000 Euro nimmt die Commerzbank nicht mehr vor.

5.2 Darlehenszinsen

Da die Commerzbank neben hauseigenen Baufinanzierungen auch die Darlehen von 250 Partnerbanken vermittelt, steht Kreditinteressenten eine große Auswahl unterschiedlichster Zinsgestaltungen zur Verfügung. Auch Konditionen auf niedrigem Direktbank-Niveau sind möglich.

5.3 Zinsbindungsfristen

Laut einer Commerzbank-Leistungsübersicht zur Baufinanzierung sind Zinsbindungsfristen bis zu 40 Jahren wählbar. Der Onlinerechner der Commerzbank erlaubt hingegen nur die Eingabe von 20-jährigen Zinsbindungsfristen, obwohl das Online-Formular grundsätzlich die Wahl bis zu 30-jährigen Zinsbindungsfristen vorsieht. Nur in Einzelfällen seien über 20 Jahre hinausgehende Zinsbindungs-Vereinbarungen möglich.

5.4 Darlehenslaufzeit

Die Darlehenslaufzeit wird individuell vereinbart. Commerzbank Baufinanzierungen können mit variabler Verzinsung oder mit Zinsbindungen ab einem Jahr vereinbart werden. Eine feste Obergrenze für Commerzbank Baufinanzierungen wird nicht definiert, wenngleich grundsätzlich eine schnelle Entschuldung sinnvoll ist.

5.5 Mögliche Tilgungsvereinbarungen

Die Höhe der anfänglichen Tilgung eines Baufinanzierungs-Annuitätendarlehens ist technisch frei wählbar. Im Online-Antragsformular ist jedoch als Empfehlungswert eine zweiprozentige jährliche Tilgung voreingestellt.

5.6 Sondertilgungsrechte

In einer standardmäßigen Commerzbank Baufinanzierung sind jährliche Sondertilgungen von maximal 5 Prozent oder 12.500 Euro enthalten. Höhere Sondertilgungsrechte werden im Einzelfall gegen Zinsaufschlag eingeräumt.

5.7 Bereitstellungszinsen

Die Commerzbank gewährt bei einer Baufinanzierung zwei bereitstellungszinsfreie Monate. Ab dem 61. Tag nach Kreditbereitstellung werden monatlich 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen auf den noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensbetrag berechnet. Hinsichtlich der Bereitstellungszinsen ist die Commerzbank weniger flexibel als andere Institute, die bereitstellungsfreie Zeiträume zwischen 3 und 12 Monaten ohne Zinszuschlag gewähren.

Hinweis der Verbraucherzentrale Hamburg

Die Verbraucherzentrale Hamburg weist darauf hin, dass sich Baufinanzierungs-Interessenten nicht nur auf verlockend niedrige Zinssätze verlassen sollten. Vielmehr müssen, so die Verbraucherzentrale, auch alle anderen Kreditkonditionen berücksichtigt werden, um eine optimale Finanzierung sicherzustellen.

  • Die Gesamt-Kreditkonditionen lassen sich jedoch nur schwer durchschauen. Verschiedenste Gebühren und Zusatzkosten können eine Baufinanzierung empfindlich verteuern.
  • Hohe Kosten können insbesondere durch Bereitstellungszinsen entstehen, die vor allem bei längerer Bauzeit entstehen können.

Tipp!

Wenn Sie als Baufinanzierungs-Kunde Ihre Zahlungstermine noch nicht genau kennen, dann verhandeln Sie mit der Commerzbank über den bereitstellungsfreien Zeitraum und die Höhe der Bereitstellungszinsen.

5.8 Bearbeitungsgebühren und Schätzkosten

Die Commerzbank berechnet bei einer Baufinanzierung weder Bearbeitungsgebühren noch Schätzkosten.

5.9 Gebühren bei Vertragsänderungen

Bei nachträglichen Vertragsänderungen einer Baufinanzierung und in anderen Sondersituationen können bei der Commerzbank hohe Gebühren anfallen.

  • Die Commerzbank berechnet bei einer Vertragsübertragung auf eine andere Immobilie eine Gebühr von 1.200 Euro. Einige Kreditinstitute führen solche Vertragsänderungen kostenlos durch.
  • Eine während der Kreditlaufzeit gewünschte Erhöhung oder Senkung der monatlichen Kreditrate kostet bei der Commerzbank 450 Euro, obwohl der mit der Änderung verbundene Aufwand minimal ist (wenige Arbeitsminuten). Andere Banken sagen im Kreditvertrag bis zu zwei kostenfreie Ratenänderungen innerhalb der Kreditlaufzeit zu.

Tipp!

Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen vermutet hinter pauschalen Gebührengestaltungen „reine Willkür“ und empfiehlt, bei übereinstimmenden Zinskonditionen diejenige Bank auszuwählen, die für später auftretende Sonderfälle die niedrigsten Gebühren vorsieht.

5.10 Forward-Darlehen

Die Commerzbank ermöglicht eine Zinssicherung durch Forward-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 60 Monaten.

6. Die Werbeversprechen der Commerzbank

Die Werbeversprechen der Commerzbank

6.1 Generelles Versprechen: Fair, transparent und kundennah

Die Commerzbank verspricht ihren Kunden, sie „als fairer und kompetenter Partner“ zu begleiten. Die Baufinanzierung mit Marktvergleich sei ein Beispiel für die Transparenz, die die Commerzbank ihren Kunden gegenüber praktiziere.

6.2 „Die Commerzbank hat aus der Finanzkrise gelernt.“

Die Commerzbank hebt auch in Werbefilmen hervor, dass sie aus der Finanzkrise gelernt habe – nach eigener Einschätzung ganz im Unterschied zu anderen Kreditinstituten.

6.3 „In drei einfachen Schritten zur Baufinanzierung“

Baufinanzierungs-Interessenten, die den Onlineantrag nutzen, verspricht die Commerzbank, „in drei einfachen Schritten“ zu einer Immobilienfinanzierung zu gelangen.

  • „Zins-Check“: umgehende Nennung eines Zinssatzes nach Mitteilung des Finanzierungswunsches
  • „Auf Wunsch“ Konditionsvergleich mit 250 Banken
  • Die Commerzbank kümmert sich „einfach und schnell“ um eine optimale Finanzierung.

6.4 „Kredit-Interessenten erhalten nicht unbedingt Commerzbank-Baufinanzierung“

Wer eine Baufinanzierung abschließen wolle, der erhält nach Aussagen der Commerzbank „nicht mehr unbedingt“ ein Commerzbank-Darlehen.

Zumindest bis 2014: Commerzbank-Kunden erhalten nicht zwangsläufig, aber doch mit hoher Wahrscheinlichkeit hauseigene Baufinanzierungen

  • Beim Start der Kooperation mit dem Kreditvermittler Interhyp Anfang 2012 prognostizierte Commerzbank-Privatkundenvorstand Michael Mandel, dass der vermittelte Anteil am Baufinanzierungs-Neugeschäft auf bis zu 20 Prozent steigen könne.
  • Das von der Commerzbank vermittelte Baufinanzierungsvolumen erreichte in den Jahren 2013 und 2014 jedoch nur etwa 10 Prozent des gesamten Baufinanzierungs-Neugeschäfts. Ungefähr 90 Prozent aller neu abgeschlossenen Baufinanzierungen entfielen also auf hauseigene Produkte (Quelle: bvdif.de, S. 295).
  • Unwahrscheinlich, dass die Dominanz des Eigengeschäfts ausschließlich auf den stets besten Konditionen der Commerzbank Baufinanzierung basierte. So erklärte ein Commerzbank-Sprecher das Überwiegen des Eigengeschäfts im Dezember 2013 wie folgt: „Wir sind nicht immer die Günstigsten. Aber das Gesamtpaket entscheidet. Zum Beispiel können wir eine Finanzierung sehr schnell zur Verfügung stellen, teilweise in drei Tagen“.
  • Gerade angesichts des scharfen Bankenwettbewerbs vermag ein solcher Erklärungsversuch den übermächtigen Anteil des Baufinanzierungs-Eigengeschäfts der Commerzbank nicht zu überzeugen. Wahrscheinlicher erscheint eine in Richtung Eigengeschäft verlaufende Beratung - trotz gewiss „nicht immer“ allerbester Konditionen.
  • Offenbar werden Commerzbank-Kunden eher „zurückhaltend“ zu den Vorzügen von Drittanbietern beraten, obwohl diese sicherlich hin und wieder günstigere Baufinanzierungen anbieten können - und obwohl die Commerzbank werbewirksam mit einer anbieterunabhängigen Baufinanzierungs-Beratung wirbt.

Kunden sollten angebotene Commerzbank-Konditionen auf externen Portalen genau vergleichen

  • Experten raten Verbrauchern angesichts des 90-prozentigen Commerzbank-Eigengeschäfts-Anteils zur Vorsicht. Wer bei der Commerzbank eine Baufinanzierung nachfragt, der erhält nach den bis 2014 vorliegenden Zahlen zwar „nicht unbedingt“, aber doch sehr wahrscheinlich eine hauseigene Finanzierung.
  • Baufinanzierungs-Kunden sollten vor Abschluss einer Commerzbank-Baufinanzierung auf externen Vergleichsportalen zunächst genau prüfen, ob eine angebotene Commerzbank-eigene Baufinanzierung tatsächlich günstiger ist als die Konditionen von Hunderten anderer Kreditinstitute.

6.5 Veränderte Mitarbeiter-Beurteilungen sollen Kundenorientierung der Berater stärken

Die früher für einzelne Mitarbeiter festgelegten Vertriebsziele sind durch Teamziele ersetzt worden. Dies soll den Vertriebsdruck auf die einzelnen Berater mindern und damit die Bedarfsorientierung der Beratung stärken. Zudem flössen Weiterempfehlungsquoten und Kundenzufriedenheit in die Beurteilungen der Vertriebsmitarbeiter ein.

Vertriebsdruck vs. bedarfsorientierte Kundenberatung

Die Festlegung von Vertriebsteam-Zielen dürfte am Vertriebsdruck, der auf den einzelnen Beratern lastet, wohl nichts ändern. Der Vorgesetzte eines Teams wird weiterhin die Vertriebsleistungen jedes Mitarbeiters "zeitnah würdigen" – völlig unabhängig vom nächsten Beurteilungstermin. Es besteht sogar die Gefahr, dass innerhalb eines Teams zusätzlicher Druck auf (tatsächlich oder vermeintlich) leistungsschwächere Team-Mitglieder aufgebaut wird. Es erscheint daher sehr fraglich, ob die Vereinbarung von Vertriebsteam-Zielen zu einer bedarfsorientierteren Kundenberatung beiträgt.

Fazit

Ob Baufinanzierungskunden von der modifizierten Beurteilungs-Praxis der Commerzbank durch stärkere Kundenorientierung der Berater profitieren, darf bezweifelt werden.

7. Positive und negative Erfahrungen

Erfahrungen und Testergebnisse

7.1 Testergebnisse Baufinanzierung

Testurteile zur Commerzbank Baufinanzierung fallen unterschiedlich aus.

  • Das Deutsche Institut für Service-Qualität bewertete im März 2015 die Baufinanzierungen von Filialbanken. Bei der Konditionsanalyse, bei der „zum Teil/vollständig“ auf Partnerbanken-Konditionen zurückgegriffen wurde, erhielt die Commerzbank Baufinanzierung die Note „gut“. In der Kategorie „Beratungsgespräch“ belegte die Commerzbank mit deutlichem Abstand den ersten Rang und erhielt die Bewertung „sehr gut“.
  • Im Dezember 2014 zeichnete das „Handelsblatt“ die Commerzbank in der Kategorie Baufinanzierungsberatung als einen Testsieger unter den acht größten Filialbanken in Deutschland aus.
  • Die Zeitschrift Finanztest (Ausgabe 7/2013) beurteilte die Commerzbank-Baufinanzierung mit der Note 3,2 („befriedigend“). Damit lag die Commerzbank im Mittelfeld der geprüften Anbieter. Die Kundeninformation wurde mit „sehr gut“, die Produktqualität hingegen nur mit „ausreichend“ bewertet.

7.2 Erfahrungen mit der Commerzbank Baufinanzierung

Erfahrungsberichte von Commerzbank Baufinanzierungskunden sind meistens von individuellen Eindrücken geprägt (insbesondere auch von der fachlichen und persönlichen Kompetenz des jeweilige Kundenberaters). Einzelbewertungen lassen daher kaum einen Rückschluss auf die allgemeine Situation in einer Filialbank mit 1.200 Geschäftsstellen zu.

7.3 Hoher Anteil fehlerhafter Widerrufsbelehrungen

Anlässlich von Stichproben der Verbraucherzentrale Hamburg wiesen 73,45 % aller geprüften Commerzbank Baufinanzierungen fehlerhafte Widerrufserklärungen auf (Stand Februar 2015). Allerdings liegt dieser Wert nur geringfügig oberhalb des Branchendurchschnitts von etwa 70 Prozent.

  • Wenn eine Bank im Darlehensvertrag nicht ordnungsgemäß auf das nach den §§ 495, 355 BGB bestehende Widerrufsrecht des Kunden hinweist, dann beginnt der Fristlauf für das vierzehntägige Widerrufsrecht nicht. Der Kunde kann daher seinen Darlehensvertrag auch noch zu jedem späteren Zeitpunkt widerrufen.
  • Ursachen für fehlerhafte Widerrufsbelehrungen sind u. a. die Verwendung veralteter Muster, falsche Fristbelehrungen oder fehlende Hinweise auf die Rechtsfolgen einer Widerrufs-Erklärung.

7.4 Rechtswidrige Pauschalgebühr für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Bis in das Jahr 2013 erhob die Commerzbank eine pauschale Gebühr für die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 300 Euro. Erst nachdem das Oberlandesgericht Frankfurt nach einer Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in zweiter Instanz ein pauschales Berechnungsentgelt untersagt hatte (Urteil vom 17.04.2013, Az. 23 U 50/12), verzichtete die Commerzbank notgedrungen auf das Entgelt.)

Fazit

Die (legitimerweise) gewinnorientierte Commerzbank wird sicherlich nicht freiwillig auf Einnahme-Möglichkeiten verzichten. Dem Werbeversprechen von der „Fairness“ der Bank sollten Kunden daher nicht unkritisch vertrauen.

8. Zusammenfassung: Die Commerzbank Baufinanzierung

Unser Fazit
  • Der übersichtliche Online-Antrag zur Commerzbank Baufinanzierung lässt sich in wenigen Minuten ausfüllen.
  • Im Beratungsgespräch, das in einer Commerzbank-Filiale stattfindet, wird auf Kundenwunsch ein Konditionsvergleich mit 250 Partnerbanken durchgeführt. Die allermeisten Baufinanzierungen werden allerdings als Commerzbank-eigene Finanzierungen abgeschlossen.
  • Die Qualität der Commerzbank Baufinanzierungs-Beratung befindet sich auf einem hohen Niveau.
  • Immobilienkredit-Interessenten sollten sich darüber im Klaren sein, dass es sich auch bei der Commerzbank um ein nach maximalem Gewinn strebendes Unternehmen handelt. Die von der Bank versprochene „Fairness“ ändert daran nichts.
  • Nach Erhalt eines Kreditangebots sollte jeder Kunde unter Nutzung eines unabhängigen Baufinanzierungsportals einen Konditionsvergleich durchführen (einschließlich der in besonderen Situationen fälligen Gebühren).

Autor: Hartmut Zimmer

Hartmut Zimmer, Jurist und langjähriger Vertriebsdirektor einer deutschen Großbank, war u. a. zuständig für den Vertrieb von Baufinanzierungen und gewerblichen Krediten. Besonders intensiv befasste er sich mit den Risiken fehlerhaft konstruierter Baufinanzierungen anlässlich der Sanierung eines umfangreichen Kreditportfolios.
Hartmut Zimmer ist Autor zahlreicher Fachartikel zu Finanzprodukten und Wirtschaftsrecht.

Die aktuellen Bauzinsen im schnellen Überblick

  • Heute
  • Gestern
Zinsbindung 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre
Effektivzins Sollzins 0,65% 0,64% 1,07% 1,04% 1,41% 1,38% 1,72% 1,69% 1,99% 1,96% 2,11% 2,07%
Effektivzins Sollzins 0,65% 0,64% 1,07% 1,04% 1,41% 1,38% 1,72% 1,69% 1,96% 1,93% 2,07% 2,04%

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