Der Unterschied zwischen Generalunternehmer, Generalübernehmer & Bauträger – wählen Sie Ihre Baupartner mit Bedacht!

Ein Haus baut man in der Regel nur einmal im Leben. Umso wichtiger sind die Baupartner, die Ihnen bei der Verwirklichung Ihres Traumhauses zur Seite stehen. Haben Sie sich für den Bau bzw. Erwerb eines Hauses entschieden, steht die nächste grundlegende Entscheidung an:

Soll es ein Architektenhaus werden oder soll der Hausbau über einen Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer oder Fertighausbauer erfolgen?

Kennen Sie die Unterschiede?

Um eine entsprechende Entscheidung treffen zu können, müssen Ihnen als zukünftiger Bauherr zuerst die Funktionen sowie die wesentlichsten Vor- und Nachteile der einzelnen Baupartner bewusst sein.

Der Bauträger (BT)

Ein Bauträgerunternehmen errichtet Gebäude auf den von ihm erworbenen Grundstücken, der Bauträger ist also gleichzeitig auch Bauherr. Er verkauft die Wohnungen bzw. das Haus mit Grundstück. Der Verkauf kann bereits vor Baubeginn, während der Bauphase oder nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Kurzum: Bauherr ist der Bauträger, Sie sind der Käufer.

Vorteile:

  • sämtliche Kosten und Risiken während der Errichtung liegen beim Bauträger
  • oft günstiger als der Erwerb eines Architektenhauses
  • übersichtliche Kostenplanung für Sie als Bauherr (häufig wird eine Festpreisgarantie gegeben)

Nachteile:

  • individuelle Wünsche können – wenn überhaupt – nur eingeschränkt berücksichtigt werden, dadurch begrenzte Gestaltungsmöglichkeiten
  • Bauträger baut möglichst preissparend (daraus resultiert für ihn ein höherer Gewinn bei vereinbartem Festpreis), was die Bauqualität beeinträchtigen kann
Grafik: Vertragspartner Bauträger

Der Generalunternehmer (GU)

Die Bauabwicklung mit einem Generalunternehmen bietet sich beispielsweise dann an, wenn Sie bereits im Besitz eines Baugrundstücks sind. Der Generalunternehmer übernimmt sämtliche Bauarbeiten – ohne Planungsleistungen – und übergibt Ihnen dann das „schlüsselfertige“ Haus.

Sie als Bauherr beauftragen den Generalunternehmer und einen Architekten/Planer. Die einzelnen Handwerksfirmen (Subunternehmer) werden von dem Generalunternehmer beauftragt und stehen mit ihm in vertraglicher Beziehung. Das hat den Vorteil, dass Sie sich direkt an den GU wenden können und sich nicht mit den einzelnen Handwerksfirmen auseinandersetzen müssen, die sich bei Problemen und Mängeln oft noch gegenseitig die Schuld zuweisen. Die Planung und Überwachung Ihres Bauobjekts obliegt dem von Ihnen beauftragten Architekten.

Vorteile:

  • Sie können das Haus nach Ihren Vorstellungen planen
  • Sie haben nur zwei Ansprechpartner (Architekt und Generalunternehmer)
  • der üblicherweise mit dem GU vereinbarte Festpreis erleichtert die Kostenplanung

Nachteile:

  • Sie als Bauherr können den Handwerkern keine direkten Anweisungen geben, da diese nur dem Generalunternehmer vertraglich verpflichtet sind
  • der GU baut möglichst preissparend, was die Bauqualität beeinträchtigen kann
Grafik: Vertragspartner Generalunternehmer

Der Generalübernehmer (GÜ)

Der Generalübernehmer – auch Totalunternehmer genannt – unterscheidet sich von dem Generalunternehmer dadurch, dass er sämtliche Bauleistungen inkl. der Planung übernimmt. Der Architekt, die Fachplaner, die Handwerksfirmen etc. werden von dem Generalübernehmer als Subunternehmen beauftragt. Das heißt, Sie sind der Bauherr, der Generalübernehmer ist Ihr alleiniger Auftragnehmer.

Vorteile:

  • Sie erhalten alles aus einer Hand
  • Sie haben einen Ansprechpartner für sämtliche Anliegen und Fragen
  • der üblicherweise vereinbarte Festpreis erleichtert die Kostenplanung

Nachteile:

  • eingeschränkte individuelle Gestaltungsmöglichkeiten
  • der GÜ baut möglichst preissparend, was die Bauqualität beeinträchtigen kann
  • Sie können den Subunternehmen (Fachplaner, Handwerker etc.) keine direkten Anweisungen geben, da diese nur dem Generalübernehmer vertraglich verpflichtet sind
Grafik: Vertragspartner Generalübernehmer

Die Einzelvergabe

Bei dieser Variante beauftragen Sie als Bauherr einen Architekten, der – abhängig von den beauftragten Leistungsphasen nach HOAI – die gesamte Planung sowie die Ausschreibung der diversen Gewerke, die Baukoordination und die Bauüberwachung übernimmt.

Zudem beauftragen Sie – in der Regel mit Unterstützung des Architekten – die einzelnen Handwerksfirmen und schließen mit allen Unternehmen bzw. Handwerkern jeweils einen Vertrag ab.

Vorteile:

  • Ihre Wünsche und individuellen Anforderungen können umfassend berücksichtigt werden
  • Baukostenersparnis durch Eigenleistungen möglich
  • hoher Mitbestimmungsgrad
  • Sie haben Einfluss auf die Wahl der ausführenden Firmen (Handwerker)

Nachteile:

  • Zeitverzögerungen und daraus resultierende Mehrkosten bei falscher Aufwandsschätzung der Eigenleistungen (mangelnde eigene Fachkompetenz und Erfahrung)
  • starke Belastung durch hohe Eigenverantwortung bzgl. des Bauablaufs
  • hoher persönlicher Zeit- und Energieaufwand
  • keine Gewährleistungspflicht für die in Eigenleistung durchgeführten Arbeiten
Grafik: Vertragspartner Einzelvergabe

Der Fertighausbau

Ein Fertighaus ist ein industriell vorgefertigtes Haus, das vor Ort endmontiert wird. Grundsätzlich wird dabei unterschieden, ob die gelieferten Fertigteile von dem Bauherrn selbst zusammengebaut werden oder ob der Fertighausbauer ein schlüsselfertiges Wohnhaus übergibt.

Vorteile:

  • Sie können sich vorab durch Kataloge, Musterhäuser etc. ein detailliertes Bild von Ihrem zukünftigen Haus machen
  • in der Regel geringere Baukosten (resultierend u. a. aus der kurzen Bauzeit)
  • die übliche Festpreisgarantie erleichtert die Kostenplanung

Nachteile:

  • eingeschränkte Individualität
  • nachträgliche (Gestaltungs-)Änderungen sind – wenn überhaupt möglich – aufwendig und teuer
Grafik: Vertragspartner Fertighausbau

Mischformen

Natürlich gibt es in der Praxis auch diverse Mischformen von Baupartnerschaften.

Vorsicht bei „schlüsselfertiger“ Übergabe

Laut Verband Privater Bauherren entscheiden sich etwa 90 % aller privaten Bauherren für ein schlüsselfertiges Haus, errichtet durch einen Bauträger oder Generalunternehmer.

Vom „schlüsselfertigen“ Bauen wird gesprochen, wenn sämtliche Arbeiten von einem Auftragnehmer (z. B. Generalunternehmer) ausgeführt werden und das Bauobjekt dem Bauherrn „schlüsselfertig“ übergeben wird. Eine rechtlich bindende Definition für diesen Begriff gibt es nicht.

Deshalb Vorsicht! Schlüsselfertig bedeutet nicht zwangsläufig bezugsfertig. Häufig ist im schlüsselfertigen Zustand der vollständige Innenausbau (Fliesen, Bodenbeläge etc.) nicht inkludiert. Damit Sie als Bauherr vor bösen Überraschungen gefeit sind, achten Sie unbedingt darauf, dass im Vertrag genau festgelegt wird, welche abgeschlossenen Leistungen mit dem schlüsselfertigen Zustand verbunden sind.

Das sollten Sie wissen …

Für welchen Baupartner Sie sich auch entscheiden – natürlich wollen sie alle durch Ihre Beauftragung verdienen, jedoch abhängig vom Baupartner auf unterschiedliche Weise:

Bauträger, Generalunternehmer und Generalübernehmer bieten Ihnen Ihr Haus in der Regel zu einem Festpreis an. Um einen hohen Gewinn zu erzielen, wird möglichst preiswert gebaut. Das Ausreizen der maximalen Gewinnspanne kann für den zukünftigen Hausbesitzer allerdings durchaus Einbußen in der Qualität des Objekts nach sich ziehen.

Im Gegensatz dazu sind für den Architekten höhere Baukosten von Vorteil, weil dadurch auch sein Honorar steigt, das u. a. auch von den beauftragten Leistungsstufen (gemäß HOAI) abhängig ist.

Wählen Sie den Baupartner mit Bedacht

Der Hausbau gehört für die meisten Bauherren zur größten Investition ihres Lebens. Deshalb kommt auch der Auswahl des richtigen Baupartners (Bauträger, Generalübernehmer, Architekt, …) eine so große Bedeutung zu und erfordert besondere Sorgfalt. Informationen zur Architektenauswahl finden Sie hier.

Schauen Sie sich hinreichend um. Holen Sie bei ehemaligen Bauherren Auskunft ein. Ebenso können Sie bei örtlichen Bausachverständigen nach Empfehlungen fragen. Holen Sie Referenzen bei den potenziellen Baupartnern ein. Vielleicht haben Sie Bekannte, die mit einem Baupartner bereits gute Erfahrungen gemacht haben. Persönliche Empfehlungen sind immer eine wertvolle Entscheidungsgrundlage.

Ziehen Sie rechtzeitig einen Experten hinzu

Für welche Baupartner und Form der Errichtung Sie sich auch entscheiden: In jedem Fall sollten Sie einen unabhängigen Experten vorzeitig hinzuziehen. Dieser wird auch darauf achten, dass Ihre Wünsche und Anforderungen so weit wie möglich in die Verträge mit den Baupartnern einfließen.

Ein solcher Experte kann ein Sachverständiger, Architekt, Bauingenieur oder ein anderer Fachmann sein. Auch ein Baubetreuer (Gewerbe gemäß § 34c GewO) bietet sich an. Dieser unterstützt Sie während der gesamten Bauabwicklung und steht Ihnen beratend zur Seite.

Ein Baulaie – und das sind in der Regel die meisten Bauherren – können nie sämtliche Fallstricke erkennen, sodass die Bauabwicklung zu einem Desaster werden kann und der Bauherr sich plötzlich mit nicht zu bewältigenden Mehrkosten und belastenden (Rechts-)Streitigkeiten konfrontiert sieht.

Weiterführende Informationen

Autor: Adam Butkiewicz, HypoChart GmbH

Adam Butkiewicz ist Geschäftsführer und Gründer der HypoChart GmbH, einem Online-Spezialisten für Vergleich und Entwicklung von Baufinanzierungszinsen.
Als Autor für das Magazin Immobilien-Insider teilt er zusammen mit ausgesuchten Experten sein Wissen in den Bereichen Hausbau und Finanzierung.