Benötigte Unterlagen für Ihre Immobilienfinanzierung

Ist die passende Immobilie erst einmal gefunden, dreht sich alles um das Thema Finanzierung. Da es sich hierbei meist um eine nicht unerhebliche Summe handelt, sollten Sie nichts überstürzen. Manche Angebote halten nicht, was sie auf den ersten Blick versprechen. Schnell können die Gesamtkosten durch ein attraktiveres Konkurrenzangebot um ein paar tausend Euro reduziert werden. Durch eine gute Vorbereitung auf den Beratungstermin bei der Bank oder dem Vermittler können Sie die Abläufe wesentlich beschleunigen. Im Folgenden erfahren Sie, was zu beachten ist und welche Schritte zu durchlaufen sind.

Übersicht über Ablauf und Unterlagen für die Immobilienfinanzierung

1. Einholung unverbindlicher Finanzierungsangebote

Konditionen und Finanzierungsvarianten checken

Um einen Überblick zu bekommen, beschaffen Sie sich einige unverbindliche Angebote. Denn es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, eine Baufinanzierung zu gestalten. Je nach Festschreibungsdauer, Tilgungsart, Zinssatz, Gebühren und Sondertilgungsrecht können sehr unterschiedliche Monatsraten, Laufzeiten und somit Gesamtkosten entstehen. Zum Vergleich der Angebote empfiehlt es sich, gleiche Parameter heranzuziehen.

Grobe Informationen bereithalten

Bei einem unverbindlichen Finanzierungsangebot prüft die Bank weder Ihre Bonität noch die Werthaltigkeit der Sicherheiten. Sie brauchen deshalb noch keine Einkommens- und Vermögensnachweise vorzulegen. Die Bank nennt Ihnen zunächst die Standardkonditionen, welche innerhalb des Beleihungsrahmens unter der Annahme gegebener Zahlungsfähigkeit gelten.

Gesamtkostenaufstellung
Zur Erläuterung Ihres Vorhabens bei der Bank ist es hilfreich, eine Auflistung der Gesamtkosten vorzulegen. Diese setzen sich zusammen aus Kaufpreis bzw. Baukosten, Nebenkosten für Notar und Grundbuchamt, Maklercourtage, Grunderwerbsteuer sowie eventuell geplante Renovierungskosten. Von den Gesamtkosten ziehen Sie Ihr zur freien Verfügung stehendes Eigenkapital und die Höhe der realistischen Eigenleistungen ab.

Gebietsschutz beachten
Informieren Sie die Bank über die Art und Lage des Objekts. Denn manche Banken finanzieren nur Objekte, welche in dem für sie zuständigen Gebiet liegen.

Zinsaufschlag bei Überschreiten der Beleihungsgrenzen
Die Bank legt anhand des Objektpreises bzw. der Grundstücks- und Baukosten einen Verkehrswert fest. Davon macht die Bank gewisse Sicherheitsabschläge und ermittelt den sogenannten Beleihungswert. Fließt zu wenig Eigenkapital in die Finanzierung ein, liegt ein Teilbetrag außerhalb des für die Bank werthaltigen Beleihungsrahmens. Dieser „nachrangige“ Teil wird mit einem Zinsaufschlag versehen und entsprechend teurer. Fragen Sie am besten schon bei Einholung eines unverbindlichen Angebotes nach der Höhe des Zinsaufschlages und nach weiteren Kosten für die Finanzierung. Die Bank kann Ihnen Top-Konditionen bieten, wenn die Nebenkosten sowie zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital vorhanden sind.

Klären Sie deshalb frühzeitig ab, welche Mittel Sie genau mobilisieren können und ob Sie eventuell mit einer Schenkung von nahestehenden Personen rechnen können.

2. Konkretere Kreditverhandlungen

Favoriten näher befragen

Vielleicht haben Sie durch die Einholung der ersten Angebote schon eine Tendenz, wer Ihr Finanzierungspartner sein könnte. Die richtige Entscheidung können Sie allerdings erst dann treffen, wenn das Kreditinstitut Ihren konkreten Kreditantrag nach Vorlage aller benötigten Unterlagen geprüft und Ihnen ein verbindliches Angebot erteilt hat.

Optimierte Finanzierungsvariante

Wichtig ist vor allem, dass die Finanzierung zu Ihren persönlichen Vorstellungen und Voraussetzungen passt. Möchten Sie eher flexibel sein (Sondertilgungen aufgrund fälliger Gelder oder Erbschaft) oder wünschen Sie eine langfristige Zinsfestschreibung? Je nach Ihrem Alter stellt sich die Frage der Laufzeit. Und natürlich müssen die Darlehensraten in einem Rahmen liegen, der Ihnen und Ihrer Familie noch genügend Raum zum Leben lässt. Ein gutes Finanzierungsinstitut erarbeitet anhand Ihrer Angaben ein optimal auf Sie zugeschnittenes Angebot.

Ehrlichkeit aus eigenem Interesse

Es ist von elementarer Wichtigkeit, sämtliche Angaben wahrheitsgemäß und vollständig zu machen. Nur so ist gewährleistet, dass alle Aspekte auch berücksichtigt werden und das Vorhaben auf einer soliden Grundlage basiert. Stellt sich nachträglich heraus, dass Angaben fehlerhaft gemacht wurden, kann die Bank das Darlehen fristlos kündigen und unter Umständen strafrechtliche Schritte einleiten.

3. Benötigte Unterlagen zum Abschluss einer Immobilienfinanzierung

Einkommensnachweise, Vermögen, Liquiditätsplan, Bonitätsauskünfte, Objektunterlagen

Die Bank muss überprüfen, ob Ihr Vorhaben im gewünschten Rahmen überhaupt finanzierbar ist. Es gelten bestimmte Richtlinien für die Gewährung der Finanzmittel und die Beleihung des Objekts. Zur Feststellung der ausreichend gegebenen Kreditwürdigkeit und Kapitaldienstfähigkeit werden deshalb gewisse Unterlagen benötigt.

Einkommensnachweise

Privatpersonen

  • die letzten drei Gehaltsnachweise
  • letzte Einkommensteuererklärung nebst Einkommensteuerbescheid
  • Mieteinkünfte: Mietverträge und Kontoauszüge mit den Mieteingängen
  • Unterhalt, Kindergeld und sonstige Einkünfte: Kontoauszüge, Verträge

Selbständige und Freiberufler

  • letzte Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung
  • letzte Steuererklärung nebst Jahressteuerbescheid
  • letzte Jahres-BWA sowie aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung

Gesichertes Einkommen wichtig

Die Banken legen Wert darauf, dass es sich um einen sicheren, unbefristeten Arbeitsplatz handelt bzw. die Selbständigkeit seit mindestens drei Jahren besteht und Gewinn erwirtschaftet wird. Die Zahlungsfähigkeit fließt neben anderen Faktoren wie Alter und Vermögenslage mit in das von der Bank zu erstellende Kreditrating ein. Die Zahlungsfähigkeit spielt neben der Objektbesicherung eine maßgebliche Rolle bei der Kreditentscheidung.

Vermögens- und Schuldenaufstellung

Grafik: Vermögens- und Schuldaufstellung

Weiterhin wird sich die Bank einen Überblick über Ihre Vermögens- und Schuldenverhältnisse machen. Halten Sie hierzu sämtliche Kontoauszüge mit Bank- und Bausparguthaben, Kopien von Lebensversicherungspolicen oder Depotauszügen bereit. Sollen Sparguthaben als Sicherheit dienen, benötigt die Bank die Originalunterlagen und Sparbücher.

Erhalten Sie eine Schenkung, weisen Sie dies mit einer Schenkungsbestätigung und entsprechendem Kontoauszug nach. Falls bereits Immobilienbesitz vorhanden ist, dient der Grundbuchauszug als Nachweis.

Neben dem Vermögen müssen auch die Schulden aufgeführt werden. Geben Sie bestehende Verbraucherkredite sowie Immobilienfinanzierungen bei Banken oder Versicherungen mit deren aktueller Restschuld an. Nicht zu vergessen sind übernommene Bürgschaften.

Liquiditätsplan

Grafik: Liquiditätsplan

Fixkosten
Für die Berechnung der verfügbaren Liquidität sind einige Hausaufgaben zu erledigen. Erstellen Sie eine detaillierte Auflistung aller fixen Kosten, die auch in Zukunft anfallen werden. Zum Beispiel Strom, Beiträge an Versicherungen, Bausparkassen, private Krankenkassen, Ratenzahlungen für bestehende Kredite oder Leasingraten, evtl. Unterhaltszahlungen oder Miete. Halten Sie entsprechende Nachweise in Form von Kontoauszügen oder Vertragskopien bereit.

Pauschalen
Berücksichtigt werden müssen auch die künftigen Nebenkosten für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung. Die Banken setzen hierfür ebenso wie für vorhandene Kraftfahrzeuge meist Pauschalen an. Je nach Anzahl der im Haushalt lebenden Personen und Kinder wird zudem eine entsprechende Lebenshaltungskostenpauschale veranschlagt. Nach Berücksichtigung all Ihrer Einkünfte und Ausgaben kann die Höhe der maximal tragbaren Monatsbelastung für Ihre Finanzierung ermittelt werden.

Bonitätsauskünfte

Grafik: Bonitätsauskünfte

Auf einem Formular (z. B. „vertrauliche Selbstauskunft“) bestätigen Sie die Richtigkeit der gemachten Angaben. Zur weiteren Prüfung benötigt die Bank zudem die Erlaubnis zur Einholung verschiedener Auskünfte. So kann sie bei Behörden, Grundbuchämtern, sonstigen öffentlichen Stellen sowie anderen Banken und Versicherungen Auskünfte einholen und Einsicht in die Akten nehmen.

Die SCHUFA-Klausel berechtigt zur Abfrage der dort gespeicherten Daten. Die Bank wird sich zudem bestätigen lassen, dass in den letzten fünf Jahren keine Mahnverfahren, Zahlungsklagen, Insolvenzverfahren, Kontokündigungen usw. vorlagen.

Objektunterlagen

Grafik: Objektunterlagen

Die Dokumente zu Ihrer Immobilie sind nicht nur für Sie, sondern auch für die Bank wichtig. Das Objekt dient der finanzierenden Bank durch die Eintragung eines Grundpfandrechts als Sicherheit und muss auf seine Werthaltigkeit geprüft werden. Diese Beleihungswertermittlung stellt auch für Sie eine gewisse Sicherheit dar.

Gerade bei Gebrauchtimmobilien können durch die fachmännische Begutachtung und Bewertung eventuelle Mängel oder Wertminderungen erkannt und somit ein Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis erlangt werden. Falls noch Unterlagen fehlen, wird Sie die Bank darauf aufmerksam machen. Mithilfe der nachfolgenden Checkliste können Sie sich schon vorab um alle wichtigen Papiere kümmern.

  • Lageplan/Auszug des Katasteramtes
  • Grundriss
  • Baubeschreibung
  • Bauplan/Bauzeichnung
  • Berechnung der Wohnfläche und des umbauten Raumes
  • Baukostenberechnung bei Neubau
  • Baugenehmigung/Baubeginn
  • Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung mit ausgewiesenem Sonder- und Gemeinschaftseigentum
  • Entwurf des Kaufvertrags
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Fotos
  • Brandversicherungspolice (später wichtig auch Wohngebäude- und Bauversicherungen sowie Risikolebensversicherung)
  • Bei Renditeobjekten: Mietverträge nebst Kontoauszügen

Bewilligung und Auszahlung des Darlehens

Angebot im Detail überprüfen

Nach erfolgreicher Kreditprüfung erhalten Sie die Darlehenszusage von Ihrem Kreditinstitut. Die einzelnen Bausteine des Ihnen angebotenen Finanzierungsmodells sollten nun noch einmal genau durchgesprochen werden. Stellen Sie noch offene Fragen und lesen Sie sich sämtliche Punkte genau durch. Achten Sie beispielsweise auch darauf, ab wann eine Bereitstellungsprovision anfällt. Gerade bei Neubauten erfolgt der Abruf der Mittel teilweise erst nach vielen Monaten. Für den noch nicht abgenommenen Teilbetrag verlangen die Banken in der Regel ab dem 6. Monat Bereitstellungszinsen in Höhe von 3 Prozent p. a. (0,25 % p. m.). Benötigen Sie einen Teil des Darlehens gar nicht, fällt eventuell eine Abstandsprovision (Nichtabnahmeentschädigung) in Höhe von ca. 1 Prozent an.

Mit der Finanzierungsbestätigung zum Notar

Lassen Sie sich von Ihrem Finanzierungspartner eine Finanzierungsbestätigung geben. So haben Sie für sich und den Verkäufer die Sicherheit, das alles klappt. Der Notartermin zur Beurkundung des Kaufs und der Grundschuldbestellung kann nun vereinbart werden.

Auszahlungsvoraussetzungen

Sobald die Auflassungsvormerkung und das Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen sind, kann das Darlehen von der Bank ausbezahlt werden. Je nach Grundbuchamt kann dies einige Wochen dauern. Bei einem Neubau wird zunächst nur der Kaufpreis für das Grundstück fällig. Die weiteren Raten richten sich nach dem jeweiligen Baufortschritt. Die Bank lässt sich diesen durch bestätigte Baufortschrittsnachweise und aktuelle Fotos nachweisen.

Die Bank muss bei der Überweisung des Kaufpreises darauf achten, dass die Zahlung nur auf die vom Notar angegebene Kontoverbindung zu treuen Händen erfolgt. Im Gegenzug erfolgt danach die Eigentumsumschreibung und die Löschung von alten Grundschulden im Grundbuch.

Autor: Adam Butkiewicz, HypoChart GmbH

Adam Butkiewicz ist Geschäftsführer und Gründer der HypoChart GmbH, einem Online-Spezialisten für Vergleich und Entwicklung von Baufinanzierungszinsen.
Als Autor für das Magazin Immobilien-Insider teilt er zusammen mit ausgesuchten Experten sein Wissen in den Bereichen Hausbau und Finanzierung.