Wie Sie Ihr Investitionsrisiko beim Kauf eines Eigenheims senken

Investitionsrisiko Eigenheim

Abb.: Eigenheim als Kapitalanlage | Fotolia - © mast3r

Der Kauf eines Eigenheims ist für viele Menschen eine Herzensangelegenheit. Gesucht wird nicht nur ein behaglicher Rückzugsort für die Familie, sondern auch ein sicherer Hafen für die eigenen Ersparnisse.

Die Möglichkeit, seine Kapitalanlage anfassen und täglich nutzen zu können, sollte jedoch nicht den Blick auf einen elementaren Zusammenhang verstellen:

Auch die Investition in ein Eigenheim ist mit finanziellen Risiken verbunden.

Gemeint ist in diesem Zusammenhang ausnahmsweise nicht die Frage, ob sich ein Kauf unterm Strich rechnet oder ob das Mieten die bessere Alternative ist. De facto lässt sich das für den Einzelfall kaum verlässlich berechnen, da das Ergebnis von sehr vielen Prognosen und Unwägbarkeiten abhängt.

In diesem Artikel geht es allein um die Betrachtung des Investitionsrisikos, das jeder Eigenheimkäufer unweigerlich trägt. Um das Kind beim Namen zu nennen: um die Betrachtung des Verlustrisikos für das eingesetzte Eigenkapital.

Kredithebelgeschäft

Fakt ist: Nur die wenigsten Immobilienkäufer können das Objekt ihrer Begierde aus eigener Tasche bezahlen. In aller Regel wird zum Kauf Fremdkapital benötigt. Denn ohne Hypothek könnte sich jemand, der 100.000 € gespart hat, nur eine Immobilie für eben diesen Betrag leisten.

Setzt er seine Ersparnisse jedoch zu 20 % als Eigenkapital ein und leiht sich weitere 400.000 € von der Bank, rückt der Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 € in greifbare Nähe.

Durch das Fremdkapital erhöht sich die Finanzkraft des Käufers schlagartig um das Fünffache (aus 100.000 € werden 500.000 €). Bildlich gesprochen wirkt der Kredit als Hebel auf seine Finanzkraft, was im Englischen mit „Leverage“ bezeichnet wird. Das ist selbstverständlich eine tolle Sache.

Denn der Kredithebeleffekt ermöglicht es, etwas bereits in der Gegenwart zu genießen, das man sich eigentlich erst in der Zukunft leisten könnte: ein Eigenheim im Wert von einer halben Million Euro nach eigenen Wünschen und Vorstellungen zu gestalten und zu nutzen.

Dass die Bank diesen Hebel zur Verfügung stellt, lässt sie sich selbstverständlich bezahlen. Die Zinsen sind nichts anderes als die Miete für das zur Verfügung gestellte Kapital.

Eigenkapitalrendite

Jedes Investment ist gekennzeichnet durch ein individuelles Chance-Risiko-Verhältnis und einer damit verbundenen Renditeerwartung.

Abgesehen von der „emotionalen Rendite“ des Eigenheims hoffen Immobilienbesitzer verständlicherweise darauf, auch unter dem Gesichtspunkt der Kapitalanlage einen positiven Schnitt zu machen. Sprich: beim Verkauf der Immobilie in der (fernen) Zukunft einen ordentlichen Gewinn zu erzielen.

Dabei gerät leicht ein Szenario aus dem Blick, das zum Glück selten vorkommt, aber grundsätzlich jeden Eigenheimkäufer treffen kann: der ungewollte Verkauf der Immobilie nur wenige Jahre nach dem Kauf.

Gründe, die einen vorzeitigen Verkauf notwendig machen können, sind unter anderem Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit, Jobverlust oder (längere) Arbeitslosigkeit sowie Ehescheidung.

Anders als bei den meisten anderen Kapitalanlagen sind Lebensrisiken und Investitionsrisiken beim Kauf eines Eigenheims eng miteinander verwoben.

Deutlich wird dies im folgenden Szenario:

Das Ehepaar Meier lässt sich scheiden und sieht sich dadurch gezwungen, das erst vor fünf Jahren gemeinsam erworbene Eigenheim zu verkaufen. Der Kaufpreis des Hauses betrug seinerzeit 500.000 €. Hinzu kamen Nebenkosten in Höhe von 50.000 € (= 10 % der Kaufsumme). Meiers haben insgesamt also 550.000€ bezahlt.

Beim Kauf wurde Eigenkapital in Höhe von 110.000 € eingebracht (20 % der Gesamtsumme). Von der Bank wurden 440.000 € Fremdkapital aufgenommen.

Die wichtigsten Kennzahlen der Hypothek in der Übersicht:

  • Kreditsumme: 440.000 €
  • Sollzinssatz: 3,5 % p.a.
  • Tilgung: 3 % p.a.
  • Monatliche Rückzahlungsrate: 2.383 €
  • Restschuld nach 5 Jahren: 368.000 €
  • Ratenzahlungen: 143.000 € (davon 72.000 € Tilgung und 71.000 € Zinsen)
  • Zur Berechnung

Die geschiedenen Eheleute Meier haben Glück im Unglück, denn in den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise um 10 % gestiegen. Sie erzielen nun einen Verkaufspreis für ihr Haus in Höhe von 550.000 €. Da 5 Jahre zuvor ebenfalls 550.000 € inklusive Nebenkosten bezahlt wurden, gleicht das Ganze einem Nullsummenspiel.

Es wurden weder Gewinn noch Verlust erzielt. Sowohl die Gesamtrendite als auch die Eigenkapitalrendite beträgt plus/minus 0 %. Meiers sind nun geschieden und haben kein Haus mehr, aber immerhin noch ihr Eigenkapital in Höhe von 110.000 €.

Verlust bei stagnierenden Immobilienpreisen

Welchen Einfluss der Kredithebel auf die Eigenkapitalrendite hat, wird im nächsten Szenario deutlich. In diesem gehen wir davon aus, dass die Immobilienpreise stagnieren.

Meiers erzielen für ihr Haus denselben Preis wie 5 Jahre zuvor: 500.000 €. Zieht man die beim Kauf bezahlten Nebenkosten in Höhe von 10 % ab, bleibt unterm Strich ein Verlust von 50.000 €. Hinsichtlich der Gesamtrendite bedeutet das ein Minus von 9,1 % in 5 Jahren.

Bezogen auf die Eigenkapitalrendite fällt das Ergebnis allerdings wesentlich dramatischer aus:

Das eingebrachte Eigenkapital dezimiert sich durch den Verlust auf 60.000 €. Die Eigenkapitalrendite beträgt minus 45 %!

An dieser Stelle höre ich häufig das Gegenargument, dass die Lage nach 5 Jahren sicher nicht so schlimm sei, da zwischenzeitlich ja ein Teil des Kredits getilgt wurde. Dieser Einwand gilt jedoch nicht, denn bei jeder Tilgungsrate handelt es sich de facto um weitere Investment – „Frisches Geld“, wenn man so will, dessen Rendite von dem des Anfangsinvestments getrennt betrachtet werden müssen.

Machen wir die Rechnung noch einmal:

Beim Verkauf nehmen Meiers 500.000 € ein. Nach Begleichen der Restschuld von 368.000 € bleiben ihnen 132.000 €. Zieht man die 72.000 € ab, die sie zwischenzeitlich für die Tilgung des Kredits aufgewendet haben, verbleiben unterm Strich 60.000 €, die von ihrem Startkapital noch übrig sind.

Ziehen wir zum Vergleich ein Aktienportfolio heran: Am Tag X beträgt der Depotwert 110.000 €. Nach einem satten Börsencrash stehen nur noch 60.000 € auf dem Depotauszug. Der Buchwertverlust beträgt minus 45 %.

Natürlich ließe sich der Verlust abmildern, wenn man nun neues Geld ins Depot investieren würde. Das ändert allerdings nichts an der Tatsache, dass es zu einem Buchwertverlust in Höhe von 45 % gekommen ist.

Statistisch bewanderte Leser mögen einwenden, dass die genaue Rendite bei den beschriebenen Szenarien nur mittels Anwendung des internen Zinsfußes möglich ist. Das ist korrekt.

Der Einfachheit halber habe ich bei den Berechnungen weder die Verkaufskosten noch etwaige Vorfälligkeitsentschädigungen für die vorzeitige Rückzahlung der Hypothek berücksichtigt. Nimmt man diese Kosten hinzu, sieht die Angelegenheit allerdings noch düsterer aus.

Wenn es gefährlich wird

In den beiden ersten Szenarien sind wir davon ausgegangen, dass die Immobilienpreise steigen oder wenigstens stagnieren.

Wie aber wirkt sich der Kredithebeleffekt aus, wenn die Preise fallen?

Für unser drittes Szenario nehmen wir an, dass der Immobilienmarkt in den letzten 5 Jahren unter Druck geraten ist und Meiers nur noch 450.000 € für ihr Haus erzielen können.

Damit würde ein Verlust von 100.000 € realisiert (550.000 € minus 450.000 €). Die Gesamtrendite läge bei minus 18,2 %, die Eigenkapitalrendite bei desaströsen minus 91 % (100.000 € Verlust bezogen auf das Eigenkapital in Höhe von 110.000 €).

Im Klartext: Aus 110.000 € Eigenkapital würden in fünf Jahren 10.000 €, obwohl der Immobilienpreis nur um 10 % gesunken ist!

Liegt der Verkaufspreis noch niedriger als im zuletzt skizzierten Szenario, droht nicht nur der Verlust des Hauses, sondern auch des kompletten Eigenkapitals. Im schlimmsten Fall bleibt man auf Schulden sitzen für eine Immobilie, die man gar nicht mehr besitzt.

Sicherheit erhöhen

Um sich vor solchen Horrorszenarien zu schützen, gibt es ein relativ simples Mittel: die Erhöhung der Eigenkapitalquote. In welchem Maß eine höhere Eigenkapitalquote das Investitionsrisiko senkt, wird im letzten Szenario deutlich:

Bei einem Gesamtpreis von 550.000 € (Kaufpreis Haus 500.000 € plus Nebenkosten 50.000 €) und einer Eigenkapitalquote von 40 % (220.000 €) werden „nur“ noch 330.000 € Fremdkapital benötigt.

Die wichtigsten Kennzahlen der Hypothek in der Übersicht:

Beispiel Immobilienfinanzierung mit Tilgugnsplan

  • Kreditsumme: 330.000 €
  • Sollzinssatz: 3,5 % p.a.
  • Tilgung: 3 % p.a.
  • Monatliche Rückzahlungsrate: 1.788 €
  • Restschuld nach 5 Jahren: 276.000 €
  • Ratenzahlungen: 107.250 € (davon 54.000 € Tilgung und 53.000 € Zinsen)
  • Zur Berechnung

Gehen wir wieder von einer Stagnation der Immobilienpreise aus, stehen einem Verkaufspreis von 500.000 € Kaufkosten von 550.000 € gegenüber. Es resultieren 50.000 € Verlust, was einer Gesamtrendite von minus 9,1% entspricht.

Anders als im ersten Szenario beträgt die Eigenkapitalrendite jedoch nicht minus 45 %, sondern „nur“ noch minus 22,7 % (50.000 € bezogen auf das Eigenkapital in Höhe von 220.000 €).

Es bleiben immerhin noch 170.000 € von ursprünglich 220.000 € übrig. Meiers kommen mit einem blauen Auge davon, haben jedoch nicht ihre gesamten Ersparnisse verloren.

Fazit

  • Der Kauf einer fremdfinanzierten Immobilie ist ein Kredithebelgeschäft.
  • Je niedriger die Eigenkapitalquote, desto höher ist der Hebeleffekt auf die Eigenkapitalrendite. Im Positiven wie im Negativen.
  • Sollte man unerwartet früh zum Verkauf der Immobilie gezwungen sein, drohen selbst bei Stagnation der Immobilienpreise herbe Verluste in Bezug auf das eingesetzte Eigenkapital.
  • 20 % Eigenkapitalquote sollten demnach die absolute Untergrenze bei der Eigenheimfinanzierung sein.

Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist das Verlustrisiko, sollte es zum ungewollten Verkauf der Immobilie kommen.

Noch ein positiver Nebeneffekt:

Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstigere Zinskonditionen winken. Zudem sinkt durch eine geringere Restschuld das Risiko, bei der Anschlussfinanzierung aus dem Tritt zu geraten.

Wie alles im Leben ist auch die Erhöhung der Eigenkapitalquote mit gewissen Nachteilen verbunden: Sowohl Zinsen als auch Immobilienpreise können in der Zwischenzeit steigen.

Dieses Risiko lässt sich jedoch ganz sicher leichter tragen als der Totalverlust der eigenen Ersparnisse.

Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?

Eigenkapitalrechner


Exklusiv für unsere Newsletterabonennten haben wir im Downloadbereich unseren Eigenkapitalrechner (PDF-File) als kostenlosen Download hinterlegt. Hier die Vorschau.


Sie wollen mehr interessante Insider Artikel von echten Experten zum Thema Immobilien, Hausbau und Finanzierung? Dazu kostenlosen Zugang zu unseren Downloadbereich mit vielen nützlichen Checklisten, Tools und mehr?
Zur Newsletter Anmeldung.

Holger Grethe

© Claudia Zurlo Photography

Autor: Dr. Holger Grethe, Finanzcoach

Dr. Holger Grethe lebt und arbeitet als Finanzcoach in Düsseldorf. Er bloggt und podcastet über private Finanzen und unterstützt Menschen dabei, erfolgreich Vermögen in Eigenregie zu bilden. Mit seiner unkonventionellen Art, Finanzthemen verständlich und unterhaltsam aufzubereiten, hat er sich auf zendepot.de eine stetig wachsende Leser- und Hörerschaft erarbeitet.