Baugeld Zinsen: Wie berechnen Banken ihre Top-Konditionen?

Noch nie seit Bestehen der Bundesrepublik Deutschland sind die Baugeld Konditionen so günstig gewesen wie aktuell. Bei nahezu jedem Anbieter sind auf fünf oder zehn Jahre zinsgesicherte Immobilienkredite zu einem Effektivzinssatz von deutlich unter zwei Prozent erhältlich. Selbst die Topangebote für Baugeld mit einer Zinsfestschreibung von 20 oder gar 30 Jahren liegen derzeit unter der Dreiprozentmarke. Vor zehn Jahren waren die Zinsen mehr als dreimal so hoch, und wer sein Eigenheim von 25 Jahren finanziert hat, musste sogar mehr als das Vierfache der heute üblichen Zinssätze akzeptieren.

  • Doch kann ein Bauherr in spe, der heute seine Traumimmobilie plant, seine Kalkulation tatsächlich auf Basis der aktuellen Bestzinssätze aufbauen?
  • Welche Bedingungen sind an die von den Anbietern veröffentlichten Topzinssätze gebunden?
  • Wie spielen Marktzinssatz, Beleihungswert und persönliche Bonität ineinander?
  • Und was ist beim Aufbau der Finanzierung zu beachten?
Zinschart Baugeld Entwicklung 1994-2014

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1. Die Basis aller Baugeld Angebote:
Der jeweils aktuelle Marktzinssatz

Mindestens so variantenreich wie die möglichen Finanzierungsformen ist der sogenannte Marktzinssatz. Denn es gibt nicht den einen allgemeingültigen Marktzins, sondern unterschiedliche und zudem in vielen Fällen variable Marktzinssätze für unterschiedlichste Finanzierungen. Zunächst einmal wird unterschieden zwischen den am Geldmarkt und den am Kapitalmarkt ermittelten Zinssätzen, die sich abgesehen von wenigen Ausnahmen wie dem europäischen Leitzinssatz täglich neu bilden.

Die Zinsen für kurzfristige Kredite werden fast ausnahmslos vom Geldmarkt bestimmt. Eine Ausnahme bildet der europäische Leitzinssatz, der von der EZB vorgegeben wird und in direkter Weise nur für die von der EZB an die Banken vergebenen Tageskredite maßgeblich ist. Bei den anderen bekannten Geldmarktsätzen wie dem EONIA, dem EURIBOR oder dem LIBOR handelt es sich um Zinssätze, die sich durch Angebot und Nachfrage laufend neu bilden. Allerdings haben diese Zinssätze nur sehr bedingt etwas mit den Zinssätzen für Baudarlehen zu tun. Denn der längste EURIBOR oder LIBOR hat eine Laufzeit von einem Jahr; für Immobilienkredite sind hingegen deutlich längere Zinsfestschreibungen üblich. So hatten sich deutsche Häuslebauer beispielsweise im Juli dieses Jahres für eine durchschnittliche Zinsfestschreibung von knapp 11,5 Jahren entschieden (Quelle: Dr. Klein DTB).

Zwar dürfen die Banken derzeit Fristentransformationen vornehmen, das heißt, sie dürfen langfristig ausgereichte Kredite kurzfristig refinanzieren. Wie gefährlich eine solche Geschäftsmethode ist, hat sich im Zuge der Bankenkrise durch die nur durch staatliches Eingreifen verhinderte Pleite der HRE gezeigt. Wer langfristig ausgelegte Gelder kurzfristig eindeckt, sich also nicht laufzeitkongruent refinanziert, kann in Krisenzeiten in eine gefährliche Liquiditätsfalle geraten. Die mit Basel III beschlossene Kennziffer NSFR, die ab dem 01.01.2018 einzuhalten ist und das Verhältnis von verfügbaren Beträgen zu erforderlichen Beträgen in identischen Zeiträumen ausdrückt, macht nicht laufzeitkongruente Refinanzierungen zukünftig nahezu unmöglich. Doch auch wenn Fristentransformationen derzeit noch erlaubt sind:
Die Basis für langfristige Zinsen wird am Kapitalmarkt durch die sich durch Angebot und Nachfrage bildenden Zinsen für Pfandbriefe und Anleihen bestimmt.

Entwicklung des EZB Leitzinses im Vergleich zu den Baugeld Zinsen

Die unterschiedlichen Refinanzierungsmöglichkeiten

Es ist kein Zufall, dass Immobilienkredite bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes besonders preiswert sind. Denn Baufinanzierungen in dieser Größenordnung sind nicht nur frei von nennenswerten Ausfallrisiken, wodurch sich zinserhöhende Risikoaufschläge erübrigen. Vielmehr sind die Mittel für Finanzierungen dieser Art besonders günstig zu beschaffen, nämlich durch die Ausgabe von Pfandbriefen. Pfandbriefe gelten als mündelsicher, sind deshalb als besonders sichere Geldanlage begehrt, auch wenn sie eine niedrigere Rendite erzielen als Anleihen. Die Banken erhalten durch die Emission von Pfandbriefen also besonders günstige Gelder, die entsprechend günstige Finanzierungen möglich machen. Das Pfandbriefgesetz (§ 16 PfandBG) sorgt dafür, dass die Beleihungswerte für Immobilienkredite, die durch Pfandbriefausgaben refinanziert werden, besonders sorgfältig ermittelt werden.

Außerhalb dieser 60-Prozent-Grenze gelten für jedes Institut eigene Refinanzierungsbedingungen, die sich an der Bonität respektive dem Rating der jeweiligen Bank orientieren. Weniger gut beurteilte Institute müssen wie private Kreditnehmer mit nicht erstklassiger Bonität mehr Zinsen zahlen als die Banken mit dem besten Rating. Das ist ein Grund für unterschiedliche Zinssätze der einzelnen Anbieter.

Die für Anleihen gültigen Renditen und/oder die Pfandbriefsätze stellen nur die Basis für die Zinsfindung dar. Der jeweilige durch die Refinanzierungskosten vorgegebene Basissatz wird durch diverse Positionen erhöht.
Da wären zunächst die Eigenkapitalkosten, die den Banken durch die Vorhaltung des vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Eigenkapitals in einem bestimmten Verhältnis zu den ausgegebenen Krediten entstehen. Diese Eigenkapitalquote ist zwar bei Immobilienkrediten besonders gering, muss aber dennoch in den Kreditzinsen kalkulatorisch berücksichtigt werden. Ein weiterer Aufschlag auf die Refinanzierungskosten wird durch den mit jedem Kredit entstehenden Verwaltungsaufwand notwendig. Dieser Aufschlag fällt bei einem langfristigen Kredit in mit einem Durchschnittsvolumen von 162.000 Euro (Quelle: Dr. Klein DTB) ebenfalls gering aus.

Quelle: http://www.drklein.de/standardrate-weiter-auf-rekordkurs.html

Der maßgebliche Margenaufschlag errechnet sich bei einem Baudarlehen aus den kalkulatorischen Risikokosten, die einerseits durch die Bonität des Antragstellers, andererseits durch den Beleihungsauslauf bestimmt werden. Letztlich möchte die kreditgebende Bank natürlich etwas verdienen: Zu den Refinanzierungskosten, den Eigenkapitalkosten, den Risikokosten und den Verwaltungskosten kommt somit noch die Gewinnmarge, die bei Immobilienkrediten in der Regel deutlich unter einem Prozentpunkt liegt.

2. Diese Krediteckdaten beeinflussen den Zinssatz

Mit dem Baukredit verhält es sich wie mit dem Marktzins: Es gibt nicht nur die eine Variante, sondern viele Erscheinungsformen dieses Kredites. Und je nach gewünschter Darlehnssumme, Zinsbindungsdauer, Kreditlaufzeit, Tilgungsform, Anfangstilgung, Besicherung, Verwendung und diversen anderen Kriterien bestimmt sich der dafür zu zahlende Zinssatz.

Die Kreditsumme

Bei manchem Anbieter gilt insbesondere für die online erhältlichen Baukredite eine Mindestkreditsumme von 50.000 Euro. Deutlich geringere Kreditsummen sind erhältlich, führen in der Regel aber zu einem Zinsaufschlag. Diese Preispolitik erklärt sich leicht, denn der für die Bonitäts- und Objektprüfung notwendige Arbeitsaufwand der Bank ist unabhängig von der Kredithöhe. Diese entstehenden Kosten werden in der Kreditmarge berücksichtigt, die sich somit mit steigender Kredithöhe verringert. Somit sind große Kredite oft günstiger als kleine.

Die Dauer der Zinsfestschreibung

Ausschlaggebender für den Kreditzins ist allerdings die gewünschte Zinsfestschreibung. In der Regel sind die kurzfristigen Zinssätze niedriger als die langfristigen, da die Anleger bei einer kurzfristigen Geldvergabe weniger Risiken eingehen als bei einer langfristigen Verleihung. Im Gegenzug steigen somit die Kreditzinsen unabhängig von allen anderen Kriterien mit der gewünschten Zinsfestschreibung. Üblich sind Zinsfestschreibungen von einem Jahr bis zu dreißig Jahren, auch Immobilienkredite mit variablem, meistens an den Drei-Monats-Euribor gekoppeltem Zinssatz werden angeboten. In Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich allerdings eine möglichst langfristige Zinsfestschreibung.

Zinsbindung Grafik

Die Höhe des Beleihungswertes

Neben der Kreditlaufzeit wirken sich der Beleihungsauslauf und die damit mögliche Besicherung wesentlich auf den zu zahlenden Zinssatz aus. Am günstigsten sind wie schon erwähnt Immobilienkredite, die innerhalb von 60 Prozent des von der Bank festgestellten Beleihungswertes erstrangig abgesichert werden können. Das entspricht etwa 50 Prozent des Kaufpreises respektive der Gestehungskosten (Gesamtkosten für Grundstück und Bau) ohne Nebenkosten und erklärt sich aus der günstigeren Refinanzierung. Über diese „Realkreditgrenze“ hinausgehende Finanzierungsmittel werden mit zunehmendem Beleihungsauslauf immer teurer. Oft gibt es Zinsstufen für Kredite zwischen 60 bis ab 80 Prozent des Beleihungswertes sowie für Kredite ab 80, ab 100 und mehr als 100 Prozent des Beleihungswertes. Doch auch andere Zinsstufen und/oder gemischte Zinssätze sind üblich.

Beileihungswert 60%

Nicht zu verwechseln: Immobilienkaufpreis und Beleihungswert

Was genau macht den Wert einer Immobilie aus, und welche Kriterien sind wertmindernd? Richtig ist, dass der Beleihungswert eines Objektes dem Wert entspricht, der nach Einschätzung der Bankgutachter langfristig betrachtet im freihändigen Verkauf erzielbar ist.
Das sind bei einer Wohnimmobilie nicht in jedem Fall der Kaufpreis oder die Gestehungskosten abzüglich des bankenüblichen Sicherheitsabschlags von zehn Prozent.
Denn bei dieser Betrachtung werden nicht nur Ausnahmesituationen, wie sie beispielsweise in den ostdeutschen Ländern nach dem Fall der Mauer vorherrschten, außen vor gelassen. Speziell auf die Bedürfnisse des Häuslebauers abgestellte, exquisite Sonderausstattungen wie ein Schwimmbad im Keller, wertvolle Edelholz- oder Marmorböden, vergoldete Badarmaturen und ähnliches fließen nur bedingt in dem Beleihungswert ein.
Wer die Gestehungskosten durch eine Luxusausstattung in die Höhe treibt, muss damit rechnen, dass der Objektwert der Bank deutlich unter den Herstellungskosten liegt.

Die Auswirkungen von Tilgungssätzen und Sondertilgungsmöglichkeiten

Die gewünschte Tilgung beeinflusst den Darlehenszins, da sich je nach gewähltem Tilgungssatz im Laufe der Jahre die Risikostruktur schneller oder langsamer verbessert. Bei hoher Anfangstilgung ist der Anteil der günstigeren, kurzfristigen Finanzierungsmittel höher; zudem wächst der Kredit bei höherer Tilgung schneller in eine günstigere Beleihungsgrenze Grenze hinein. Die sehr guten Zinsofferten mancher Anbieter setzen deshalb oft eine Anfangstilgung von zwei Prozent des Darlehensbetrages voraus.

Verlauf der Tilgungsrate vs. Zinskosten

Viele Banken bieten inzwischen kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten an, durch die sich der Sollzinssatz erhöhen kann. Das ist allerdings nicht immer zu erkennen, denn manche Institute wie beispielsweise die ING-DiBa haben jährliche Sondertilgungsmöglichkeiten bereits in die Basiskonditionen eingepreist, andere Anbieter erheben dafür gesonderte Zinsaufschläge.

Die vorgesehene Kreditverwendung

Letztlich wird der Kreditzins durch die vorgesehene Kreditverwendung gesteuert. Wenn mit dem Baugeld ein bereits bestehendes Objekt erworben wird, ist nicht nur das Kreditrisiko wegen des entfallenden Fertigstellungsrisikos geringer. Auch die Verwaltungskosten sind dann kleiner, da der Kredit dann in einer Summe ausgezahlt werden kann. Zudem sind die Zinssätze für Kredite, die zur Finanzierung der zur Eigennutzung vorgesehenen Immobilie beantragt werden, bei vielen Instituten etwas günstiger als die für Kredite, mit denen zur Vermietung gedachte Immobilien finanziert werden.

Die Lage der Immobilie

Grafik: Lage der Immobilie

Von Bedeutung ist in jedem Fall die Lage, worunter aus Sicht der Bankschätzer aber nicht eine landschaftlich schöne, sondern eine von vielen Bürgern begehrte Lage zu verstehen ist. Also ein Standort, der neben einem guten Mikrostandort durch eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, eine ausreichende Infrastruktur und ein möglichst hohes Arbeitsplatzangebot überzeugen kann.

Das bedeutet, dass von der Bauart, Größe und Ausstattung vergleichbare Objekte je nach Lage sehr unterschiedliche Beleihungswerte haben können.

Alle wertbestimmenden Faktoren, auch die Lage, drücken sich in der Regel bereits im Kaufpreis respektive den Gestehungskosten aus. Deshalb sind die Zinssätze für die von den Instituten angebotenen Finanzierungen von bis zu 80, 90 oder 100 Prozent und sogar darüber hinaus in der Regel nicht direkt von der Lage abhängig.

Richtig ist jedoch, dass die Lage der Immobilie bei der Bewertung eine bedeutende Rolle spielt und eine Beleihung bis zu mindestens 80 Prozent auch unabhängig von der Lage zu identischen Konditionen möglich ist. Bei darüber hinausgehenden Beleihungen, in denen sich ein mögliches Wertsteigerungspotenzial ausdrückt, ist die Lage der Immobilie aber sehr wohl von Bedeutung.

Vergleichbare Zinssätze für Alt- und Neubaufinanzierungen

Die unterschiedlichen Werte für Neu- oder Altbauten, frei stehende Eigenheime, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen, für herkömmlich gebaute Objekte oder Fertigbauten drücken sich normalerweise in den Kaufpreisen aus. Deshalb kann beispielsweise ein erworbener Altbau bei vergleichbarer Bonität ebenso hoch beliehen werden wie ein eben erst fertiggestelltes oder noch im Bau befindliches Objekt. Allerdings gilt in Bezug auf Altbauten die Regel, dass die Restnutzungsdauer des Objektes länger sein muss als die Laufzeit der Finanzierung. Der Zinssatz für eine Altbaufinanzierung ist bei vergleichbarer Bonität und vergleichbarem Beleihungsauslauf nicht höher als für einen Kredit zum Erwerb einer neuen Immobilie.

3. Die Bonität des Antragstellers

Auch wenn jedes Baudarlehen durch ein Grundpfandrecht gesichert wird, das im Notfall die Kreditrückführung durch Verkauf oder Verwertung der Immobilie sicherstellen soll: Die Bonität des Antragstellers spielt eine große Bedeutung bei der Konditionsfindung. Das gilt auch für die Immobilienkredite, die im erststelligen Beleihungsraum (bis 60%) besichert sind. Diese Kredite gelten als vollwerthaltig besichert und dürfen aus diesem Grund wie oben beschrieben durch mündelsichere Pfandbriefe refinanziert werden. Die Bonität des Antragstellers müsste deshalb bei Finanzierungen dieser Art gar keine Rolle spielen; selbst der Gesetzgeber erlaubt es den Banken, bei erstrangig abgesicherten Krediten auf eine Bonitätsprüfung zu verzichten.

Doch das ist die Theorie: In der Praxis will kein Institut reine Pfandleihen betreiben, schon allein wegen der mit jedem Zwangsverkauf oder jeder Zwangsversteigerung verbundenen negativen Presse. Zudem sind Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent die Ausnahme. Und da ein Baudarlehen eine deutlich längere Laufzeit hat als jeder andere Kredit, kommt bei der Immobilienfinanzierung der Bonität des Antragstellers eine besondere Bedeutung zu. Was genau ist darunter zu verstehen, welche Kriterien legen die Banken an?

Die Basis einer guten Bonität

Selbstverständlich kann jede Bank die Bonitätskriterien im Rahmen der geltenden Gesetze nach eigenem Gusto festlegen. Wer sich die für die jeweiligen Topkonditionen der namhaften Anbieter geltenden Mindestanforderungen anschaut, findet viele Übereinstimmungen.

Prüfkriterien für eine gute Bonität

So gehört zu einer Topbonität immer ein regelmäßiges Einkommen aus unselbstständiger Tätigkeit. Gewerbetreibende und oft auch die Freiberufler haben somit in der Regel keine Chance auf die Bestzinssätze.
Innerhalb der Gruppe der unbefristet angestellten Antragsteller gelten unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe. Zwingende Voraussetzung ist eine vorzeigbare Schufa-Auskunft. Zwar wird nicht jedem, der schon einmal einen Mahnbescheid erhalten hat, eine Immobilienfinanzierung grundsätzlich verwehrt, wenn er den Ausrutscher plausibel erklären kann. Doch gekündigte Kredite und geplatzte Schecks sind in vielen Fällen ein K.-o.-Kriterium, und bei harten Negativfakten wie einer abgegebenen eidesstaatlichen Erklärung, einem beantragten oder laufenden Insolvenzverfahren oder einem Haftbefehl sinken die Chancen auf einen Baukredit gegen null.

Das Alter des Kreditsuchenden spielt eine Rolle; schließlich soll der Kredit nicht nur zu Lebzeiten, sondern nach Möglichkeit vor Beginn des Rentnerdaseins abgezahlt werden. Eine als Zusatzsicherheit angebotene Risiko- oder Kapitallebensversicherung in ausreichender Höhe kann einen Margenaufschlag aufgrund eines fortgeschrittenen Alters ausgleichen.

Unverzichtbar:
Ein langfristig gesichertes, ausreichendes Einkommen

Grafik: Einkommen

Wichtiger als das Alter des Antragstellers ist jedoch, dass das Einkommen dauerhaft erzielbar ist. Das bedeutet zweierlei: Zum einen muss es sich um Einkommen handeln, das langfristig zugesagt ist; immer häufiger vorkommende, erfolgsabhängige Bonuszahlungen bleiben deshalb bei der Einkommensbetrachtung außen vor. Das gilt auch für freiwillige Sozialleistungen wie das 13. oder 14. Monatsgehalt, Urlaubsgeld und Ähnliches, sofern diese Zahlungen nicht im Arbeitsvertrag verbindlich zugesagt worden sind.

Zum anderen kann sich die Bonität des Arbeitgebers auf die Bonitätsprüfung auswirken. Denn wenn sich im Zuge der Finanzkrise herausgestellt hat, dass praktisch kein Arbeitsplatz absolut sicher ist: Ein fester Arbeitsplatz bei einem langjährig erfolgreichen Unternehmen wird besser bewertet als eine Anstellung in einer krisengeschüttelten Branche oder bei einem noch so hoffnungsvollen Newcomer. Hilfreich für eine möglichst gute Bonitätsbewertung ist immer eine fundierte Ausbildung in einem zukunftstauglichen Beruf.

Ebenso notwendig:
Ein ausreichender Einkommensüberschuss

Die vertragsgemäße Rückzahlung eines Kredites wird nicht durch ein hohes Einkommen, sondern nur durch ausreichende Überschüsse gewährleistet. Gute Bonität bedeutet demnach, dass der monatlich unter Berücksichtigung aller regelmäßigen Ausgaben und eines ausreichenden Liquiditätspuffers verbleibende Betrag größer ist als die für den gewünschten Kredit zu zahlende Monatsrate.

Die Banken und Finanzierungsvermittler bieten in diesem Zusammenhang Checklisten an, in denen die häufigsten Haushaltsposten eingearbeitet worden sind. Das befreit den Antragsteller jedoch nicht von einer individuellen Bestandsaufnahme. Wichtig ist zudem, dass in der Überschussrechnung nicht nur der Istzustand, sondern auch eine durch beispielsweise noch geplante Kinder mögliche zukünftige Einkommens- und Überschusssituation abgebildet wird.

Hilfreich:
Weitere Vermögenswerte

Grafik: Vermögen

Je knapper der Überschuss, desto wichtiger werden vorhandene Vermögenswerte. Wer über liquides Vermögen, Wertpapiere oder in einer Lebensversicherung gebundene Rückkaufswerte verfügt, hat bei knappem Einkommensüberschuss und/oder eher mittelmäßigem Einkommen eine Chance auf eine gute Bonitätsbewertung. Das ist auch dann so, wenn die Vermögenswerte nicht als zusätzliche Sicherheit angeboten werden.

Schwieriger kann sich die Bonitätseinstufung bei bereits vorhandenem, ganz oder teilweise belastetem Immobilienvermögen gestalten. In einem solchen Fall wird die Bank genau prüfen, ob sich aus der bestehenden Finanzierung Risiken (Vermietungsrisiko, Zinsänderungsrisiko, Instandhaltungsstau) ergeben können. Manche Kreditvermittler unterstellen deshalb bei ihren Baugeld-Topkonditionen, dass noch keine Immobilienfinanzierungen bestehen. Selbstverständlich mindert bestehendes, noch belastetes Immobilienvermögen nicht grundsätzlich die Bonität; in einem solchen Fall ist jedoch eine individuelle Prüfung erforderlich.

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Autor: Herr Tödtmann

Herr Tödtmann, geboren und aufgewachsen in Düsseldorf sammelte nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann bei der Westdeutschen-Genossenschafts Zentralbank AG Erfahrungen in der Betreuung von Großkunden im Kreditbereich, welche er als Sales Manager bei der HypoChart GmbH im Bereich Baufinanzierung miteinbezieht.