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Forward-Darlehen: Niedrige Zinsen frühzeitig sichern

Mit Forward-Darlehen günstige Zinsen bis zu 5 Jahre im Voraus sichern

Die Rückzahlung eines Immobilienkredits ist ein Marathonlauf und kein Sprint. Viele Menschen müssen sich dabei erstmals mit Fachbegriffen wie Annuitätendarlehen, Zinsbindungsfristen, Umschuldung, Anschlussfinanzierungen oder auch Forward-Darlehen auseinandersetzen. Vor allem der letzte Begriff taucht in Fachgesprächen mit Bank-Mitarbeitern in schöner Regelmäßigkeit auf. Das Forward-Darlehen wird dabei immer wieder als sehr empfehlenswert angepriesen, weil man sich "schon heute die aktuellen Topkonditionen für morgen sichern" könne. Oft stimmt dies auch, doch trotzdem sollte man sich informieren, mit was für einer Kreditart man es genau zu tun hat.

Sie interessieren sich für ein Forward-Darlehen?

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Häufige Fragen zum Forward-Darlehen:

Zusammenfassung: Vorteile, Nachteile und Alternativen


Was ist ein Forward-Darlehen?

Häufig kann man die beiden Ausdrücke "Forward-Darlehen" und "Zinswette" in Kombination lesen, denn über einen solchen Kredit wettet man darauf, wie sich die Zinsen in Zukunft verhalten werden. Was kompliziert klingen mag, bedeutet eigentlich nur Folgendes: Man schließt heute einen Kreditvertrag zu den aktuellen Konditionen ab, der allerdings erst einige Jahre in der Zukunft greift. Die Banken vergeben Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre in die Zukunft. Wie lange die Kreditverträge anschließend laufen, hängt vom Angebot Ihres Anbieters ab. Übliche Laufzeiten sind 10 bis 20 Jahre.

Welchen Zweck hat ein Forward-Darlehen?

Entscheidet man sich für eine derartige Kreditform, so wettet man also darauf, dass die Darlehenszinsen zu dem Zeitpunkt, an dem die aktuelle Finanzierung (bzw. Zinsbindung) ausläuft, höher als derzeit sein werden. Das Ziel ist es also, Geld zu sparen, indem man weiterhin von den aktuellen Konditionen profitiert, die man als sehr günstig erachtet. Der Baufinanzierer Interhyp hat dies vor einiger Zeit für das Magazin "Focus" exemplarisch vorgerechnet: Hat man eine Bau- oder Immobilienfinanzierung mit einem Kreditvolumen von 200.000 Euro, die mit 2,5 Prozent verzinst wird und entscheidet sich gegen eine Forward-Darlehen, so wird diese um 10.000 Euro teurer, sollte der neue Zinssatz nur um 50 Basispunkte auf 3,0 Prozent geklettert sein. Zu Grunde gelegt wurde bei der Beispielrechnung eine Laufzeit von zehn Jahren.

Wie ist ein Forward-Darlehen organisiert?

Ein Forward-Darlehen ist ein "weiterführender" bzw. voraus gerichteter (forward = "weiter", "vorwärts", "voraus") Kredit. Rein theoretisch wäre es für jedes langfristige Darlehen denkbar. Praktisch kommt es jedoch (fast) immer nur im Immobilienbereich zum Einsatz. Es ist deshalb als Annuitätendarlehen organisiert. Hierbei bezahlen die Kreditnehmer in der Hauptsache erst die Zinsen. Die Gewichte verschieben sich im Laufe der Zeit zu Gunsten der eigentlichen Tilgung. Für den Darlehensnehmer ist dabei etwas anderes am wichtigsten: Er erhält Planungssicherheit, da er für den gesamten Darlehenszeitraum Raten in gleichbleibender Höhe entrichtet.

Müssen beim Forward-Darlehen Zinssätze verglichen werden?

Forward-Darlehen Zinsen

Obwohl sich die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen seit Monaten auf historischen Tiefststand befinden, unterscheiden sich die Zinssätze der Banken zum Teil gewaltig. So hat die Stiftung Warentest errechnet, dass einige Geldhäuser bis zu 40 Prozent mehr Zinsen für die Anschlussfinanzierung bei einer Immobilien- oder Baufinanzierung verlangen als andere.

Die Experten empfehlen deshalb zwei Strategien: Erst einmal sollte man umfassend alle Angebote vergleichen, zum anderen ist es ratsam, auch den Bankenwechsel nicht zu scheuen. Dies ist zwar mit einiger unangenehmer Verwaltungsarbeit verbunden, kann jedoch leicht einen vier- bis fünfstelligen Betrag sparen, wie die obige Beispielrechnung zeigt.

Für wen eignet sich ein Forward-Darlehen?

Es ist einer der großen Vorzüge bei einem Forward-Darlehen, dass sich diese Kreditform grundsätzlich für jeden Menschen eignet, der die nötige Kreditwürdigkeit mitbringt. Sowohl Personen, die gerade eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen haben und sich die aktuellen Konditionen auch über diese hinaus sichern möchten, als auch die Menschen, deren aktueller Kredit noch einige Jahre läuft, können zum Forward-Darlehen greifen. Die einzige Einschränkung ist die bereits erwähnte Grenze zeitlicher Natur: Forward-Darlehen werden in aller Regel maximal fünf Jahre (60 Monate) in die Zukunft vergeben. Läuft die aktuelle Finanzierung aber sechs Jahre oder länger, so kann man diese Kreditform nicht erhalten.

Gibt es Fallstricke bzw. versteckte Kosten bei einem Forward-Darlehen?

Ein Punkt muss bei dem Abschluss ein Forward-Darlehens unbedingt berücksichtigt werden: Viele Banken lassen sich ihre Bereitschaft, die aktuellen Topkonditionen auch in Zukunft zu gewähren, bezahlen. Dies kann auf unterschiedliche Weise geschehen. Gängig sind:

  • Ein Zinsaufschlag
  • Eine einmalige Bearbeitunsgebühr
  • Ein einmaliges Bearbeitungsentgelt

Die zusätzlichen Kosten betragen durchschnittlich ein Prozent der Darlehenssumme. Je länger der Kredit läuft, desto höher können sie werden. Es ist aus diesem Grund unbedingt notwendig, explizit darauf zu achten, ob es solche Kosten gibt, wie hoch diese sind und ob es wegen dieser immer noch ratsam ist, zum Forward-Darlehen zu greifen. Derzeit sind die Immobilienzinsen so günstig, dass dies uneingeschränkt zu bejahen ist. Experten rechnen damit, dass die Zinssätze bis 2020 wieder auf 5 bis 6 Prozent klettern könnten. Aktuell liegen sie durchschnittlich deutlich unterhalb der Marke von 2,50 Prozent. Für fünf bis zehn Jahre zahlt man weniger als zwei Prozent.

Typische Zinsaufschläge für Forward-Darlehen

  • 12 Monate: Aufschlag zwischen 0,00 und 0,18 Prozent
  • 24 Monate: Aufschlag zwischen 0,12 und 0,54 Prozent
  • 36 Monate: Aufschlag zwischen 0,36 und 0,79 Prozent
  • 48 Monate: Aufschlag zwischen 0,72 und 1,44 Prozent

Die Kostenfaktoren wie Notar- und Grundbuchgebühren sind bei einem Bankwechsel ebenso zu berücksichtigen wie bei einer anderen Umfinanzierung.

Wie wird ein Forward-Darlehen beantragt?

Hat man die Zinsen und Konditionen für die unterschiedlichen Forward-Darlehen verglichen und sich für ein Angebot entschieden, gilt es, dieses zu beantragen. Grundsätzlich unterscheidet sich der Prozess der Beantragung eines Forward-Darlehens nicht sehr von einer konventionellen Kreditvergabe. Man bittet bei einer Bank um das entsprechende Darlehen und muss anschließend einige Dokumente beibringen, um den Kreditvertrag erhalten zu können. Diese sind:

  • Der alte Kreditvertrag
  • Die Bonitätsnachweise des bzw. der Antragssteller
  • Die Sicherheiten, die zum Darlehenserhalt notwendig sind
  • Ausweisdokumente
  • Bankverbindungen
  • Alle relevanten Unterlagen für die Immobilie

Wie lange dauert die Beantragung?

Entscheidet man sich für ein Forward-Darlehen, ist es sinnvoll, bereits frühzeitig, die nötigen Kreditunterlagen zusammenzusuchen. Für die eigentliche Beantragung reicht in der Regel ein Beratungsgespräch. Die meisten Banken machen einen zweiten Termin aus, um den Kreditvertrag aufzusetzen. Anschließend wird die Kreditwürdigkeit überprüft. Ist diese ausreichend, wird das Forward-Darlehen gewährt. Je nach Bank dauert dies einige Tage oder auch eine Woche. Längere Zeit nimmt die Prüfung eigentlich nur in Anspruch, wenn es Probleme mit einer der Sicherheiten gibt. Da aber eine Immobilie zwangsläufig inkludiert ist, gibt es zumeist keine Schwierigkeiten, zumal man die Bonitätsprüfung bereits vorher wenigstens einmal erfolgreich durchlaufen hat.

Anschlussfinanzierung Konditionen vergleichen

Auf einen Blick: Vorteile, Nachteile und Alternativen zum Forward-Darlehen

Die Vorteile eines Forward-Darlehens

Die Vorteile, die das Forward-Darlehen mitbringt, sind aus den genannten Gründen vielfältig und insbesondere in der aktuellen Phase, in der sich die Zinsen konstant auf einem derart niedrigen Niveau bewegen wie noch nie in ihrer Geschichte, überzeugend. Die Vorteile lauten:

  • Man kann sehr gute Konditionen auf Dauer auszunutzen
  • Man gewinnt über Jahre hinweg Planungssicherheit
  • Ein Forward-Darlehen ist verhältnismäßig einfach zu erhalten.
  • Vergünstigungen wie Sondertilgungen sind in den meisten Verträgen automatisch inkludiert.

Die Nachteile eines Forward-Darlehens

Ganz ohne Risiko ist ein Forward-Darlehen jedoch nicht. Man sollte diese Punkte unbedingt im Auge behalten, um keine falsche Entscheidung zu treffen. Die Nachteile lauten:

  • Man geht eine Zinswette ein. Sind die Zinsen in Zukunft noch einmal niedriger, so hat man diese verloren.
  • Personen, die noch eine Finanzierung haben, die sechs oder mehr Jahre läuft, können das Angebot nicht wahrnehmen.
  • Die guten Konditionen gelten nicht sofort und sind deshalb keine akute Hilfe, um von den Belastungen einer schlechten Finanzierung herunterzukommen.
  • Man muss einige Recherchen betreiben, um die besten Konditionen zu finden und nicht in versteckte Kostenfallen zu tappen.

Die Alternative zum Forward-Darlehen

Zwei der Nachteile des Forward-Darlehens legen es nahe, mit der Alternative zu dieser Finanzierungsart zu beschäftigen. Wer eine Finanzierung hat, die noch länger als fünf Jahre läuft und/ oder schlechte Konditionen aufweist, der braucht sofort und nicht erst in Zukunft Hilfe. In diesem Moment macht es Sinn, sich mit einer Umschuldung zu beschäftigen.

Bei einer Umschuldung löst man die bestehende Finanzierung durch einen neuen Kredit ab, der bessere Zinsen bietet. Hierbei fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die den Zinsvorteil neutralisieren kann. Eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist erst nach 10 Jahren Laufzeit möglich, da Sie dann von Ihrem gesetzlichen Kündigungsrecht gebrauch machen können.

Bilder: © istockphoto

Butkiewicz

Autor: Adam Butkiewicz, Hypochart GmbH

Adam Butkiewicz ist Geschäftsführer und Gründer der HypoChart GmbH, dem Online-Spezialisten für Vergleich und Entwicklung von Baufinanzierungszinsen.

Die aktuellen Bauzinsen im schnellen Überblick

  • Heute
  • Gestern
Zinsbindung 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre
Effektivzins Sollzins 0,90% 0,88% 1,26% 1,23% 1,61% 1,58% 1,81% 1,78% 2,04% 2,01% 2,19% 2,15%
Effektivzins Sollzins 0,90% 0,88% 1,26% 1,23% 1,61% 1,58% 1,82% 1,79% 2,08% 2,04% 2,19% 2,15%

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