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Hausbau: Finanzierungsplan

Finanzierungsplan: Leitfaden für künftige Bauherren

Tafel mit Begriffen zur Finanzierung

Wer sich für den Hausbau gute bis sehr gute Zinssätze aushandeln und diese auch langfristig festschreiben konnte, hat sicher einen wichtigen Schritt getan, um an den eigenen vier Wänden ungetrübte Freude zu haben. Doch neben dem optimalen Zinssatz entscheiden noch weitere Faktoren über das Gelingen eines solchen Projektes.

Wichtig ist zum Beispiel auch, dass der Finanzierungsplan wohl durchdacht ist und von Anfang bis Ende ein maßgeschneidertes Konzept bildet, das speziell auf die individuellen Bedürfnisse des Bauherren oder der Bauherrin zugeschnitten ist. Dabei setzt sich ein solches Finanzkonzept aus insgesamt 6 wichtigen Punkten zusammen, wobei alle 6 Schritte aufeinander abgestimmt sein sollten:

1. Eigenkapital wirklich nötig?

Kreditnehmer mit möglichst hohem Eigenkapital haben bei einer Kreditverhandlung immer gute Karten. Zudem wirkt sich das finanzielle Polster natürlich auch in Hinblick auf die zu vereinbarende Laufzeit des Kreditvertrages positiv aus. Wer viel Eigenkapital besitzt und eine kurze Laufzeit vereinbaren kann, hat dabei den Vorteil, dass es nach hinten immer viel Spielraum gibt, wenn wirklich einmal Engpässe auftreten sollten.

Gerade bei den Bauspar-Kombidarlehen lässt sich die Laufzeit von mindestens 15 Jahre auf maximal bis zu 30 Jahre verdoppeln, was einer Halbierung der Rate im Extremfall gleich kommen würde. Dies ist aber nur möglich, wenn es nicht von vornherein zu finanziellen Engpässen kommt und die Kreditgewährung nur bei einer Laufzeit von 29 Jahren möglich ist. Auch sinkt mit steigendem Eigenkapital die Belastung durch Zinsen an. Die meisten Banken vergeben auch ihre Kredite günstiger, wenn das Eigenkapital möglichst hoch ist, so dass sich für solche Kunden natürlich ein großer Verhandlungsspielraum bietet. Dies setzt natürlich auch einen ordentlich ermittelten Kreditbedarf voraus, der auch die Nebenkosten der Immobilien, wie Maklergebühren, Notargebühren und so weiter, berücksichtigt.

2. Prioritäten setzen und Rücklagen bilden

Bereits vor der Finanzierung bzw. vor der Finanzierungsanfrage sollte man mit sich selbst zu Rate gehen. Wichtig ist die Überprüfung der monatlichen Einnahmen, um ganz sicher zu wissen, wie viel Geld pro Monat für die Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung stehen kann. Dabei ist es sinnvoll, sich die einzelnen Ausgaben schriftlich vor Augen zu halten und somit auch Kosten für Versicherungen, Sparprojekte, Lebenshaltungskosten und natürlich auch Hobbys oder Urlaub aufzuschreiben.

Denn immerhin sollte man sich in den kommenden Jahren auch noch etwas gönnen können und eventuelle Rücklagen sind natürlich immer zu berücksichtigen. Wer dabei mit der Aufstellung eines solchen Finanzierungsplans überfordert ist, sollte am besten fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen. Unterstützung bietet hierbei der eigene Berater bei der Bausparkasse, aber auch der beauftragte Immobilienmakler oder jeder unabhängige Finanzmakler an. Künftig entfällt zwar die Miete, allerdings sollte monatlich eine weitere Rücklage von etwa 3 Euro pro Quadratmeter der Immobilie gebildet werden, um Instandhaltungen und Reparaturen bezahlen zu können ohne weitere Kredite aufnehmen zu müssen.

3. Staatliche Förderungen nutzen

Wer sich für seine Traumimmobilie entschieden hat, sollte sich nicht scheuen, staatliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Damit ist natürlich nicht gemeint, dass man das Sozialamt prellen sollte sondern dass man - so gut es eben geht - Fördermittel in Anspruch nimmt. Dies beginnt bereits bei der Beantragung der Wohnungsbauprämie und der sogenannten vermögenswirksamen Leistungen, wofür aber in der Regel der Kundenbetreuer der betreffenden Bausparkasse sorgen wird.

Doch auch bei einer Sanierung, einem Umbau oder einem Neubau gibt es die eine oder andere Möglichkeit, solche staatlichen Hilfen zu nutzen. Es gibt also keinen Grund, auf Fördermittel zu verzichten, denn immerhin wird der deutsche Steuerzahler selbst auch vom Staat kräftig zur Kasse gebeten. Auf diesem Wege lassen sich indirekt einst gezahlte Summen „zurück holen“. Über mögliche Steuererstattungen hinsichtlich des Kredites oder der Hausbau- und bzw. oder Sanierungskosten gibt natürlich zudem jeder Steuerberater Auskunft.

4. Lange Zinsbindung anstreben

Eine weitere gute Möglichkeit, um das eigene Hausbau-Vorhaben auf ein solides - finanzielles - Fundament zu stellen, ist die Wahl möglichst langer Zinsbindungen und das Offenhalten einer möglichst hohen, jederzeit möglichen, Sonderzahlung. Das bedeutet, das man eine vorgeschlagene Zinsbindung der Bausparkasse über mehrere Jahre hinweg nie ausschlagen sollte, wenn man als Bauherr zudem noch das Angebot erhält, jederzeit beliebige Sonderzahlungen zur Tilgung des Kredites zu leisten. Diese Möglichkeit besteht aktuell bei den neuen Bauspar-Kombikrediten. Hier lassen sich Laufzeiten zwischen mindestens 15 Jahren und maximal 30 Jahren vereinbaren, wobei der Kreditnehmer aber nach der Zuteilung seines Bausparvertrages jederzeit Sonderzahlungen in beliebiger Höhe leisten kann.

Trotzdem besteht bei einem Darlehen mit einer Zinsbindung und damit Laufzeit von über 10 Jahren immer die Möglichkeit, diesen Vertrag nach einer Laufzeit von 10 Jahren jederzeit zu kündigen oder auch vollständig zurückzuzahlen bzw. umzufinanzieren. Es wird also kein Risiko eingegangen, allerdings sorgt eine solche Zinsfestschreibung für die nötige Planungssicherheit.

5. Verschiedene Angebote einholen

Wichtig ist zudem das Einholen verschiedener Kreditangebote, so dass man mindestens aus zwei verschiedenen Versionen wählen kann. Zudem lohnt es sich, durch das Gespräch mit einem unabhängigen Finanzmakler eine unabhängige Fachmeinung einzuholen, die gleichzeitig das Für und Wider der jeweils in Frage kommenden Angebote erklärt.

Da niemand im Vorfeld sicher sein kann, wie sich die eigene Einkommenssituation im Verlauf der nächsten 15 bis maximal 30 Jahre verändern wird, sollte auch die Möglichkeit bestehen, die Raten des Kreditvertrages jederzeit an die aktuelle Einkommenssituation anzupassen.

Ein Trick, der hier immer greift, ist das Bilden eines unabhängigen Polsters. Es ist also sinnvoll, nicht alle vorhandenen Reserven bei der Bausparkasse anzugeben und so ein eigenes Polster für extreme Engpässe zu behalten. Sinnvoll kann auch die Zusammenarbeit mit der eigenen Hausbank sein. Diese kennt zwar die Finanzsituation besser als ein fremdes Kreditinstitut, ist aber häufig auch zu individuellen Lösungen bereit.

6. Angebot und Finanzierungsplan vergleichen

Grundsätzlich sollten alle eingeholten Kreditangebote untereinander verglichen werden. Wer hier Probleme hat, sollte sich von seinem Immobilienmakler oder auch von einem unabhängigen Finanzmakler beraten und unterstützen lassen. Wichtig ist dabei, das es wirklich zu jedem Kreditangebot einen Finanzierungsplan gibt, der die Kreditentwicklung über die gesamte Laufzeit hinweg darstellt.

Wer mag und es sich zutraut darf seine Kreditangebote natürlich auch selbst vergleichen und spart sich hier mitunter die Kosten für den Finanzmakler. Dabei sollte man also neben der Kreditrate und der jeweiligen Vertragslaufzeit, die Zinsbindung, die Zinshöhe und die Möglichkeit verschiedener Sonderzahlungen im Blick behalten. Da jeder Mensch seine Prioritäten anders setzt, müssen sich Bauherren vor einem Vergleich aber auch über ihre eigenen Wünsche und Ziele hinsichtlich des Kredites wirklich klar werden.

Butkiewicz

Autor: Adam Butkiewicz, Hypochart GmbH

Adam Butkiewicz ist Geschäftsführer und Gründer der HypoChart GmbH, dem Online-Spezialisten für Vergleich und Entwicklung von Baufinanzierungszinsen.

Die aktuellen Bauzinsen im schnellen Überblick

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Zinsbindung 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 30 Jahre
Effektivzins Sollzins 0,47% 0,46% 0,58% 0,57% 1,01% 0,99% 1,31% 1,29% 1,49% 1,47% 1,55% 1,53%
Effektivzins Sollzins 0,47% 0,46% 0,59% 0,58% 1,04% 1,02% 1,40% 1,37% 1,54% 1,52% 1,59% 1,56%

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