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Bauzinsen Entwicklung: historisch niedriges Zinsniveau sinnvoll nutzen

Aktuelle Bauzinsen Entwicklung 2019

1. Bauzinsen auf niedrigem Niveau - eine Einordnung der aktuellen Zinsentwicklung

Die Zinsen für Immobilienkredite befinden sich weiterhin auf einem besonders niedrigen Niveau. Vor dem Hintergrund einer etwas schwächer tendierenden Weltkonjunktur gingen die Zinsen in Deutschland sogar wieder in Richtung des Allzeit-Tiefs von 2016 zurück.

Die Hauptursache des extrem niedrigen Zinsniveaus liegt in der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die mit einer massiven Geldmengen-Ausweitung einhergeht. In den letzten Monaten machen sich aber auch Anzeichen einer Abkühlung der Weltkonjunktur bemerkbar.

Daneben verfügen zahlreiche weitere politische und volkswirtschaftliche Einflussfaktoren über das Potenzial, die Zinsentwicklung nachhaltig zu beeinflussen. Dazu gehören vor allem die Konjunkturentwicklung, die Inflationsrate, Energie- und Rohstoffpreise sowie geopolitische Krisen, insbesondere die durch den US-Präsidenten ausgelöste Welthandelskrise.

Chart: Entwicklung der aktuellen Bauzinsen

1.1 Die Entwicklung der Bauzinsen: aktuell Rückgang in Richtung des historischen Zinstiefs

Je länger die Zinsbindung für ein Baudarlehen, desto stärker schwanken in aller Regel die Bauzinsen, wenn sich das Zinsniveau am Kapitalmarkt ändert.

Die von den Kreditinstituten tatsächlich offerierten Effektivzinssätze hängen wesentlich von der Bonität des Kreditnehmers, vom Beleihungsauslauf, von der Höhe des Baufinanzierungsdarlehens, von regionalen Besonderheiten und natürlich von der Geschäftspolitik eines Baufinanzierers ab.

Zinsbindung 5 Jahre:

  • Januar 2015: 1,00 Prozent
  • April 2015 (Zwischentief): 0,80 Prozent
  • Juni 2015 (Zwischenhoch): 1,21 Prozent
  • Oktober 2016 (Zwischentief): 0,65 Prozent
  • 28. März 2019 (neues Zinstief): 0,47 Prozent (LIGA Bank)
  • Anfang Juni 2019: 0,47 Prozent (LIGA Bank)
  • Anfang Juli 2019: 0,47 Prozent (LIGA Bank)

Zinsbindung 10 Jahre:

  • Januar 2015: 1,35 Prozent
  • April 2015 (Zwischentief): 0,98 Prozent
  • Juni 2015 (Zwischenhoch): 1,61 Prozent
  • Oktober 2016 (Zwischentief): 0,72 Prozent
  • 27. Juni 2019 (neues Zinstief): 0,52 Prozent (LIGA Bank)
  • Anfang Juli 2019 : 0,52 Prozent (LIGA Bank)

Zinsbindung 30 Jahre:

  • Januar 2015: 2,34 Prozent
  • April 2015 (Zwischentief): 1,71 Prozent
  • Juni 2015 (Zwischenhoch): 2,72 Prozent
  • Oktober 2016 (Zwischentief): 1,68 Prozent
  • 21. Juni 2019 (neues Zinstief): 1,48 Prozent (Hannoversche Leben)
  • Anfang Juli 2019: 1,48 Prozent (Hannoversche Leben)

Weiter zu den aktuellen Bauzins-Konditionen

Baukreditzinsen unterschreiten das historische Zinstief von 2016

Nachdem die Bauzinsen seit ihrem vorläufigen Tiefststand vom Oktober 2016 leicht angestiegen waren, fielen sie in den letzten Wochen und Monaten wieder deutlich zurück und unterschritten sogar ihre früheren Tiefststände.

1.1.1 Baukreditzinsen günstiger als beim historischem Zinstief 2016

Immobilienkredite veränderten sich seit den letzten historischen Zinstiefs Ende 2016 bei ...

  • ... fünfjährigen Zinsfestschreibungen um -0,18 Prozentpunkte.
  • 10-Jahres-Laufzeiten kosten -0,20 Prozentpunkte weniger.
  • 30-Jahres-Laufzeiten haben sich um -0,20 Prozentpunkte verteuert

1.2 Die Zinsentwicklung der letzten Jahre: Rückblick und Einordnung

Wichtig ist die richtige Einordnung der Zinsentwicklung in einen übergeordneten, längerfristigen Zins-Abwärtstrend.

So lagen die Effektivzinsen für 30-jährige Zinsbindungen im April 2011 noch bei 4,6 Prozent und damit um bemerkenswerte 3,12 Prozentpunkte höher als Anfang Juli 2019 – trotz des soeben dargestellten Zinsrückgangs von knapp 0,20 Prozentpunkten innerhalb der letzten 3 Jahre.

Zu einer ausgewogenen Bewertung des derzeitigen Zinsniveaus gehört nicht zuletzt die Erkenntnis, dass traditionell ein Zinssatz von 7 Prozent als langfristiger Durchschnittswert für Baufinanzierungen angenommen wird.

Fazit: Nutzen Sie das niedrige Zinsniveau.

Baukredit-Interessenten profitieren unverändert von einem sehr günstigen Zinsniveau. Die meisten Beobachter gehen von einem gleichbleibenden, längerfristig aber allmählich ansteigenden Zinsniveau am Kapitalmarkt aus.


Die Entwicklung der Bauzinsen – Einflussfaktoren

Bundesanleihen werfen kaum Rendite ab

2.1 Enger Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Anleihe-Renditen

Die Baufinanzierungszinsen folgen gewöhnlich der Entwicklung der Renditen langfristiger Anleihen.

2.1.1 Bundesanleihen

Bundesanleihen sind von der Bundesrepublik Deutschland (seit 1952) herausgegebene festverzinsliche Wertpapiere.

  • Bundesanleihen mit kurzen und mittleren Laufzeiten weisen derzeit Negativverzinsungen auf (dreijährige Bundesanleihen: -0,76 Prozent, fünfjährige Laufzeiten: -0,66 Prozent).
  • Erst ab etwa zwanzigjährigen Laufzeiten erzielen Anleger minimale positive Renditen. Zwanzigjährige Anleihen des Bundes rentieren mit nur zu 0,06 Prozent.
  • Selbst die derzeit längstlaufende Bundesanleihe (29 Jahre, 1 Monat) wirft gerade einmal eine Bruttorendite von 0,27 Prozent ab.

Diese bescheidenen Zinserträge werden zudem noch durch Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag geschmälert und gleichen noch nicht einmal die Jahresinflationsrate von 1,6 Prozent (Deutschland, Juni 2019) aus. (Datenstand: 01.07.2019)



2.1.2 Der Euro-Bund-Future: Indikator für das langfristige Zinsniveau

Ein wichtiger Indikator für das langfristige Zinsniveau ist der Euro-Bund-Future, dem ein standardisierter Terminkontrakt auf eine zehnjährige Bundesanleihe mit 6-prozentiger Nominalverzinsung zugrunde liegt. Steigende Kurse des Euro-Bund-Future bedeuten gewöhnlich auch sinkende Verzinsungen für zehnjährige Anleihen.

Der Euro-Bund-Future, der Mitte 2008 zu Kursen um 110 Punkte gehandelt wurde und Ende 2013 bei 140 Punkten lag, erreichte im August 2016 seinen bisherigen historischen Höchststand bei 168,02 Punkten, was einem äußerst niedrigen Zinsniveau entsprach. Zwischen Ende 2016 und Mitte Januar 2018 bewegte sich der Euro-Bund-Future auf weiterhin hohem Niveau zwischen 161 und 165 Zählern.

Nach einem Zwischenhoch bei knapp 164 Punkten (August 2018) fiel der Euro-Bund-Future bis Anfang Oktober 2018 auf 157,61 zurück, bevor ihn eine erneute Zinssenkungswelle wieder bis auf 165,04 Zähler (4. Januar 2019) ansteigen ließ. Eine nur leichte Korrektur führte den Index auf 163,92 Punkte (12. März 2019) zurück. Aktuell notiert der wichtige Zinsindikator bei etwa 173,30 Zählern auf einem neuen historischen Höchsstand (01.07.2019).

2.1.3 Pfandbriefe

Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die von einer Pfandbriefbank ausgegeben werden. Pfandbriefe gelten als risikoarm, da sie mit besonders werthaltigen Sicherheiten unterlegt sind. Pfandbriefe wiesen Anfang Juli 2019 erst ab einer Laufzeit von ungefähr sieben Jahren minimale positive Renditen von +0,06 Prozent auf.

  • Vier- und fünfjährige Pfandbriefe rentierten mit -0,19 bzw. -0,11 Prozent.
  • Beim Kauf sechs- bis siebenjähriger Pfandbriefe erhielten Anleger zwischen -0,03 und +0,06 Prozent Zinsen, bei acht- und neunjährigen Titeln bereits +0,15 bzw. +0,24 Prozent.
  • Besonders lang laufende Pfandbriefe mit Restlaufzeiten von zehn Jahren versprechen nunmehr Renditen von 0,33 Prozent.

(Stand jeweils 1.07.2019)


2.2 Politische Entwicklungen – mögliche Auswirkungen auf das Zinsniveau

Angesichts zahlreicher geopolitischer Unsicherheiten könnte das Zinsniveau an den Rentenmärkten kurzfristig jederzeit deutlich schwanken. Von der Politik ausgehende Bedrohungen des Welthandels scheinen sich nunmehr konkret auf die Weltwirtschaft auszuwirken. Einige Signale deuten auf eine Abschwächung der Weltkonjunktur. Eine schwächere Weltkonjunktur spräche für niedrige oder sogar weiter sinkende Zinsen. Ein deutlicher Zinsanstieg wird wohl erst dann wieder wahrscheinlicher, sobald es gelingt, die Weltkonjunktur von der Bedrohung durch des „First“-Nationalismus und Protektionismus zu befreien und damit günstigere wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu schaffen.

2.2.1 Politische Faktoren mit Einfluss auf die Bauzinsen Entwicklung

Zu den bedeutenden politischen Faktoren, die Einfluss auf die Zinsentwicklung nehmen könnten, gehören ...

  • die unberechenbare Politik der derzeitigen US-Regierung (aus Kreisen des Internationalen Währungsfonds (IWF) ist zu hören, dass US-Präsident Donald Trump derzeit die größte Gefahr für die Weltwirtschaft darstelle) sowie
  • der geplante, aber hinsichtlich seiner konkreten Umsetzung noch völlig offene Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union. Sollte eine vertragliche Vereinbarung zwischen EU und Großbritannien nicht zustande kommen, rechnen etliche Wirtschaftsbranchen mit gravierenden Schwierigkeiten.

2.2.2 Akute Sonderrisiken: angespannte Finanzsituation in Italien und in der Türkei

a.) Wirtschafts- und Währungskrise in der Türkei
Die Türkei befindet sich in einer schweren Wirtschafts- und Währungskrise, die maßgeblich auf einer politisch verursachten tiefen Vertrauenskrise beruht.

Seit Anfang 2018 ist der Kurs der türkischen Lira gegenüber dem Euro um 39,6 Prozent gefallen (Stand 28. März 2019). Dementsprechend verteuern sich Importe für türkische Abnehmer ausländischer Waren. Als eine Folge stieg die türkische Inflationsrate für 2018 auf 20,3 Prozent. Per Februar 2019 lag die Jahresinflation in der Türkei bei 19,7 Prozent.

  • Höhere Preise führen zu einer Kaufzurückhaltung der Verbraucher und zu geringerer Investitionsneigung bei Unternehmen.
  • Zudem erschwert der Kursrückgang der Lira türkischen Kreditnehmern (insbesondere auch türkischen Banken) die Bedienung ihrer im Ausland aufgenommenen Darlehen.

Eine Bankenkrise in der Türkei könnte rasch auf Banken in der EU überspringen und eine erneute Finanzkrise auslösen: So gewährten italienische Banken Kredite im Gegenwert von 17 Milliarden US-Dollar, französische Kreditinstitute mehr als 38 Milliarden US-Dollar und spanische Finanzinstitute sogar über 83 Milliarden US-Dollar an türkische Darlehensnehmer.

Geraten große Kreditinstitute aus dem Euroraum aufgrund eines Ausfalls türkischer Kreditnehmer in eine „Schräglage“, so wird die Europäische Zentralbank ganz ohne Zweifel mit umfangreichen Liquiditätshilfen und mit Niedrigstzinsen zur Verfügung stehen.

b.) politische und wirtschaftliche Instabilität in Italien
Die unsichere politische und wirtschaftliche Lage des hoch verschuldeten Italien ist mit Unwägbarkeiten für die Devisenkurs-Entwicklung und den Bestand des Euro, das europäische Zinsniveau und womöglich sogar für den Zusammenhalt der Europäischen Union verbunden.

Der von der seit Juni 2018 amtierenden Rechts-Links-Regierung Italiens verabschiedete Staatshaushalt 2019 wurde von der EU-Kommission wegen Verstoßes gegen die Euro-Stabilitätskriterien abgelehnt. Die Staatsverschuldung Italiens (2,3 Billionen Euro) lag Ende 2018 mit 129,8 Prozent der Wirtschaftsleistung weit über den im EU-Stabilitätspakt als zulässig vereinbarten 60 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Schon heute lässt der hohe Schuldendienst Italien kaum noch Spielräume für notwendige Investitionen.

Unterdessen haben die internationalen Rating-Agenturen das Kreditrating Italiens bereits unter strenger Beobachtung.

  • Moody's sieht eine „erhebliche Schwächung von Italiens Finanzkraft“ und senkte das Rating Italiens auf „Baa3“ - nur noch eine Stufe über dem sogenannten „Ramschniveau“.
  • Die Rating-Agenturen Fitch und Standard & Poor's senkten im September bzw. Oktober 2018 ihren Ausblick für das italienische Kreditrating von „stabil“ auf „negativ“ - und drohen damit ebenfalls mit einer Herabstufung ihres Italien-Ratings. Beide Agenturen bewerten die Schulden Italiens mit „BBB“. Diese Bewertung befindet sich jedoch nur noch zwei Schritte oberhalb des „Ramschniveaus“ (non-investment grade), bei dessen Erreichen viele Investoren gehalten sind, italienische Anleihen zu verkaufen. Sollte sich das italienische Rating in Zukunft auch nur um eine einzige Stufe verschlechtern, so würde wohl viele internationale Anleger mit der Verringerung ihrer Italien-Positionen beginnen. Die Europäische Zentralbank dürfte Anleihen aus Italien nicht mehr erwerben oder als Sicherheit akzeptieren.

Fitch beließ zwar Ende Februar 2019 das Italien-Rating auf der bisherigen Bewertungsstufe BBB. Zu einer Entwarnung besteht jedoch keinerlei Anlass. Fitch hielt nämlich seinen Ausblick „negativ“ aufrecht, was eine möglicherweise bald bevorstehende Rating-Abstufung andeutet.

Die populistische Regierung Italiens reagierte schon auf die bloße Beibehaltung des Rating euphorisch - als wäre ein großer Erfolg errungen worden. Die unveränderte Fitch-Bewertung bestätige „die wirtschaftliche Solidität des Landes“.

Standard & Poor's verweist ausdrücklich auf die Belastung, die von den „wirtschafts- und haushaltspolitischen Plänen der italienischen Regierung auf die Wachstumsaussichten“ ausgehe. Ein schwächeres Wachstum verschlechtere jedoch das Verhältnis zwischen Staatsschulden und Wirtschaftsleistung.

Eine finanzielle Rettung der drittgrößten EU-Volkswirtschaft Italien (analog der seinerzeitigen Vereinbarungen mit Griechenland) wird von Wirtschafts- und Finanzexperten wegen wegen des zu großen Schulden-Volumens Italiens nicht für durchführbar gehalten.

Hoffnung ruht auf der „heilsamen“ Wirkung der Finanzmärkte. Die am Kapitalmarkt bereits verlangten Risikoaufschläge für italienische Staatsanleihen führten bereits zu einem deutlichen Anstieg der Zinsen für italienische Staatsanleihen. Es scheint so, als verlöre Italien unter einer oft als unverantwortlich und „populistisch“ eingestuften Regierung momentan seine Kreditwürdigkeit an den internationalen Kapitalmärkten.

Während Investoren Ende März 2019 bereit waren, beim Erwerb zehnjähriger deutscher Staatsanleihen auf Zinserträge gänzlich zu verzichten und sogar einen Negativzins von -0,07 Prozent an Deutschland zu zahlen, kam Italien zu diesem Zeitpunkt – trotz Niedrigzinspolitik der EZB – nur zu 2,5 Prozent an frisches Geld (ein Prozentpunkt mehr als noch vor zwei Jahren). Sollte die italienische Wirtschafts- und Finanzkrise eskalieren, so sind unterschiedlichste Auswirkungen auf das Zinsniveau vorstellbar.

  • Die Europäische Zentralbank könnte sich zur massiven Notfall-Unterstützung Italiens gezwungen sehen. Eine mögliche Maßnahme der EZB wäre die Verlängerung ihrer Niedrigzinspolitik, um Italiens Schuldendienst zu begrenzen.
  • Eine Finanzierung von Staatsschulden ist der EZB jedoch untersagt. Sollte Italien nicht effektiv geholfen werden können, droht eine erneute Euro-Krise mit möglicherweise deutlich höheren - zunächst in Italien, aber womöglich auch in anderen Euro-Staaten.
  • Eine seriöse Prognose der Zinsentwicklung in Deutschland für den Fall des Auseinanderbrechens der Euro-Währungsunion erscheint derzeit kaum möglich.

Warum sind ide Bauzinsen so niedrig?

3. Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank

Die allgemeine Zinsentwicklung wird derzeit weniger von volkswirtschaftlichen Fakten als vielmehr von der Zinspolitik der Notenbanken bestimmt. In der öffentlichen Darstellung zielt die Niedrigzinspolitik der EZB vor allem auf die Förderung des Wirtschaftswachstums. Tatsächlich dürfte die finanzielle Entlastung insbesondere südeuropäischer Länder zu den herausragenden Motiven der Zentralbank gehören, an deren Spitze Repräsentanten der Schuldnerstaaten Italien und Portugal stehen (Mario Draghi, EZB-Präsident und Vítor Constâncio, Vizepräsident).

Als mutmaßlicher „Vorwand“ für eine Verlängerung ihrer Niedrigzinspolitik dient der EZB derzeit eine sich andeutende Abkühlung der Weltkonjunktur.


3.1 EZB setzt niedrige Zinsen weiterhin durch – Zinswende vorerst abgeblasen

Die Hypothekenzinsen werden stark von den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst. Bereits anlässlich des temporären Zinsanstiegs zwischen Mitte April und Juni 2015 fragten sich Bauherren und Immobilienkäufer, ob sich nicht bereits eine grundlegende Zinswende andeutet.

Ebenso ließ der leichte Anstieg der Kapitalmarktzinsen bis März 2018 um etwa 0,5 Prozent (in Verbindung mit der in den USA bereits vollzogenen Zinswende) die Erwartung aufkommen, dass sich auch die EZB bald zu einer erster Erhöhung ihrer Leitzinsen durchringen würde.

Bisherige Erwartungen auf Zinserhöhungen wurden jedoch regelmässig enttäuscht: Die EZB hält ihre Zinssätze auf historisch niedrigem Niveau und schwächte ihre extrem expansive Geldpolitik bislang nur leicht ab.

3.2 Die Leitzinssenkungen der EZB

Zuletzt senkte die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen am 10. März 2016. Damals hatte die EZB ihren wichtigsten Leitzins (den Zinssatz für „Hauptrefinanzierungsgeschäfte“) auf null Prozent reduziert und setzte in der Folgezeit ihre lockere Geldpolitik fort.

  • Der wichtigste Leitzins der EZB, der bei Ausleihungen an die Geschäftsbanken gegen notenbankfähige Sicherheiten berechnete „Hauptrefinanzierungssatz“ liegt erstmals bei nur noch 0 Prozent. Zu diesem Zinssatz verleiht die EZB kurzfristige Kredite an die Geschäftsbanken. Die Kreditinstitute sollen durch den niedrigen Zinssatz zu einer stärkeren Kreditvergabe unter Gewährung günstiger Kreditkonditionen motiviert werden. Zum Vergleich: Im Juli 2011 lag der Hauptrefinanzierungssatz bei 1,5 Prozent und im Juli 2008 bei 4,25 Prozent.
  • Für kurzfristige Kredite („über Nacht“) stellt die EZB den Geschäftsbanken ihre „Spitzenrefinanzierungsfazilität“ zu einem Zinssatz von 0,25 Prozent zur Verfügung (07/2008: 3,0%, 7/2011: 0,75%).
  • Für bei der Bundesbank unterhaltene Guthaben („Einlagefazilität“) belastet die EZB den Geschäftsbanken seit dem 10. März 2016 sogar einen Negativzinssatz von -0,4 Prozent. Die Zentralbank will damit einen weiteren Anreiz zur Kreditvergabe durch die Geschäftsbanken setzen und vermeiden, dass die Kreditinstitute bei der Notenbank risikolose und gut verzinste Einlagen unterhalten.
Chart: Entwicklung der Leitzinsen

3.3 „Quantitative Easing“: Das Anleihe-Kaufprogramm der EZB

Ende Januar 2015 entschied die EZB, dem Kapitalmarkt durch Ankauf von Staatsanleihen aus dem Euro-Währungsraum zusätzliche Liquidität zuzuführen („Quantitative Easing“).

  • Ab März 2015: EZB kauft monatlich Wertpapiere im Volumen von 60 Milliarden Euro an.
  • April 2016: Ausweitung des Ankaufprogramms auf 80 Milliarden Euro monatlich.
  • April 2017: Reduzierung auf monatlich 60 Milliarden Euro
  • Januar 2018: Senkung des Ankaufvolumens auf monatlich 30 Milliarden Euro
  • Entscheidung des EZB-Rats am 14. Juni 2018: weitere Verringerung des Kaufprogramms auf 15 Milliarden Euro (ab Oktober 2018) und Beendigung aller Ankäufe zum Jahresende 2018.

Mit dieser Kurskorrektur deutet sich eine Beendigung der expansiven Geldpolitik der Notenbank anzukündigen.

Haftung für die von der EZB angekauften Wertpapiere

Für 20 Prozent der von der EZB aufgekauften Anleihen haftet die Eurozone als Ganzes. Für 80 Prozent der Anleihen-Summe steht die jeweilige nationale Notenbank in der Haftung. Ausgeschlossen wird derzeit nur der Ankauf griechischer Staatsanleihen, solange deren Rating nicht über Investment-Qualität verfügt. Ausnahmsweise finanziert die EZB jedoch auch Länder mit schlechter Bonität, falls sich diese in einem offiziellen Hilfsprogramm befinden.

Konjunktur-Abkühlung: EZB-Rat schiebt Zinswende auf

Seit Anfang 2019 mehren sich jedoch die Anzeichen einer Konjunktur-Abkühlung im Euroraum. So rechnet die Europäische Zentralbank für 2019 nur noch mit einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts der Eurozone von 1,1 Prozent (bisherige Prognose 1,7 Prozent).

Allerdings vermutet EZB-Präsident Draghi, dass die derzeit zur Konjunkturabschwächung beitragenden Faktoren allmählich an Bedeutung verlieren werden. Daher nimmt die EZB ihre Wachstumsprognose für 2020 nur geringfügig auf 1,6 Prozent (von 1,7 Prozent) zurück, während die Wachstumsprognose des Bruttoinlandsprodukts für 2021 mit +1,5 Prozent beibehalten wird.

  • Auf dieser insbesondere für 2019 abgeschwächten Prognose-Grundlage entschied die EZB-Rat am 7. März 2019, die Niedrigzinspolitik länger als bisher geplant beizubehalten. Eine erste Erhöhung der Leitzinsen soll entgegen den bisherigen Absichten nun doch nicht mehr im Jahr 2019 stattfinden.
  • Zugleich beschloss der EZB-Rat ein neues Kredit-Programm für Banken. Zwischen September 2019 und März 2021 sollen den Kreditinstituten des Euroraums EZB-Kredite mit zweijähriger Laufzeit angeboten werden. Ziel dieses Programms sei, so die EZB, die Kreditvergabe durch Banken zu fördern und dadurch die expansive Notenbank-Geldpolitik zu unterstützen.

Ökonomen erwarten, dass die Zentralbank im ersten Quartal 2020 zunächst die Negativzinsen für Banken-Einlagen bei der EZB (von bisher -0,4 Prozent) auf 0,25 Prozent abesnken wird. Eine Anhebung des Hauptrefinanzierungssatzes, des wichtigsten Leitzinses könnte dann in der zweiten Jahreshälfte 2020 folgen.

Kritiker Draghis wie Jens Weidmann, der Präsident der Deutschen Bundesbank hatten sich bereits vor geraumer Zeit die Festlegung eines konkreten Endtermins für den Anleihen-Ankauf gewünscht, fanden hierfür im EZB-Rat jedoch keine Mehrheit. Weidmann ließ seit Jahren keinen Zweifel an seiner Überzeugung, dass er Staatsanleihenkäufe für kritisch hält, da sie seiner Auffassung nach die Grenzen zwischen der Geldpolitik der Notenbanken und der Fiskalpolitik der EU-Mitgliedsstaaten verwischen.

Weidmann befürchtet, dass seitens einiger EU-Mitgliedsstaaten Druck auf den EZB-Rat ausgeübt werden könnte, damit die Niedrigzinspolitik länger fortgeführt wird, als dies Gründen der Geldwertstabilität notwendig ist. Weidmann gilt als ein möglicher Nachfolger von Mario Draghi als EZB-Präsident, dessen Amtszeit im Oktober 2019 ausläuft. Sollte der jetzige Präsident der Deutschen Bundesbank Draghi nachfolgen, so könnte dies eine Zinswende in der Eurozone beschleunigen.


3.4 Auf Inflationssteigerung ausgerichtete EZB-Politik – Erfolge kaum nachweisbar

Ziel der Europäischen Zentralbank ist seit Jahren eine Inflationsrate von knapp unter zwei Prozent, um die Gefahr einer Deflation abzuwenden.

Geldentwertung (Veränderungen des HVPI-Index) in der Eurozone und in Deutschland

  • 2015: Eurozone: 0,2% (Deutschland: 0,3%)
  • 2016: 1,1% (0,5%)
  • 2017: 1,4% (1,8%)
  • 2018: 1,7% (1,9%)
  • Januar 2019: 1,4% (1,4%)
  • Februar 2019: 1,5% (1,6%)
  • März 2019: 1,4% (1,3%)
  • April 2019: 1,7% (2,0%)
  • Mai 2019: 1,2 % (1,4%)
  • Juni 2019: - % (1,6%)



EZB hält Zinsen in Deutschland künstlich niedrig

3.5 Kritik an der EZB-Geldpolitik

Zahlreiche Beobachter bezweifeln seit langem, ob das Anleihenaufkaufprogramm der EZB oder gar dessen Ausweitung die erwünschten Wirkungen zeitigen kann. Eine fehlgeschlagene Therapie lasse sich kaum durch bloße Erhöhung der verordneten Dosis zu einem Erfolg führen.



3.5.1 EZB am Rand ihrer Möglichkeiten

Angesichts extrem niedriger Leitzinsen, so die Kritiker, gerate die EZB an den Rand ihrer geldpolitischen Möglichkeiten und des rechtlich Zulässigen. Die EZB habe bereits jetzt ihr „Pulver verschossen“ und könne auf künftige Krisen kaum noch angemessen reagieren. Die konjunkturpolitische Steuerung obliege ohnehin den Mitgliedsstaaten der Eurozone, nicht aber der EZB.

3.5.2 Langfristige Gefahr einer Hyperinflation

Die massive Geldmengenausweitung durch die EZB könnte sich langfristig in einer kaum noch zu bremsenden Inflation entladen. Die bisher aus den Rentenankäufen freigesetzten Finanzmittel seien vor allem in den Aktien- und Immobilienmarkt geflossen und hätten dort möglicherweise bereits zum Entstehen gefährlicher „Blasen“ beigetragen. Sollten derartige „Blasen platzen“, dann könnten große Schäden für die Volkswirtschaft entstehen.

3.5.3 Negativzinsen für Kreditinstitute: Nicht zwangsläufig sinkende Darlehenszinsen für Bankkunden

Wie die ab Oktober 2017 zwischenzeitlich leicht aufwärts gerichtete Zinstendenz belegte, führen niedrige EZB-Leitzinsen und negative Einlagenzinsen nicht zwangsläufig zu einer Senkung der Baufinanzierungs-Zinsen durch die Geschäftsbanken. Mehr als die Hälfte der deutschen Kreditinstitute nahmen zwischenzeitlich Gebührenerhöhungen vor, um die Ertragsrückgänge aufgrund der EZB-Niedrigzinspolitik zumindest teilweise auszugleichen.

Mit solchen Kostensteigerungen für Bankkunden als mittelbare Folge der EZB-Niedrigzinspolitik bewirkt die Notenbank das Gegenteil des eigentlich Beabsichtigten: Negativzinsen für Bankeneinlagen bei der EZB kurbeln die Konjunktur kaum an, sondern wirken sich eher dämpfend auf die Wirtschaftsentwicklung aus.

Spätes „Nachdenken“ der EZB
Am 27. März 2019 deutete EZB-Präsident Draghi erstmals die Möglichkeit an, den durch die Negativzinsen für Banken entstehenden Schaden künftig abzumildern. Innerhalb der Notenbank gibt es offenbar Gedankenspiele, für Banken eine Art Freibetrag einzuführen, bis zu dessen Höhe bei der Notenbank unterhaltene Banken-Guthaben von der Negativverzinsung ausgenommen werden.

„Falls nötig“, so Mario Draghi, wolle man über Maßnahmen „nachdenken, die die Vorteile negativer Zinsen für die Wirtschaft bewahren, aber gleichzeitig die Nebeneffekte … abfedern.“

3.5.4 Fehlsteuerung der Kreditwirtschaft

Die EZB bemängelt eine trotz Niedrigstzinsen unzureichende Kreditvergabe-Bereitschaft der Banken. Wohl eine fundamentale Fehleinschätzung: Kreditinstitute sind schon aus betriebswirtschaftlichem Eigeninteresse ganz überwiegend bereit, Darlehen an Kunden mit ausreichender Bonität zu gewähren.

Gäben die Kreditinstitute dem Druck der EZB nach und würden sie womöglich Darlehen vergeben, ohne ein verantwortungsvolles Risikomanagement zu betreiben, so dürfte eine neuerliche Bankenkrise nur eine Frage der Zeit sein.

Auffällig ist, dass Banken in Ländern mit einer seit Jahren schwachen Konjunktur-Entwicklung wie Italien oftmals überdurchschnittlich hohe Kreditrisiken aufweisen. Gerade auf die „Förderung“ dieser Länder zielt die Niedrigzinspolitik der EZB jedoch ab. Sollen diese in der Vergangenheit offenbar zu unvorsichtigen Kreditinstitute überschuldeter Länder ihr Kreditvergabe-Verhalten noch weiter lockern und ihr Darlehensvergabe ausweiten? Wohl besser nicht.

3.5.5 Bisherige Geschäftsmodelle der Finanzwirtschaft werden obsolet

Die bisherigen Geschäftsmodelle von Banken und Sparkassen erweisen sich angesichts der langandauernden Niedrigzinsen zunehmend als obsolet. Die schrumpfenden Gewinnmargen zwingen die Kreditinstitute zu Preiserhöhungen auf der gesamten Produktbandbreite, zur Reduzierung ihrer Belegschaften, zum Rückzug aus der Fläche durch Filialschließungen und zu Fusionen.

3.5.6 Gefahr der Bildung von Preisblasen

Auf der Suche nach rentierlichen Anlageformen flossen große Kapitalmengen in die Aktien- und Immobilienmärkte, was zu erheblichen Kurs- bzw. Preissteigerungen führte. Sollte es zum Platzen von Preisblasen kommen, so sind nicht nur erhebliche Vermögensschäden für einzelne Investoren, sondern auch für finanzierende Banken und für die Volkswirtschaft insgesamt zu erwarten.

3.5.7 Höhere Aufwendungen für Mitarbeiter-Pensionsrückstellungen bei öffentlichen und privaten Arbeitgebern

Finanzielle Gefahren ergeben sich aus den künstlich niedrig gehaltenen, nicht marktgerechten Zinsen auch für öffentliche Haushalte und private Unternehmen. Zwar werden für Schuldner niedrigere Zinszahlungen fällig, doch entstehen für öffentliche und private Arbeitgeber erhebliche Mehraufwendungen für Pensionsrückstellungen, um gegebene Pensionszusagen einhalten zu können. Denn anders als in der Vergangenheit wachsen in Zeiten einer Nullzinspolitik die bereits angesammelten Pensionsrückstellungen nicht mehr eigenständig durch Verzinsung.

3.5.8 Résumé: starke Zweifel am nachhaltigen Nutzen der EZB-Niedrigzinspolitik

Hätte die EZB auf ihre extrem expansive Geldpolitik ganz oder teilweise verzichtet, dann wäre die von ihr gewünschte Inflationsrate (Zwei-Prozent-Ziel) wohl ähnlich erreicht worden – nur mit dem Unterschied, dass die Risiken unabsehbarer Nebenwirkungen der von der EZB ausgelösten Geldmengen-“Explosion“ vermieden worden wären.


4. Die Zinspolitik der US-Notenbank

Die US-Notenbank Federal Reserve hatte mit der Zinswende bereits Ende 2015 begonnen. Seit dem Zinstief hat das Federal Reserve System bisher bereits folgende Zinsschritte durchgeführt:

  • 16.12.2015 Anhebung Leitzins-Bandbreite von 0,25 bis 0,50 Prozent
  • 14.12.2016 von 0,50 bis 0,75 Prozent
  • 15.03.2017 von 0,75 bis 1,00 Prozent
  • 14.06.2017 von 1,00 bis 1,25 Prozent
  • 13.12.2017 von 1,25 bis 1,50 Prozent
  • 21.03.2018 von 1,50 bis 1,75 Prozent
  • 13.06.2018 von 1,75 bis 2,00 Prozent
  • 26.09.2018 von 2,00 bis 2,25 Prozent
  • 19.12.2018 von 2,25 bis 2,50 Prozent

Im Jahr 2016 hatte sich die US-Notenbank dafür entschieden, in behutsamen Zinsschritten bis Ende 2019 einen „Gleichgewichtszins“ von 3 Prozent zu erreichen. Für 2019 plante die US-Notenbank ursprünglich drei Zinserhöhungsschritte.

Jerome Paul, der Präsident der Federal Reserve erklärte jedoch am 20. März 2019, dass die US-Leitzinsen jetzt zunächst auf dem jetzigen Niveau verbleiben könnten. Außerdem wird die Federal Reserve den Verkauf von Wertpapieren stoppen, deren massiver Kauf (im Zusammenhang mit der internationalen Finanzkrise) die Bilanzsumme der Notenbank aufgebläht hatte.

Als Begründung für diese Maßnahmen führte Powell außerhalb der USA (insbesondere in China und in Europa) liegende Konjunkturrisiken an. Für den Fall einer konjunkturellen Schwächephase sei die US-Notenbank auch zu einer Lockerung ihrer Geldpolitik bereit. Wieder sinkende US-Leitzinsen sind für die nähere Zukunft als nicht mehr ausgeschlossen.

Das nächste Treffen des Fed-Entscheidungsgremiums Federal Open Market Committee (FOMC) findet am 30. April und 1. Mai 2019 statt.


5. Schwächere Konjunkturentwicklung in China – Bremse für weitere Zinserhöhungen?

Ein nachhaltig starkes Wachstum der Weltwirtschaft würde einen Zinsanstieg begünstigen. Von großer Bedeutung ist die Wirtschaftsentwicklung wichtiger Schwellenländer wie der Volksrepublik China.

In 2018 wuchs die chinesische Wirtschaft um 6,6 Prozent und erreichte damit das von der chinesischen Regierung vorgegebene Wachstumsziel von 6,5 Prozent. Dies ist allerdings der niedrigste Zuwachs der chinesischen Volkswirtschaft seit nahezu 30 Jahren. Für das erste Halbjahr 2018 hatte China noch einen Anstieg der Wirtschaftsleistung von quartalsdurchschnittlich 6,8 Prozent gemeldet, für das vierte Quartal 2018 aber nur noch 6,4 Prozent.

Die Weltbank rechnet für 2019 mit einem Rückgang des chinesischen Wirtschaftswachstums auf unter 6,5 Prozent. Wie weit sich die Zuwachsrate tatsächlich abschwächt, hängt ganz wesentlich vom Ausgang des „Handelskriegs“ mit den USA ab, den US-Präsident Trump ausgelöst hat.

Das Verhalten des US-Präsidenten hat sich in der Vergangenheit als tatsächlich unberechenbar herausgestellt. Zu befürchten ist, dass Donald Trump um so lautstärker „aufzutrumpfen“ versucht, je mehr er innenpolitisch unter Druck gerät. Ein verschärfter Handelskrieg (nicht nur) zwischen China und den USA ist vor diesem Hintergrund keinesfalls auszuschließen.

Sollten die USA und China dauerhaft Einfuhrzölle erheben und eskaliert die Auseinandersetzung womöglich darüber hinaus, dann ist eine weltweit schwächere Wirtschaftsentwicklung zu erwarten. Die Weltwirtschaft würde dann aber erheblichen Schaden nehmen.

Fällt das Reich der Mitte als Lokomotive der Weltwirtschaft aus, so dürfte sich dies dämpfend auf das weltweite Zinsniveau auswirken.


6. Hauseigentümer profitieren von niedrigen Zinsen

Wer profitiert von niedrigen Bauzinsen?

Die aktuellen Zinsen für Baufinanzierungen haben das Zinstief vom Herbst 2016 unterschritten. Baufinanzierungen sind jetzt sogar zu deutlich günstigeren Konditionen als damals erhältlich.

Zinsbindungsfrist Effektivzins (Zinsveränderung seit Herbst 2016, circa):

  • 5 Jahre 0,47 % (-0,18 %)
  • 10 Jahre 0,52 % (-0,20 %)
  • 20 Jahre 1,29 % (-0,25 %)
  • 30 Jahre 1,48 % (-0,20 %)

Bauherren und Immobilienkäufer profitieren also nach dem massiven Zinsrückgang der vergangenen Jahre weiterhin von im historischen Vergleich sehr günstigen Baufinanzierungs-Konditionen. Die Investition in eine Immobilie stellt angesichts geringer Zinsen für Spareinlagen, Tagegelder, Festgelder und Anleihen eine überlegenswerte Anlage-Alternative dar. Der Erwerb einer günstigen Immobilie wird von vielen Investoren einem derzeit besonders schwankungsanfälligen Aktien-Investment vorgezogen.

6.1 Immobilieneigentümer mit einer laufenden Baufinanzierung

Auch Immobilienbesitzer profitieren von der derzeitigen Zinssituation. Bei Ablauf einer Zinsbindungsfrist besteht die Möglichkeit, niedrige Zinsen bei langen Zinsfestschreibungen zu vereinbaren. Wessen Zinsbindungsfrist noch für einige Zeit läuft, der kann sich durch Abschluss eines Forward-Darlehens bereits heute (unter Entrichtung einer Forward-Prämie) eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung sichern. Forward-Darlehen lassen sich bis zu 60 Monate im Voraus vereinbaren.


6.2 Bauherren und Immobilienkäufer

Wer jetzt ein Haus baut oder eine Immobilie erwirbt, der kommt bei einer Fremdfinanzierung in den Genuss langfristig günstiger Zinsen. Allerdings sollte eine Baufinanzierung nicht vorrangig unter dem Gesichtspunkt niedriger Kreditzinsen oder unter dem Druck kurzfristiger Zinsschwankungen getätigt werden.

Nach den deutlichen Immobilien-Preisanstiegen der letzten Jahre mehren sich die Stimmen, die vor Immobilien-Preisblasen insbesondere in Ballungsräumen warnen. Zwar spiegelt sich in den seit Jahren stark steigenden Immobilienpreise auch die hohe Nachfrage nach Wohnraum, die auf ein unzureichendes Angebot trifft: Geschätzt wird, dass in Deutschland eine Million Wohnungen fehlen. Für zusätzlichen Preisauftrieb sorgten aber auch die niedrigen Baufinanzierungszinsen und aufgrund des von der Europäischen Zentralbank massiv gedrückten Zinsniveaus fehlende Anlagealternativen.

Wer also eine Immobilie erwerben möchte, der sollte nicht nur auf eine gute Lage und hohe Bauqualität, sondern auch auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Überhöhte Immobilienpreise können den Vorteil niedriger Darlehenszinsen schnell zunichte machen.

Tipp!

Immobilienkäufer sollten in ihrem Haushaltsplan eine ausreichende Liquiditätsreserve berücksichtigen, damit Zinsen und Tilgung für den Immobilienkredit auch nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist bei einem dann möglicherweise höheren Zinsniveau problemlos entrichtet werden können.


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7. Inhaber von Aktien

Die von der Europäischen Zentralbank ausgelöste Liquiditätsflut und die daraus folgenden Niedrigzinsen begünstigten steigende Aktienkurse. Die überreichlich vorhandene Liquidität sucht (vermeintlich) lukrative Anlage-Möglichkeiten.

Mangels gut rentierlicher Anlage-Alternativen floss ein großer Anteil des Kapitals, das aus dem EZB-Anleihen-Ankaufprogramm stammt, in den Aktienmarkt. Nachhaltig steigende Zinsen würden die Phase des politisch gewollten, aber nicht marktgerecht billigen Geldes beenden und damit das Aufwärtspotenzial am Aktienmarkt deutlich begrenzen.

Nach neun aufeinander folgenden Jahren mit einem weitgehend unterbrechungsfreien Kursanstieg verzeichnete der Deutsche Aktienindex DAX zwischen Jahresbeginn 2018 (12.871 Punkte) und Ende Dezember 2018 (10.580 Punkte) einen Kursrückgang von 17,8 Prozent.

Zunächst hatte der Deutsche Aktienindex DAX am 23. Januar 2018 ein neues Allzeit-Hoch bei 13.560 Punkten erreicht. Anschließend fiel er jedoch rasch bis auf 11.787 Zähler zurück (22. März 2018). Nach einem kurzzeitigen Wiederanstieg bis auf 13.163 Punkte (Mitte Mai 2018) gab der Index kontinuierlich nach. Die Talfahrt der deutschen Aktienkurse beschleunigte sich bis zum Jahresende 2018, zu dem der DAX den tiefsten Stand des Gesamtjahres erreichte.

Der Rückgang der Aktienkurse wird unter anderem auf den von Donald Trump entfachten Handelsstreit und die damit verbundenen Unsicherheiten für die Weltwirtschaft zurückgeführt, von denen auch gerade die exportorientierte deutsche Wirtschaft betroffen ist.

Im ersten Quartal 2019 holten die Aktienkurse einen Teil ihrer Verluste des Vorjahres auf: Am 19. März 2019 verzeichnete der Index seinen bisherigen Jahreshöchststand bei 11.788,41, fiel dann aber wieder auf 11.380,90 Punkte zurück (27. März 2019).

Anleger sollten ohnehin beachten, dass ein jahrelanger Aktienboom, der nicht zuletzt auf überreicher, politisch motivierter Liquidität beruht, häufig mit der Bildung einer „Kursblase“ einhergeht. Solche Kursübertreibungen enden oft in einem plötzlich einsetzenden und scharfen Kursrückgang – nicht selten dann, wenn die Zinsen nach langer Talfahrt wieder anzusteigen beginnen.


8. Ausblick auf die künftige Bauzinsen Entwicklung

Fazit der aktuellen Bauzinsen Entwicklung

Der Zeitpunkt einer Zinswende in der Eurozone lässt sich vor dem Hintergrund der dargelegten Krisenherde und Unsicherheiten kaum exakt bestimmen. Zwar mehren sich die Hinweise darauf, dass die EZB einen Ausstieg aus ihrer Niedrigzinspolitik vorbereitet und nach einem geeigneten Zeitpunkt für eine Zinswende Ausschau hält.

Zuletzt allerdings verschob die EZB die Zinswende auf das Jahr 2020. Vor dem Hintergrund einer sich abschwächenden Konjunktur werden die Zinsen in Europa auf niedrigem Niveau verharren.

Fazit: Niedrige Bauzinsen nutzen, aber kein Immobilienerwerb „um jeden Preis“

Die Zinsen für Baufinanzierungsdarlehen befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Hauseigentümern mit vorhandenen Baudarlehen bieten sich gute Möglichkeiten, bei einer auslaufenden Zinsbindung eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung abzuschließen. Wenn die Zinsbindung erst in einiger Zeit endet, ermöglicht ein Forward-Darlehen die Sicherung des günstigen Zinsniveaus für die Zukunft.

Wer sich als Immobilieninteressent nicht von dem (jederzeit möglichen) Eintritt eines der zahlreichen finanz-, wirtschafts- oder geopolitischen Risiken überraschen lassen will, der schließt in nächster Zeit eine Baufinanzierung auf dem aktuell niedrigen Zinsniveau ab. Dabei sollte unbedingt auf die Angemessenheit des Kaufpreises, auf einen adäquaten Eigenkapital-Einsatz und eine hohe Tilgung geachtet werden.



Zinschart Bauzins Entwicklung 1999-2019
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Autor: Hartmut Zimmer

Hartmut Zimmer, Jurist und langjähriger Vertriebsdirektor einer deutschen Großbank, war u. a. zuständig für den Vertrieb von Baufinanzierungen und gewerblichen Krediten. Besonders intensiv befasste er sich mit den Risiken fehlerhaft konstruierter Baufinanzierungen anlässlich der Sanierung eines umfangreichen Kreditportfolios.
Hartmut Zimmer ist Autor zahlreicher Fachartikel zu Finanzprodukten und Wirtschaftsrecht.