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Bauzinsen Entwicklung: historisch niedriges Zinsniveau sinnvoll nutzen

Aktuelle Bauzinsen Entwicklung 2018

1. Bauzinsen auf niedrigem Niveau - eine Einordnung der aktuellen Zinsentwicklung

Die Zinsen für Immobilienkredite befinden sich immer noch auf einem besonders niedrigen Niveau, wenngleich sie seit den historischen Zinstiefs (je nach Zinsbindungsfrist zwischen September und November 2016) leicht angestiegen sind.

Die Hauptursache des extrem niedrigen Zinsniveaus liegt in der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die mit einer massiven Geldmengen-Ausweitung einhergeht. Volkswirtschaftliche Fakten wie Geldentwertung oder Konjunkturdaten haben derzeit allenfalls einen mittelbaren Einfluss auf das Zinsniveau: Aktuell dominiert die EZB mit ihrer Geldpolitik die Zinsentwicklung im Euroraum.

Daneben verfügen zahlreiche weitere politische und volkswirtschaftliche Einflussfaktoren über das Potenzial, die Zinsentwicklung nachhaltig zu beeinflussen. Dazu gehören vor allem die Wirtschaftsentwicklung, die Inflationsrate, Energie- und Rohstoffpreise sowie geopolitische Krisen.

Chart: Entwicklung der aktuellen Bauzinsen

1.1 Die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen: leichter Zinsanstieg seit Zinstief 2016

Je länger die Zinsbindung für ein Baudarlehen, desto stärker schwanken in aller Regel die Bauzinsen, wenn sich das Zinsniveau am Kapitalmarkt ändert.

Die von den Kreditinstituten tatsächlich offerierten Effektivzinssätze hängen wesentlich von der Bonität des Kreditnehmers, vom Beleihungsauslauf, von der Höhe des Baufinanzierungsdarlehens, von regionalen Besonderheiten und natürlich von der Geschäftspolitik eines Baufinanzierers ab.

Zinsbindung 5 Jahre:

  • Januar 2015: 1,00 Prozent
  • April 2015 (Zwischentief): 0,80 Prozent
  • Juni 2015 (Zwischenhoch): 1,21 Prozent
  • Oktober 2016 (Zinstief): 0,65 Prozent
  • Oktober 2018: 0,90 Prozent (Liga Bank)
  • Anfang November 2018: 0,82 Prozent (LIGA Bank)

Zinsbindung 10 Jahre:

  • Januar 2015: 1,35 Prozent
  • April 2015 (Zwischentief): 0,98 Prozent
  • Juni 2015(Zwischenhoch): 1,61 Prozent
  • Oktober 2016 (Zinstief): 0,72 Prozent
  • Oktober 2018: 1,23 Prozent (AXA)
  • Anfang November 2018: 1,20 Prozent (Commerzbank)

Zinsbindung 30 Jahre:

  • Januar 2015: 2,34 Prozent
  • April 2015 (Zwischentief): 1,71 Prozent
  • Juni 2015(Zwischenhoch): 2,72 Prozent
  • Oktober 2016 (Zinstief): 1,68 Prozent
  • Oktober 2018: 1,97 Prozent (MHB)
  • Anfang November 2018: 2,19 Prozent (Südwestbank)

Weiter zu den aktuellen Bauzins-Konditionen

1.1.1 Leichter Anstieg der Baukreditzinsen seit historischem Zinstief 2016

Immobilienkredite verteuerten sich seit den historischen Zinstiefs Ende 2016 bei ...

  • ... fünfjährigen Zinsfestschreibungen um 0,17 Prozentpunkte.
  • 10-Jahres-Laufzeiten kosten 0,48 Prozentpunkte mehr.
  • 30-Jahres-Laufzeiten haben sich um 0,51 Prozentpunkte verteuert

1.2 Die Zinsentwicklung der letzten Jahre: Rückblick und Einordnung

Wichtig ist die richtige Einordnung des leichten Zinsanstiegs seit Oktober 2016 in einen übergeordneten, längerfristigen Zins-Abwärtstrend.

So lagen die Effektivzinsen für 30-jährige Zinsbindungen im April 2011 noch bei 4,6 Prozent und damit um bemerkenswerte 2,41 Prozentpunkte höher als Anfang November 2018 – trotz des soeben dargestellten Zinsanstiegs von knapp 0,50 Prozentpunkten innerhalb der letzten 2 Jahre.

Zu einer ausgewogenen Bewertung des derzeitigen Zinsniveaus gehört nicht zuletzt die Erkenntnis, dass traditionell ein Zinssatz von 7 Prozent als langfristiger Durchschnittswert für Baufinanzierungen angenommen wird.

Fazit: Nutzen Sie das niedrige Zinsniveau.

Baukredit-Interessenten profitieren unverändert von einem sehr günstigen Zinsniveau. Die meisten Beobachter gehen von einem kurzfristig gleichbleibenden, mittel- und langfristig aber allmählich ansteigenden Zinsniveau am Kapitalmarkt aus.


Die Entwicklung der Bauzinsen – Einflussfaktoren

Bundesanleihen werfen kaum Rendite ab

2.1 Enger Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Anleihe-Renditen

Die Baufinanzierungszinsen folgen gewöhnlich der Entwicklung der Renditen langfristiger Anleihen.

2.1.1 Bundesanleihen

Bundesanleihen sind von der Bundesrepublik Deutschland (seit 1952) herausgegebene festverzinsliche Wertpapiere.

  • Bundesanleihen mit kurzen und mittleren Laufzeiten weisen derzeit Negativverzinsungen auf (dreijährige Bundesanleihen: -0,40 bis -0,50 Prozent, fünfjährige Laufzeiten: -0,10 bis -0,20 Prozent).
  • Erst ab etwa sechsjährigen Laufzeiten erzielen Anleger minimale positive Renditen. Zehnjährige Anleihen des Bundes rentieren mit bis zu 0,40 Prozent.
  • Selbst die derzeit längstlaufende Bundesanleihe, die eine Restlaufzeit von 29 Jahren und 9 Monaten aufweist, wirft gerade einmal eine Bruttorendite von 1,05 Prozent ab.

Diese bescheidenen Zinserträge werden zudem noch durch Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag geschmälert und gleichen noch nicht einmal die Jahresinflationsrate von 2,5 Prozent (Deutschland, Oktober 2018) aus. (Datenstand: 07.11.2018)



2.1.2 Der Euro-Bund-Future: Indikator für das langfristige Zinsniveau

Ein wichtiger Indikator für das langfristige Zinsniveau ist der Euro-Bund-Future, dem ein standardisierter Terminkontrakt auf eine zehnjährige Bundesanleihe mit 6-prozentiger Nominalverzinsung zugrunde liegt. Steigende Kurse des Euro-Bund-Future bedeuten sinkende Verzinsungen für zehnjährige Anleihen.

Der Euro-Bund-Future, der Mitte 2008 zu Kursen um 110 Punkte gehandelt wurde und Ende 2013 bei 140 Punkten lag, erreichte im August 2016 seinen bisherigen historischen Höchststand bei 168,02 Punkten. Zwischen Ende 2016 und Mitte Januar 2018 bewegte sich der Euro-Bund-Future auf hohem Niveau zwischen 161 und 165 Zählern, was einem äußerst niedrigen Zinsniveau entsprach. Nach seinen letzten Zwischenhochs bei knapp 164 Punkten (Dezember 2017 und August 2018) fiel der Euro-Bund-Future bis zum 05.10.2018 auf 157,61. Aktuell liegt der Zinsindikator bei 159,70 Zählern (06.11.2018).

Ein nachhaltiges Unterschreiten des ehemaligen Kurskorridors zwischen 161 und 165 () könnte den Übergang in einen längerfristigen Abwärtstrend des Indexes und damit den Beginn eines längerfristigen Aufwärtstrends der Zinsen am Kapitalmarkt signalisieren.

2.1.3 Pfandbriefe

Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die von einer Pfandbriefbank ausgegeben werden. Pfandbriefe gelten als risikoarm, da sie mit besonders werthaltigen Sicherheiten unterlegt sind. Pfandbriefe wiesen Ende Oktober 2017 in den meisten Laufzeit-Bereichen wieder eine positive Rendite auf.

Nur Erwerber sogenannter Jumbo-Pfandbriefe mit geringen Restlaufzeiten (von unter zwei Jahren) mussten noch Negativverzinsungen (von bis zu -0,143 Prozent) in Kauf nehmen. Jumbo-Pfandbriefe zeichnen sich aufgrund ihres Emissionsvolumens von mindestens einer Milliarde Euro durch eine besonders hohe Liquidität aus.

  • Dreijährige Jumbo-Papiere waren Anfang November 2018 mit +0,14 Prozent nahezu unverzinslich.
  • Vier- und fünfjährige Jumbo-Laufzeiten rentierten mit +0,35 bzw. +0,51 Prozent.
  • Beim Kauf sechs- bis siebenjähriger Jumbo-Pfandbriefe erhielten Anleger zwischen +0,64 und +0,74 Prozent Zinsen, bei acht- und neunjährigen Titeln bereits +0,87 bzw. +0,99 Prozent.
  • Besonders lang laufende Jumbo-Pfandbriefe (Restlaufzeiten zwischen zehn und fünfzehn Jahren) versprechen nunmehr Renditen von 1,41 Prozent.

Weniger liquide Pfandbriefe und Inhaberschuldverschreibungen verzinsten sich Anfang November 2018 zwischen 0,93 (achtjährige Papiere) und 1,27 Prozent (zehn- bis 15-jährige Pfandbriefe). Der Zinsaufschlag gegenüber Jumbo-Pfandbriefen gleicher Laufzeit ist auf die (bei kleineren Pfandbrief-Emissionen) geringere Marktliquidität zurückzuführen.

  • Pfandbriefe mit kleinerem Emissionsvolumen mit Restlaufzeiten von einem Jahr verzinsten sich mit lediglich +0,01 Prozent, zweijährigen Pfandbriefe erzielten +0,06 Prozent und dreijährige Papiere erreichten +0,25 Prozent.
  • Im Laufzeitenbereich zwischen vier und sechs Jahren konnten Zinsen zwischen +0,41 und +0,75 Prozent, bei Laufzeiten von acht Jahren +0,93 Prozent und bei neunjährigen Titeln +1,03 Prozent realisiert werden.
  • 10- bis 15-jährige Pfandbriefe verfügten über Durchschnitts-Renditen von +1,27 Prozent.
  • Die höchsten Renditen lassen sich mit +1,91 Prozent zur Zeit bei Pfandbrief-Restlaufzeiten von über fünfzehn Jahren erzielen.

(Stand jeweils 6.11.2018)


2.2 Politische Entwicklungen – mögliche Auswirkungen auf das Zinsniveau

Angesichts zahlreicher politischer Unsicherheiten könnten die Zinsen an den Rentenmärkten kurzfristig jederzeit deutlich schwanken und auf mittlere Sicht weiter ansteigen.

2.2.1 Politische Faktoren mit Einfluss auf die Bauzisnen Entwicklung

Zu den bedeutenden politischen Faktoren, die Einfluss auf die Zinsentwicklung nehmen könnten, gehören ...

  • die unberechenbare Politik der derzeitigen US-Regierung (aus Kreisen des Internationalen Währungsfonds (IWF) ist zu hören, dass US-Präsident Donald Trump derzeit die größte Gefahr für die Weltwirtschaft darstelle) sowie
  • der für den 29. März 2019 vorgesehene Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union. Sollte eine vertragliche Vereinbarung zwischen EU und Großbritannien nicht rechtzeitig zustande kommen, rechnen etliche Wirtschaftsbranchen mit gravierenden Schwierigkeiten. Großbritannien, die Europäische Union, einzelne EU-Mitgliedsstaaten und zahlreiche Unternehmen entwickeln bereits Notfallpläne für den Fall eines „harten Brexits“.

2.2.2 Akute Sonderrisiken: angespannte Finanzsituation in Italien und in der Türkei

a.) Wirtschafts- und Währungskrise in der Türkei
Die Türkei befindet sich in einer schweren Wirtschafts- und Währungskrise, die maßgeblich auf einer politisch verursachten tiefen Vertrauenskrise beruht.

Der Kurs der türkischen Lira gegenüber dem Euro ist seit Beginn des Jahres 2018 um etwa 40 Prozent gefallen (Stand Anfang November 2018). Deshalb verteuern sich Importe für türkische Abnehmer ausländischer Waren. In der Folge stieg die türkische Jahresinflationsrate im Oktober 2018 auf 25,2 Prozent.

Der Kursrückgang der Lira erschwert es Kreditnehmern aus der Türkei (insbesondere auch türkischen Banken) zunehmend, im Ausland aufgenommene Darlehen zu bedienen.

Eine Bankenkrise in der Türkei könnte rasch auf Banken in der EU überspringen und eine erneute Finanzkrise auslösen: So gewährten italienische Banken Kredite im Gegenwert von 17 Milliarden US-Dollar, französische Kreditinstitute mehr als 38 Milliarden US-Dollar und spanische Finanzinstitute sogar über 83 Milliarden US-Dollar an türkische Darlehensnehmer.

Geraten große Kreditinstitute aus dem Euroraum aufgrund eines Ausfalls türkischer Kreditnehmer in eine „Schräglage“, so wird die Europäische Zentralbank ganz ohne Zweifel mit umfangreichen Liquiditätshilfen und mit Niedrigstzinsen zur Verfügung stehen.

b.) politische und wirtschaftliche Instabilität in Italien
Die unsichere politische und wirtschaftliche Lage des hoch verschuldeten Italien ist mit Unwägbarkeiten für die Devisenkurs-Entwicklung und den Bestand des Euro, das europäische Zinsniveau und womöglich sogar für den Zusammenhalt der Europäischen Union verbunden.

Der von der seit Juni 2018 amtierenden Rechts-Links-Regierung Italiens verabschiedete Staatshaushalt 2019 wurde von der EU-Kommission wegen Verstoßes gegen die Euro-Stabilitätskriterien abgelehnt. Die Staatsverschuldung Italiens (2,3 Billionen Euro) lag für das Jahr 2017 mit 131,8 Prozent der Wirtschaftsleistung weit über den im EU-Stabilitätspakt als zulässig vereinbarten 60 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Schon heute lässt der hohe Schuldendienst Italien kaum noch Spielräume für notwendige Investitionen.

Anfang November 2018 verlangten auch die EU-Finanzminister eine Überarbeitung des italienischen Haushaltsentwurfs 2019. Der italienische Finanzminister Giovanni Tria zeigte sich jedoch uneinsichtig: Man wolle gerne über den Haushalt „sprechen“, werde aber keine Änderungen vornehmen.

Dabei haben die internationalen Rating-Agenturen das Kreditrating Italiens bereits unter strenger Beobachtung.

  • Moody's sieht eine „erhebliche Schwächung von Italiens Finanzkraft“ und senkte das Rating Italiens auf „Baa3“ - nur noch eine Stufe über dem sogenannten „Ramschniveau“.
  • Die Rating-Agenturen Fitch und Standard & Poor's senkten im September bzw. Oktober 2018 ihren Ausblick für das italienische Kreditrating von „stabil“ auf „negativ“ - und drohen damit ebenfalls mit einer Herabstufung ihres Italien-Ratings. Beide Agenturen bewerten die Schulden Italiens mit „BBB“ - gerade noch zwei Stufen vom „Ramsch“-Status entfernt.
  • Fitch befürchtet, dass höhere Sozialausgaben und Steuersenkungen zu einem weiteren Schuldenanstieg in Italien führen werden.
  • Standard & Poor's verweist ausdrücklich auf die Belastung, die von den „wirtschafts- und haushaltspolitischen Plänen der italienischen Regierung auf die Wachstumsaussichten“ ausgehe. Ein schwächeres Wachstum verschlechtere jedoch das Verhältnis zwischen Staatsschulden und Wirtschaftsleistung.

Eine finanzielle Rettung der drittgrößten EU-Volkswirtschaft Italien (analog der seinerzeitigen Vereinbarungen mit Griechenland) wird von Wirtschafts- und Finanzexperten wegen wegen des zu großen Schulden-Volumens Italiens nicht für durchführbar gehalten.

Hoffnung ruht auf der „heilsamen“ Wirkung der Finanzmärkte. Die am Kapitalmarkt bereits verlangten Risikoaufschläge für italienische Staatsanleihen führten bereits zu einem deutlichen Anstieg der Zinsen für italienische Staatsanleihen. Es scheint so, als verlöre Italien unter einer oft als unverantwortlich und „populistisch“ eingestuften Regierung momentan seine Kreditwürdigkeit an den internationalen Kapitalmärkten.

Während Deutschland Anfang November 2018 Investoren bei Ausgabe zehnjähriger Staatsanleihen 0,43 Prozent p. a. bieten muss, kommt Italien derzeit – trotz Niedrigzinspolitik der EZB – nur zu 3,4 Prozent an frisches Geld (zwei Prozentpunkte mehr als noch vor zwei Jahren) – mit auch kurzfristig deutlich steigender Tendenz.

Sollte die italienische Wirtschafts- und Finanzkrise eskalieren, so sind unterschiedlichste Auswirkungen auf das Zinsniveau vorstellbar.

  • Die Europäische Zentralbank könnte sich zur massiven Notfall-Unterstützung Italiens gezwungen sehen. Eine mögliche Maßnahme der EZB wäre die Verlängerung ihrer Niedrigzinspolitik, um Italiens Schuldendienst zu begrenzen.
  • Eine Finanzierung von Staatsschulden ist der EZB jedoch untersagt. Sollte Italien nicht effektiv geholfen werden können, droht eine erneute Euro-Krise mit möglicherweise deutlich höheren - zunächst in Italien, aber womöglich auch in anderen Euro-Staaten.
  • Eine seriöse Prognose der Zinsentwicklung in Deutschland für den Fall des Auseinanderbrechens der Euro-Währungsunion erscheint derzeit kaum möglich.

Warum sind ide Bauzinsen so niedrig?

3. Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank

Die allgemeine Zinsentwicklung wird derzeit weniger direkt von volkswirtschaftlichen Fakten als vielmehr von der Zinspolitik der Notenbanken bestimmt. In der öffentlichen Darstellung zielt die Niedrigzinspolitik der EZB vor allem auf die Förderung des Wirtschaftswachstums. Tatsächlich dürfte die finanzielle Entlastung insbesondere südeuropäischer Länder zu den herausragenden Motiven der Zentralbank gehören, an deren Spitze Repräsentanten der Schuldnerstaaten Italien und Portugal stehen (Mario Draghi, EZB-Präsident und Vítor Constâncio, Vizepräsident).


3.1 EZB setzt niedrige Zinsen weiterhin durch – aber erste Signale zur Vorbereitung einer Zinswende

Die Hypothekenzinsen werden stark von den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst. Bereits anlässlich des temporären Zinsanstiegs zwischen Mitte April und Juni 2015 fragten sich Bauherren und Immobilienkäufer, ob sich nicht bereits eine grundlegende Zinswende andeutet.

Bisherige Erwartungen auf Zinserhöhungen wurden jedoch stets enttäuscht: Die EZB senkte ihre Zinssätze auf ein historisch niedriges Niveau und schwächte ihre extrem expansive Geldpolitik bislang nur leicht ab.

3.2 Die Leitzinssenkungen der EZB

Zuletzt senkte die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen am 10. März 2016. Damals hatte die EZB ihren wichtigsten Leitzins (den Zinssatz für „Hauptrefinanzierungsgeschäfte“) auf null Prozent reduziert und setzte in der Folgezeit ihre lockere Geldpolitik fort.

  • Der wichtigste Leitzins der EZB, der bei Ausleihungen an die Geschäftsbanken gegen notenbankfähige Sicherheiten berechnete „Hauptrefinanzierungssatz“ liegt erstmals bei nur noch 0 Prozent. Zu diesem Zinssatz verleiht die EZB kurzfristige Kredite an die Geschäftsbanken. Die Kreditinstitute sollen durch den niedrigen Zinssatz zu einer stärkeren Kreditvergabe unter Gewährung günstiger Kreditkonditionen motiviert werden. Zum Vergleich: Im Juli 2011 lag der Hauptrefinanzierungssatz bei 1,5 Prozent und im Juli 2008 bei 4,25 Prozent.
  • Für kurzfristige Kredite („über Nacht“) stellt die EZB den Geschäftsbanken ihre „Spitzenrefinanzierungsfazilität“ zu einem Zinssatz von 0,25 Prozent Zinsen zur Verfügung (07/2008: 3,0%, 7/2011: 0,75%).
  • Für bei der Bundesbank unterhaltene Guthaben („Einlagefazilität“) belastet die EZB den Geschäftsbanken seit dem 10. März 2016 sogar einen Negativzinssatz von -0,4 Prozent. Die Zentralbank will damit einen weiteren Anreiz zur Kreditvergabe durch die Geschäftsbanken setzen und vermeiden, dass die Kreditinstitute bei der Notenbank risikolose und gut verzinste Einlagen unterhalten.
Chart: Entwicklung der Leitzinsen

3.3 „Quantitative Easing“: Das Anleihe-Kaufprogramm der EZB

Ende Januar 2015 entschied die EZB, dem Kapitalmarkt durch Ankauf von Staatsanleihen aus dem Euro-Währungsraum zusätzliche Liquidität zuzuführen („Quantitative Easing“).

  • Ab März 2015: EZB kauft monatlich Wertpapiere im Volumen von 60 Milliarden Euro an.
  • April 2016: Ausweitung des Ankaufprogramms auf 80 Milliarden Euro monatlich.
  • April 2017: Reduzierung auf monatlich 60 Milliarden Euro
  • Januar 2018: Senkung des Ankaufvolumens auf monatlich 30 Milliarden Euro
  • Entscheidung des EZB-Rats am 14. Juni 2018: weitere Verringerung des Kaufprogramms auf 15 Milliarden Euro (ab Oktober 2018) und Beendigung aller Ankäufe zum Jahresende 2018.

Mit dieser Kurskorrektur deutet sich auf mittlere Sicht eine Beendigung der expansiven Geldpolitik der Notenbank an.

Angesichts des stabilen Wirtschaftswachstums in der Eurozone und einer seit Juni 2018 bei mindestens 2,0 Prozent liegenden Inflationsrate (Oktober 2018: Anstieg 2,2 Prozent) gehen Beobachter nunmehr davon aus, dass die Europäische Zentralbank eine erste Zinserhöhung im ersten Halbjahr 2019 durchführen wird. Bevor es jedoch zu einem erheblichen Euro-Zinsanstieg kommt, dürfte also noch einige Zeit vergehen.

Kritiker Draghis wie Jens Weidmann, der Präsident der Deutschen Bundesbank hatten sich bereits vor geraumer Zeit die Festlegung eines konkreten Endtermins für den Anleihen-Ankauf gewünscht, fanden hierfür im EZB-Rat jedoch keine Mehrheit. Weidmann ließ seit Jahren keinen Zweifel an seiner Überzeugung, dass er Staatsanleihenkäufe für kritisch hält, da sie seiner Auffassung nach die Grenzen zwischen der Geldpolitik der Notenbanken und der Fiskalpolitik der EU-Mitgliedsstaaten verwischen.

Weidmann befürchtet, dass seitens einiger EU-Mitgliedsstaaten Druck auf den EZB-Rat ausgeübt werden könnte, damit die Niedrigzinspolitik länger fortgeführt wird, als dies Gründen der Geldwertstabilität notwendig ist. Weidmann gilt als ein möglicher Nachfolger von Mario Draghi als EZB-Präsident, dessen Amtszeit im Oktober 2019 ausläuft. Sollte der jetzige Präsident der Deutschen Bundesbank Draghi nachfolgen, so könnte dies eine Zinswende in der Eurozone beschleunigen.

Haftung für die von der EZB angekauften Wertpapiere

Für 20 Prozent der von der EZB aufgekauften Anleihen haftet die Eurozone als Ganzes. Für 80 Prozent der Anleihen-Summe steht die jeweilige nationale Notenbank in der Haftung. Ausgeschlossen wird derzeit nur der Ankauf griechischer Staatsanleihen, solange deren Rating nicht über Investment-Qualität verfügt. Ausnahmsweise finanziert die EZB jedoch auch Länder mit schlechter Bonität, falls sich diese in einem offiziellen Hilfsprogramm befinden.


3.4 Auf Inflationssteigerung ausgerichtete EZB-Politik – Erfolge kaum nachweisbar

Ziel der Europäischen Zentralbank ist seit Jahren eine Inflationsrate von knapp unter zwei Prozent, um die Gefahr einer Deflation abzuwenden.

Geldentwertung (Veränderungen des HVPI-Index) in der Eurozone und in Deutschland

  • 2015: Eurozone: 0,2 % (Deutschland: 0,3 %)
  • 2016: 1,1 % (1,7 %)
  • 2017: 1,4 % (1,7 %)
  • Januar 2018: 1,3 % (1,6 %)
  • Februar 2018: 1,1 % (1,4 %)
  • März 2018: 1,3 % (1,6 %)
  • April 2018: 1,3 % (1,6 %)
  • Mai 2018: 1,9 % (2,2 %)
  • Juni 2018: 2,0 % (2,1 %)
  • Juli 2018: 2,0 % (2,0 %)
  • August 2018: 2,0 % (2,0 %)
  • September 2018: 2,1 % (2,3 %)
  • Oktober 2018: 2,2 % (2,5 %)



EZB hält Zinsen in Deutschland künstlich niedrig

3.5 Kritik an der EZB-Geldpolitik

Zahlreiche Beobachter bezweifeln seit langem, ob das Anleihenaufkaufprogramm der EZB oder gar dessen Ausweitung die erwünschten Wirkungen zeitigen kann. Eine fehlgeschlagene Therapie lasse sich kaum durch bloße Erhöhung der verordneten Dosis zu einem Erfolg führen.



3.5.1 EZB am Rand ihrer Möglichkeiten

Angesichts bereits extrem niedriger Leitzinsen und umfangreicher Anleihe-Ankäufe, so die Kritiker, gerate die EZB an den Rand ihrer geldpolitischen Möglichkeiten und des rechtlich Zulässigen. Die EZB habe bereits ihr „Pulver verschossen“. Die konjunkturpolitische Steuerung obliege ohnehin den Mitgliedsstaaten der Eurozone, nicht aber der EZB.

3.5.2 Langfristige Gefahr einer Hyperinflation

Die massive Geldmengenausweitung durch die EZB könnte sich langfristig in einer kaum noch zu bremsenden Inflation entladen. Die bisher aus den Rentenankäufen freigesetzten Finanzmittel seien vor allem in den Aktien- und Immobilienmarkt geflossen und hätten dort möglicherweise bereits zum Entstehen gefährlicher „Blasen“ beigetragen. Sollten derartige „Blasen platzen“, dann könnten große Schäden für die Volkswirtschaft entstehen.

3.5.3 Negativzinsen für Kreditinstitute: Nicht zwangsläufig sinkende Darlehenszinsen für Bankkunden

Wie die seit Oktober 2017 wieder leicht aufwärts gerichtete Zinstendenz belegt, führen niedrige EZB-Leitzinsen und negative Einlagenzinsen nicht zwangsläufig zu einer Senkung der Baufinanzierungs-Zinsen durch die Geschäftsbanken. Mehr als die Hälfte der deutschen Kreditinstitute nahmen zwischenzeitlich Gebührenerhöhungen vor, um die Ertragsrückgänge aufgrund der EZB-Niedrigzinspolitik zumindest teilweise auszugleichen.

Mit solchen Kostensteigerungen für Bankkunden als mittelbare Folge der EZB-Niedrigzinspolitik bewirkt die Notenbank das Gegenteil des eigentlich Beabsichtigten: Negativzinsen für Bankeneinlagen bei der EZB kurbeln die Konjunktur kaum an, sondern wirken sich eher dämpfend auf die Wirtschaftsentwicklung aus.

3.5.4 Fehlsteuerung der Kreditwirtschaft

Die EZB bemängelt eine trotz Niedrigstzinsen unzureichende Kreditvergabe-Bereitschaft der Banken. Wohl eine fundamentale Fehleinschätzung: Kreditinstitute sind schon aus betriebswirtschaftlichem Eigeninteresse ganz überwiegend bereit, Darlehen an Kunden mit ausreichender Bonität zu gewähren.

Gäben die Kreditinstitute dem Druck der EZB nach und würden sie womöglich Darlehen vergeben, ohne ein verantwortungsvolles Risikomanagement zu betreiben, so dürfte eine neuerliche Bankenkrise nur eine Frage der Zeit sein.

Auffällig ist, dass Banken in Ländern mit einer seit Jahren schwachen Konjunktur-Entwicklung wie Italien oftmals überdurchschnittlich hohe Kreditrisiken aufweisen. Gerade auf die „Förderung“ dieser Länder zielt die Niedrigzinspolitik der EZB jedoch ab. Sollen diese in der Vergangenheit offenbar zu unvorsichtigen Kreditinstitute überschuldeter Länder ihr Kreditvergabe-Verhalten noch weiter lockern und ihr Darlehensvergabe ausweiten? Wohl besser nicht.

3.5.5 Bisherige Geschäftsmodelle der Finanzwirtschaft werden obsolet

Die bisherigen Geschäftsmodelle von Banken und Sparkassen erweisen sich angesichts der langandauernden Niedrigzinsen zunehmend als obsolet. Die schrumpfenden Gewinnmargen zwingen die Kreditinstitute zu Preiserhöhungen auf der gesamten Produktbandbreite, zur Reduzierung ihrer Belegschaften und zu Fusionen.

3.5.6 Gefahr der Bildung von Preisblasen

Auf der Suche nach rentierlichen Anlageformen flossen große Kapitalmengen in die Aktien- und Immobilienmärkte, was zu erheblichen Kurs- bzw. Preissteigerungen führte. Sollte es zum Platzen von Preisblasen kommen, so sind nicht nur erhebliche Vermögensschäden für einzelne Investoren, sondern auch für finanzierende Banken und für die Volkswirtschaft insgesamt zu erwarten.

3.5.7 Höhere Aufwendungen für Mitarbeiter-Pensionsrückstellungen bei öffentlichen und privaten Arbeitgebern

Finanzielle Gefahren ergeben sich aus den künstlich niedrig gehaltenen, nicht marktgerechten Zinsen auch für öffentliche Haushalte und private Unternehmen. Zwar werden für Schuldner niedrigere Zinszahlungen fällig, doch entstehen für öffentliche und private Arbeitgeber erhebliche Mehraufwendungen für Pensionsrückstellungen, um gegebene Pensionszusagen einhalten zu können. Denn anders als in der Vergangenheit wachsen in Zeiten einer Nullzinspolitik die bereits angesammelten Pensionsrückstellungen nicht mehr eigenständig durch Verzinsung.

3.5.8 Résumé: starke Zweifel am nachhaltigen Nutzen der EZB-Niedrigzinspolitik

Hätte die EZB auf ihre extrem expansive Geldpolitik ganz oder teilweise verzichtet, dann wäre die von ihr gewünschte Inflationsrate (Zwei-Prozent-Ziel) wohl ähnlich erreicht worden – nur mit dem Unterschied, dass die Risiken unabsehbarer Nebenwirkungen der von der EZB ausgelösten Geldmengen-“Explosion“ vermieden worden wären.

Fazit: Warten auf das Ende der EZB-Niedrigzinspolitik

Spätestens dann, wenn die Europäische Zentralbank ihre umfangreichen Wertpapier-Ankäufe einstellt, wird sich an den Kapitalmärkten ein neues Verhältnis von Kapital-Angebot und Kapital-Nachfrage herausbilden. Aufgrund der wegfallenden künstlichen Nachfrage der Notenbank nach festverzinslichen Wertpapieren dürften die Kurse festverzinslicher Wertpapiere fallen und die Zinsen somit steigen. Dies aber wird wohl mit einem signifikanten Anstieg der Zinsen für Baukredite einhergehen.


4. Die Zinspolitik der US-Notenbank

Die seit einiger Zeit auf steigende Zinsen ausgerichtete Geldpolitik der US-Notenbank Federal Reserve könnte sich auch auf das europäische Zinsniveau auswirken. Seit dem Zinstief hat das Federal Reserve System bisher bereits folgende Zinsschritte durchgeführt:

  • 16.12.2015 Anhebung Leitzins-Bandbreite von 0,25 bis 0,50 Prozent
  • 14.12.2016 von 0,50 bis 0,75 Prozent
  • 15.03.2017 von 0,75 bis 1,00 Prozent
  • 14.06.2017 von 1,00 bis 1,25 Prozent
  • 13.12.2017 von 1,25 bis 1,50 Prozent
  • 21.03.2018 von 1,50 bis 1,75 Prozent
  • 13.06.2018 von 1,75 bis 2,00 Prozent
  • 26.09.2018 von 2,00 bis 2,25 Prozent
  • Für das Jahr 2018 wird mit einer vierten Zinserhöhungen der US-Notenbank gerechnet.

Das nächste Treffen des Fed-Entscheidungsgremiums Federal Open Market Committee (FOMC) findet am 18. und 19. Dezember 2018 statt. Zu diesem Termin wird mit einem weiteren Zinserhöhungsschritt gerechnet.

Bereits im Jahr 2016 hatte sich die US-Notenbank dafür entschieden, in behutsamen Zinsschritten bis Ende 2019 einen „Gleichgewichtszins“ von 3 Prozent zu erreichen. Der ab dem 5. Februar 2018 amtierende, von Präsident Trump eingesetzte neue US-Notenbank-Präsident Jerome Powell führt die Zinspolitik seiner Vorgängerin Yellen konsequent fort.

Damit handelt Powell zwar im Sinne einer ausgewogenen Stabilitätspolitik, wohl aber gegen den erklärten Willen von Donald Trump, der ein möglichst niedriges Zinsniveau bevorzugt und seinen Unmut über die (gegen seinen persönlichen Vorstellungen) unabhängig agierende US-Notenbank bereits überaus deutlich äußerte.


5. Schwächere Konjunkturentwicklung in China – Bremse für weitere Zinserhöhungen?

Ein nachhaltig starkes Wachstum der Weltwirtschaft würde einen Zinsanstieg begünstigen. Von großer Bedeutung ist die Wirtschaftsentwicklung wichtiger Schwellenländer wie der Volksrepublik China.

China, nach den USA die weltweit zweitgrößte Volkswirtschaft, repräsentiert etwa ein Drittel des weltweiten Wachstums. Über viele Jahre erschien die chinesische Volkswirtschaft als globaler Wachstumsmotor. Seit einiger Zeit verstärken sich jedoch die Zweifel an der Stärke der chinesischen Volkswirtschaft. Die Investitions-Dynamik hat nachgelassen und der Immobilienmarkt zeigt Überhitzungserscheinungen.

Im dritten Quartal 2018 wuchs die chinesische Wirtschaft um 6,5 Prozent. Für das erste Halbjahr 2018 wurde noch ein Zuwachs der Wirtschaftsleistung von quartalsdurchschnittlich 6,8 Prozent gemeldet. Während die Produktion der chinesischen Industrie Anfang 2018 noch mit einer Jahresrate von 7 % anstieg, verringerte sich der Zuwachs bis zum dritten Quartal auf nur noch knapp 6 %

Für 2018 hatte die chinesische Regierung (wie schon für 2017) ein Wachstumsziel von 6,5 Prozent ausgegeben. Das Wachstum Chinas, aber auch der Weltwirtschaft insgesamt wird derzeit durch den chinesisch-amerikanischen Handelsstreit bedroht. Das Verhalten des US-Präsidenten hat sich in der Vergangenheit als tatsächlich unberechenbar herausgestellt. Zu befürchten ist, dass Donald Trump um so lautstärker „aufzutrumpfen“ versucht, je mehr er innenpolitisch unter Druck gerät. Ein Handelskrieg (nicht nur) zwischen China und den USA ist vor diesem Hintergrund keinesfalls auszuschließen.

Sollten die von den USA und China tatsächlich Einfuhrzölle auf Importprodukte im Volumen von jeweils 50 Milliarden Euro erheben und eskaliert die Auseinandersetzung womöglich darüber hinaus, dann ist eine weltweit schwächere Wirtschaftsentwicklung zu erwarten. Die Weltwirtschaft würde dann aber erheblichen Schaden nehmen.

Fällt das Reich der Mitte als Lokomotive der Weltwirtschaft aus, so dürfte sich dies dämpfend auf das weltweite Zinsniveau auswirken. Die EZB könnte bei schwächelnder Weltwirtschaft die für 2019 erwartete europäische Zinswende vertagen.


6. Hauseigentümer profitieren von niedrigen Zinsen

Wer profitiert von niedrigen Bauzinsen?

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind seit dem Zinstief vom Herbst 2016 bis Anfang November 2018 leicht angestiegen. Zinsbindungsfrist Effektivzins (Zinsanstieg seit Herbst 2016, circa)

  • 5 Jahre 0,82 % +0,17 %
  • 10 Jahre 1,20 % +0,48 %
  • 20 Jahre 1,83 % +0,43 %
  • 30 Jahre 2,19 % +0,51 %

Dennoch können Bauherren und Immobilienkäufer nach dem massiven Zinsrückgang der vergangenen Jahre weiterhin von im historischen Vergleich sehr günstigen Baufinanzierungs-Konditionen profitieren. Die Investition in eine Immobilie stellt angesichts geringer Zinsen für Spareinlagen, Tagegelder, Festgelder und Anleihen eine überlegenswerte Anlage-Alternative dar. Der Erwerb einer günstigen Immobilie wird von vielen Investoren einem derzeit besonders schwankungsanfälligen Aktien-Investment vorgezogen.

6.1 Immobilieneigentümer mit einer laufenden Baufinanzierung

Immobilienbesitzer profitieren von der derzeitigen Zinssituation. Bei Ablauf einer Zinsbindungsfrist besteht die Möglichkeit, niedrige Zinsen bei langen Zinsfestschreibungen zu vereinbaren. Wessen Zinsbindungsfrist noch für einige Zeit läuft, der kann sich durch Abschluss eines Forward-Darlehens bereits heute (unter Entrichtung einer Forward-Prämie) eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung sichern. Forward-Darlehen lassen sich bis zu 60 Monate im Voraus vereinbaren.


6.2 Bauherren und Immobilienkäufer

Wer jetzt ein Haus baut oder eine Immobilie erwirbt, der kommt bei einer Fremdfinanzierung in den Genuss langfristig günstiger Zinsen. Allerdings sollte eine Baufinanzierung nicht vorrangig unter dem Gesichtspunkt niedriger Kreditzinsen oder unter dem Druck kurzfristiger Zinsschwankungen getätigt werden.

Nach den deutlichen Immobilien-Preisanstiegen der letzten Jahre mehren sich die Stimmen, die vor Immobilien-Preisblasen insbesondere in Ballungsräumen warnen. Zwar spiegelt sich in den seit Jahren stark steigenden Immobilienpreise auch die hohe Nachfrage nach Wohnraum, die auf ein unzureichendes Angebot trifft: Geschätzt wird, dass in Deutschland eine Million Wohnungen fehlen. Für zusätzlichen Preisauftrieb sorgten aber auch die niedrigen Baufinanzierungszinsen und aufgrund des von der Europäischen Zentralbank massiv gedrückten Zinsniveaus fehlende Anlagealternativen.

Wer also eine Immobilie erwerben möchte, der sollte nicht nur auf eine gute Lage und hohe Bauqualität, sondern auch auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis achten. Überhöhte Immobilienpreise können den Vorteil niedriger Darlehenszinsen schnell zunichte machen.

Tipp!

Immobilienkäufer sollten in ihrem Haushaltsplan eine ausreichende Liquiditätsreserve berücksichtigen, damit Zinsen und Tilgung für den Immobilienkredit auch nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist bei einem dann möglicherweise höheren Zinsniveau problemlos entrichtet werden können.


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7. Inhaber von Aktien

Die von der Europäischen Zentralbank ausgelöste Liquiditätsflut und die daraus folgenden Niedrigzinsen begünstigten steigende Aktienkurse. Die überreichlich vorhandene Liquidität sucht (vermeintlich) lukrative Anlage-Möglichkeiten.

Mangels gut rentierlicher Anlage-Alternativen floss ein großer Anteil des Kapitals, das aus dem EZB-Anleihen-Ankaufprogramm stammt, in den Aktienmarkt. Nachhaltig steigende Zinsen würden die Phase des politisch gewollten, aber nicht marktgerecht billigen Geldes beenden und damit das Aufwärtspotenzial am Aktienmarkt deutlich begrenzen.

Nach neun aufeinander folgenden Jahren mit einem weitgehend unterbrechungsfreien Kursanstieg verzeichnete der Deutsche Aktienindex DAX zwischen Jahresbeginn 2018 (12.871 Punkte) und Anfang November 2018 (11.469 Punkte) einen Kursrückgang von 10,9 Prozent.

Am 23. Januar 2018 erreichte der Deutsche Aktienindex DAX bei 13.560 Punkten ein neues Allzeit-Hoch. Anschließend fiel er jedoch rasch bis auf 11.787 Zähler zurück (22. März 2018). Unter Schwankungen erreichte der Index anschließend seinen bisherigen Jahrestiefpunkt am 24. September 2018 bei 11.192 Indexpunkten, von dem er sich seither nur geringfügig erholte (DAX-Stand am 8. November 2018: circa 11.450). Der Rückgang der Aktienkurse wird unter anderem auf den von Donald Trump entfachten Handelsstreit und die damit verbundenen Unsicherheiten für die Weltwirtschaft zurückgeführt, von denen auch gerade die exportorientierte deutsche Wirtschaft betroffen ist.

Anleger sollten ohnehin beachten, dass ein jahrelanger Aktienboom, der nicht zuletzt auf überreicher, politisch motivierter Liquidität beruht, häufig mit der Bildung einer „Kursblase“ einhergeht. Solche Kursübertreibungen enden oft in einem plötzlich einsetzenden und scharfen Kursrückgang – nicht selten dann, wenn die Zinsen nach langer Talfahrt wieder anzusteigen beginnen.


8. Ausblick auf die künftige Bauzinsen Entwicklung

Fazit der aktuellen Bauzinsen Entwicklung

Der Zeitpunkt einer Zinswende in der Eurozone lässt sich vor dem Hintergrund der dargelegten Krisenherde und Unsicherheiten kaum exakt bestimmen. Allerdings mehren sich die Hinweise darauf, dass die EZB einen Ausstieg aus ihrer Niedrigzinspolitik vorbereitet und nur noch nach einem geeigneten Zeitpunkt für eine Zinswende Ausschau hält.

Die Befürworter von Zinserhöhungen (wie z. B. Bundesbankpräsident Jens Weidmann, der dem EZB-Rat angehört) melden sich seit einiger Zeit verstärkt zu Wort. Höhere Leitzinsen könnten die Schäden begrenzen, die Sparern, Altersvorsorge-Vermögen und der Finanzwirtschaft durch Niedrigstzinsen seit einiger Zeit entstehen.

Überlegungen zu Zinserhöhungen in Europa könnten allerdings schnell im Kein erstickt werden, wenn sich eines der derzeit vorhanden geopolitischen Risiken verwirklichen sollte. Gefahren gehen derzeit insbesondere von den Finanzkrisen in Italien und in der Türkei sowie von der unberechenbaren Außen- und Wirtschaftspolitik Donald Trumps aus.

Fazit: Niedrige Bauzinsen nutzen, aber kein Immobilienerwerb „um jeden Preis“

Trotz eines leichten Anstiegs der Baukredit-Zinsen seit ihren Tiefstständen Ende 2016 ist das Zinsniveau im historischen Vergleich weiterhin als sehr niedrig zu bewerten. Ein nochmaliger deutlicher Bauzins-Rückgang erscheint derzeit kaum wahrscheinlich.

Hauseigentümern mit vorhandenen Baufinanzierungen bieten sich gute Möglichkeiten, bei einer auslaufenden Zinsbindung eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung abzuschließen. Wenn die Zinsbindung erst in einiger Zeit endet, ermöglicht ein Forward-Darlehen die Sicherung des günstigen Zinsniveaus für die Zukunft.

Wer sich als Immobilieninteressent nicht von dem (jederzeit möglichen) Eintritt eines der zahlreichen finanz-, wirtschafts- oder geopolitischen Risiken überraschen lassen will, der schließt in nächster Zeit eine Baufinanzierung auf dem aktuell niedrigen Zinsniveau ab. Dabei sollte unbedingt auf die Angemessenheit des Kaufpreises, auf einen adäquaten Eigenkapital-Einsatz und eine hohe Tilgung geachtet werden.



Zinschart Bauzins Entwicklung 1994-2018
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Autor: Hartmut Zimmer

Hartmut Zimmer, Jurist und langjähriger Vertriebsdirektor einer deutschen Großbank, war u. a. zuständig für den Vertrieb von Baufinanzierungen und gewerblichen Krediten. Besonders intensiv befasste er sich mit den Risiken fehlerhaft konstruierter Baufinanzierungen anlässlich der Sanierung eines umfangreichen Kreditportfolios.
Hartmut Zimmer ist Autor zahlreicher Fachartikel zu Finanzprodukten und Wirtschaftsrecht.