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Bereitstellungszinsen bei Baufinanzierungen –
Zusatzkosten für Kreditnehmer

Bereitstellungszinsen (auch „Bereitstellungsprovision“) berechnet ein Kreditinstitut, wenn der Kreditnehmer die Darlehensmittel nicht innerhalb eines vertraglich vereinbarten Zeitraums abruft. Wir informieren Baufinanzierungs-Interessenten und Darlehensnehmer über alles Wissenswerte zum Thema Bereitstellungszinsen bei Baufinanzierungen.

1. Der Grund für die Berechnung von Bereitstellungszinsen

Kreditinstitute berechnen Bereitstellungszinsen, da sich die baufinanzierende Bank bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrags laufzeitgerecht („kongruent“) refinanzieren muss. Die Bank beschafft sich also die Kreditmittel und hält sie ab dem Auszahlungszeitpunkt für den Kreditnehmer bereit.

Werden die Kreditmittel nicht sofort abgerufen, so trägt die Bank zwar bereits die Kosten für das vorgehaltene Kapital, kann jedoch im Vergleich zu den ihr laut Kreditvertrag zustehenden Kreditzinsen meistens nur eine weniger ertragreiche Zwischenanlage tätigen. Die Bereitstellungszinsen werden also wegen der Kosten- und Ertrags-Nachteile berechnet, die der Bank nach Bereitstellung der Darlehensmittel entstehen.

Die möglichen Ursachen für ein zeitliches Auseinanderfallen von Kreditmittel-Bereitstellung und Kredit-Inanspruchnahme sind vielfältig:

  • So kann beispielsweise der Baufinanzierungsvertrag bereits abgeschlossen worden sein, während sich die Kaufverhandlungen zum Erwerb eines Bestandsobjekts (oder eines zu bebauenden Grundstücks) noch eine Zeit lang hinziehen.
  • Zudem wird zwischen Bank und Kreditnehmer gewöhnlich vereinbart, dass zunächst der vereinbarte Eigenkapital-Anteil eingesetzt werden muss, bevor die Baufinanzierungs-Fremdmittel abgerufen werden dürfen. Bei Zahlung in mehreren Raten führt dies zu einem verzögerten Einsatz der Darlehens-Mittel.
  • Verzögerungen können auch bei der Eigentums-Umschreibung von Immobilien entstehen. Grundbuchämter benötigen häufig mehrere Wochen oder vielleicht sogar Monate, um den Käufer einer Immobilie als neuen Eigentümer im Grundbuch einzutragen. Erst dann stellt der eingeschaltete Notar gewöhnlich den Kaufpreis fällig. Die Inanspruchnahme des Baukredits durch den Käufer verspätet sich entsprechend.
  • Bei neu errichteten Immobilien erfolgt die Auszahlung im Vergleich zu Bestandsgebäuden häufig später: Bei Neubauten sind zumeist Teilzahlungen nach Baufortschritt vorgesehen, während bei Bestandsbauten meist eine Einmalzahlung zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt erfolgt.

2. Der Zeitraum, für den Bereitstellungszinsen berechnet werden

Damit Bereitstellungs-Provisionen nicht bereits bei geringfügigen Zeitüberschreitungen entstehen, enthalten Baufinanzierungs-Verträge meistens Regelungen zu einem bereitstellungszinsfreien Zeitraum. Innerhalb dieses Zeitraums fallen keine Bereitstellungszinsen an. Der bereitstellungszinsfreie Zeitraum beträgt üblicherweise sechs bis zwölf Monate. Einige Banken gewähren jedoch nur zwei oder drei Monate Bereitstellungszins-Freiheit, andere berechnen für zwölf Monate keine Bereitstellungszinsen.

Die bereitstellungszinsfreie Zeit beginnt bei einigen Baufinanzierungs-Instituten mit der Kredit-Antragstellung, bei anderen mit der Darlehens-Zusage durch das Finanzinstitut und bei einigen Baufinanzierern erst mit dem Zeitpunkt des Kreditvertrags-Abschlusses.

Wird eine Kreditsumme (oder ein Darlehens-Teilbetrag) dauerhaft nicht benötigt, so kann zwischen Kreditnehmer und Bank die nachträgliche Herabsetzung der Baufinanzierungssumme vereinbart werden. In diesem Fall wird das Kreditinstitut jedoch vom Kreditnehmer ggf. die Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung verlangen, wenn der Bank durch die Nichtabnahme der Kreditmittel ein Schaden entsteht. Die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung bemisst sich nach den Regeln zur Vorfälligkeitsentschädigung. Teilweise wird ein pauschaler Betrag als Nichtabnahmeentschädigung vereinbart (beispielsweise 2 Prozent des Darlehensbetrags).

Tipp!

Bevor Kreditnehmer einen Darlehensvertrag unterschreiben, sollten sie genau prüfen, ob die besprochene bereitstellungszinsfreie Zeit korrekt in den Vertrag aufgenommen wurde.

3. Die Höhe der Bereitstellungszinsen

Häufig werden 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen pro Monat berechnet, jährlich also 3 Prozent. Einige Institute bieten jedoch auch etwas niedrigere Bereitstellungs-Provisionen an.

Tipp!

Baufinanzierungs-Interessenten sollten allerdings bei der Auswahl einer Baufinanzierung nicht nur auf den Bereitstellungszins achten, sondern stets alle Konditionen und Bedingungen von Immobilienkrediten verschiedener Anbieter vergleichen.

Von besonderer Bedeutung sind insbesondere der Effektivzinssatz, eventuelle Zusatzkosten, Sondertilgungs-Möglichkeiten sowie Beratungs- und Service-Dienstleistungen der Baufinanzierer.

Hinweis!

Normalerweise liegen die Zinsen für Immobilienkredite oberhalb der Bereitstellungs-Provisions-Sätze. Die Europäische Zentralbank sorgt derzeit mit ihrer extremen Niedrigzinspolitik für ein äußerst niedriges Kreditzins-Niveau. Die Kreditinstitute haben jedoch ihre Bereitstellungszinsen weitgehend unverändert gelassen.

Dies führt dazu, dass aktuell zumeist über den Baufinanzierungs-Zinssätzen liegende Bereitstellungsprovisionen verlangt werden. In Abhängigkeit von Beleihungsauslauf, Zinsbindungsfrist, Kredithöhe und Bonität des Kreditnehmers liegen derzeit die jährlichen Effektivzinssätze für Baufinanzierungen teilweise deutlich unter 2 Prozent. Dagegen sind Bereitstellungszinsen von 3 Prozent p. a. durchaus üblich.

Wer also seinen Kredit nicht oder nicht vollständig in Anspruch nimmt, sondern Bereitstellungszinsen bezahlt, der muss bei besonders niedrigen vereinbarten Kreditzinsen ggf. mit einer höheren Monatsbelastung rechnen.

Beispiel

Solange ein Immobilienkredit in Höhe von beispielsweise 100.000 Euro noch nicht abgerufen ist, entstehen dem Kreditnehmer bei einer Bereitstellungsprovision von 0,25 Prozent pro Monat Kosten in Höhe von 250 Euro. Innerhalb eines 6-Monatszeitraum fallen also immerhin 1.500 Euro an, die die Gesamtfinanzierung entsprechen verteuern.

  • Liegt der für das genannte Baufinanzierungs-Darlehen vereinbarte Nominal-Zinssatz bei 1,5 Prozent p. a., so entrichtet der Kreditnehmer Zinsen in Höhe von jährlich 1.500 Euro, demnach monatlich 125 Euro.
  • Die Mehrbelastung durch die Bereitstellungsprovision gegenüber den vereinbarten Kreditzinsen beträgt daher pro Monat 125 Euro.

Ob auch die monatliche Gesamtbelastung für den Kreditnehmer steigt, hängt von der vereinbarten Tilgungshöhe bzw. von der kreditvertraglich vorgesehenen Gesamt-Kreditrate (aus Tilgung und Kreditzins) ab.

  • Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent müsste der Kreditnehmer rechnerisch 2.000 Euro im Jahr, zu Beginn der Darlehenstilgung also 166,66 Euro monatlich tilgen. Daraus ergibt sich bei einem Annuitätendarlehen eine Kreditrate von 291,66 Euro (Zinsen 125 Euro plus Tilgung 166,66 Euro). Hier geht es zum Bauzinsenrechner.
  • Vergleich: Die oben ermittelte monatliche Bereitstellungsprovision von 250 Euro läge in diesem Beispielsfall unterhalb der Monatsbelastung von 291,66 Euro, die der Kreditnehmer nach vollständiger Kreditauszahlung als Kreditrate zu tragen hat. Bei korrekt erstelltem Haushaltsplan sollte der Darlehensnehmer somit die Bereitstellungsprovision problemlos tragen können, ohne dass ein Liquiditätsengpass entsteht.

Tipp!

Zu den besonders verbraucherfreundlichen Baufinanzierern gehört die ING-DiBa, die lediglich einen Bereitstellungszins von monatlich 0,15 Prozent berechnet. Zudem beginnt der bereitsstellungszinsfreie Zeitraum von 6 Monaten bei der ING-DiBa erst mit der Kreditzusage der Bank. Ein eventuell nach der Kredit-Antragstellung für Kredit-Verhandlungen benötigter Zeitraum geht daher nicht zulasten des Kreditnehmers.

Sparda-Bank West und Münchener Hypothekenbank räumen bei Neubau-Finanzierung sogar einen von Bereitstellungs-Provision freien Zeitraum von 12 Monaten ein - allerdings bezogen auf den Zeitpunkt der Kredit-Beantragung, die einige Zeit vor der Kreditzusage durch die Bank und vor dem Kreditvertrags-Abschluss liegen kann. Sollten sich die Kredit-Verhandlungen mit der Bank über längere Zeit hinziehen, so verkürzt sich (bei Abstellen auf den Zeitpunkt der Kreditbeantragung) der vom Kreditnehmer tatsächlich nutzbare bereitstellungszinsfreie Zeitraum. Die von der Sparda-Bank West in Rechnung gestellte Bereitstellungsprovision beträgt vergleichsweise günstige 2,40 Prozent pro Jahr, während die Münchener Hypothekenbank monatlich 0,25 Prozent (also 3 Prozent jährlich) verlangt.

Weniger verbraucherfreundlich erscheinen die mit jeweils 60 Tagen recht kurzen bereitstellungszinsfreien Zeiträume von Deutscher Bank und Commerzbank - zumal der Bereitstellungszins von 0,25 Prozent im Monat keinen Vorteil im Vergleich zu den Konditionen von Mitbewerbern bietet.

4. Berechnung von Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen werden bei privaten Baufinanzierungen nur auf den nicht in Anspruch genommenen Teilbetrag des Baufinanzierungs-Darlehens berechnet („anrechenbare Bereitstellungszinsen“). Käme ein „nicht anrechenbarer Bereitstellungszins“ zur Anwendung, so würden Bereitstellungszinsen auf den gesamten Kreditbetrag erhoben – ohne Berücksichtigung bisheriger Teil-Auszahlungen.

Hinweis: Bereitstellungszins nicht im Effektivzins enthalten

Die Bereitstellungszinsen fließen nicht in die Berechnung des Effektivzinses ein. Dies wird damit begründet, dass die Einordnung als „Zins“ oder aber als Gebühr vom wirtschaftlichen Zweck einer Kostenposition abhängt: Bereitstellungsprovisionen stellen rechtlich keine „Zinsen“ für Kreditmittel dar, sondern sind Vergütungen für besondere Bank-Leistungen im Zusammenhang mit der Kapitalbeschaffung und der Darlehensauszahlung.

5. Übersicht über die Konditionen verschiedener Baufinanzierungs-Institute

5.1 Sparkassen

Hamburger Sparkasse (HASPA)

  • Bereitstellungszins: 0,25 Prozent pro Monat bzw. 3 Prozent pro Jahr
  • bereitstellungszinsfreier Zeitraum: 6 Monate nach Beantragung des Kredits

5.2 Genossenschaftsbanken

Sparda-Bank West

  • Bereitstellungszins: 0,20 Prozent pro Monat bzw. 2,4 Prozent pro Jahr
  • bereitstellungszinsfreier Zeitraum:
    ... Neubauten: 12 Monate nach Beantragung des Kredits
    ... bei allen anderen Baufinanzierungen: 6 Monate nach Beantragung des Kredits

5.3 Privatbanken

Commerzbank

  • Bereitstellungszins: 0,25 Prozent pro Monat bzw. 3 Prozent pro Jahr
  • bereitstellungszinsfreier Zeitraum: 60 Tage

Degussa Bank

  • Bereitstellungszins: 0,25 Prozent pro Monat bzw. 3 Prozent pro Jahr
  • bereitstellungszinsfreier Zeitraum: 9 Monate nach Vertragsabschluss

Deutsche Bank

  • Bereitstellungszins: 0,25 Prozent pro Monat bzw. 3 Prozent pro Jahr
  • bereitstellungszinsfreier Zeitraum: 60 Tage

ING-DiBa

  • Bereitstellungszins: Bereitstellungszins: 0,15 Prozent pro Monat bzw. 1,8 Prozent pro Jahr
  • bereitstellungszinsfreier Zeitraum: 60 Tage

DSL-Bank: Die Bank verweist auf die individuelle Vereinbarung im jeweiligen Darlehensvertrag.

5.4 Hypothekenbanken

Münchener Hypothekenbank

  • Bereitstellungszins: Bereitstellungszins: 0,25 Prozent pro Monat bzw. 3 Prozent pro Jahr
  • bereitstellungszinsfreier Zeitraum:
    ... Neubauten: 12 Monate nach Kreditzusage
    ... Bestandsgebäude: 3 Monate nach Kreditzusage

5.5 Bausparkassen

Bei Bauspardarlehen stellt sich die Frage einer Bereitstellungsprovision nicht: Der Bausparer kann jederzeit auf einen erworbenen Darlehens-Anspruch kostenfrei verzichten oder auch ein Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

Tipp: Auf transparente Angaben zu den Bereitstellungszinsen achten

Kreditnehmer sollten darauf achten, dass Baufinanzierungs-Anbieter ihre Konditionen transparent kommunizieren. Weniger kundenfreundlich und kaum vertrauenerweckend wirkt es, wenn Kredit-Interessenten die fraglichen Angaben nur auf gezieltes Nachfragen oder nur bei mühsamer Suche im „Kleingedruckten“ finden. Vom Abschluss intransparenter Angebote ist abzuraten.

6. Maßnahmen zur Vermeidung von Bereitstellungszinsen

6.1 Präzise Finanzplanung und Einsatz von Eigenmitteln

Mit einer sorgfältigen Finanzplanung, die alle zu erwartenden Zahlungen und deren Termine berücksichtigt, sowie durch Einsatz angemessen hoher Eigenmittel vermeiden Sie eine über dem tatsächlichen Fremdmittel-Bedarf liegende Baufinanzierungs-Vertragssumme.

Tipp!

Verzichten Sie allerdings nicht auf eine gewisse Kredit-Reserve, um unvorhergesehene Kosten insbesondere bei der Errichtung eines Neubaus problemlos abdecken zu können.

6.2 Bei Eigenleistungen: handwerkliche Fähigkeiten realistisch einschätzen

Bei der Einplanung von Eigenleistungen („Muskelhypothek“) sollten Sie Ihre handwerklichen Fähigkeiten realistisch einschätzen. Ansonsten wird möglicherweise die Gesamtfinanzierung gefährdet, zumindest aber eine Nachfinanzierung erforderlich: Schnell können mangelhaft erbrachte Eigenleistungen zu gravierenden Störungen des geplanten Bauvorhabens und damit zu Zeitverzögerungen führen. Kreditmittel können dann womöglich nur verspätet und unter Berechnung von Bereitstellungszinsen abgerufen werden.

6.3 Vereinbarung eines möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraums

Bereitstellungszinsen lassen sich am einfachsten dadurch vermeiden, dass der Kreditnehmer mit seiner Bank einen langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum vereinbart – bzw. bei der Vorauswahl eines günstigen Baufinanzierungs-Instituts auf eine lange Bereitstellungszins-Freiheit achtet.

Kredit-Interessenten können (insbesondere bei guter persönlicher Bonität und werthaltigen Sicherheiten) auch versuchen, mit ihrem Wunsch-Kreditinstitut über die Länge der bereitstellungszinsfreien Zeit zu verhandeln. Möglicherweise kommt Ihnen Ihre Bank bei der Gestaltung der bereitstellungszinsfreien Monate entgegen, um Sie als geschätzten Bestandskunden zu binden oder um Sie als Neukunden zu gewinnen.

Hinweis!

Häufig allerdings stimmen Baufinanzierungs-Institute einer Verlängerung des bereitstellungszinsfreien Zeitraums nur gegen Erhöhung des Kreditzinssatzes zu.

Beachten Sie:

  • Die Verlängerung des bereitstellungszinsfreien Zeitraums um einen Monat entspricht einer Zinserhöhung von ungefähr 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten.
  • Die Zahlung einer Bereitstellungs-Provision in Höhe von 3.000 Euro bei einer Baufinanzierung über 200.000 Euro und einer zehnjährigen Zinsbindungsfrist bedeutet faktisch eine Erhöhung des effektiven Kreditzinssatzes von 0,03 Prozentpunkten.

Tipp!

Oftmals dürfte die Zahlung von Bereitstellungszinsen günstiger sein als die Inkaufnahme eines höheren Kreditzinses für die gesamte Darlehens-Laufzeit.

6.4 Sondertilgungsrechte vereinbaren

Wenn Sie von einem vereinbarten Sondertilgungsrecht Gebrauch machen, so reduziert sich der Kreditbetrag, auf den die Bank ansonsten Bereitstellungszinsen berechnen könnte.

6.5 Forward-Darlehen mit maßgeschneidertem Laufzeit-Beginn

Bei Anschluss-Finanzierungen begrenzen Kreditnehmer eventuelle Bereitstellungszinsen durch Abschluss eines Forward-Darlehens mit einer auf ihre Bedürfnisse maßgeschneiderten Forward-Laufzeit.

Info: Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen sichert sich ein Darlehensnehmer (gegen Zahlung eines Zinsaufschlags) das derzeit niedrige Zinsniveau für die Zukunft. Forward-Darlehen können bei einigen Finanzinstituten bis zu 60 Monate im Voraus abgeschlossen werden.

Als Laufzeit-Beginn eines künftigen Darlehens kommt bei laufenden Baufinanzierungen insbesondere der Auslauf einer Zinsbindungsfrist in Betracht. Wer zu einem bereits bekannten Zeitpunkt eine Neufinanzierung benötigt, der legt den Laufzeitbeginn seines Darlehens auf den Zeitpunkt, zu dem er einen Immobilienerwerb beabsichtigt.

Aber Achtung! Wird das Forward-Darlehen nicht oder nicht vollständig zum vereinbarten Termin abgenommen, so wird möglicherweise eine Nichtabnahmeentschädigung fällig, falls der Bank durch die Nichtabnahme des Darlehens ein Schaden entsteht.

6.6 Baufortschritt genau überwachen

Bauverzögerungen: Top 6 der Ursachen

Achten Sie bei einem Neubau stets genau auf den Baufortschritt, um Verzögerungen gegenüber der Bau- und Finanzplanung möglichst frühzeitig gegensteuern zu können und Bereitstellungszinsen zu vermeiden.

7. Die steuerliche Absetzbarkeit von Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen werden steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt, wenn eine Immobilie nicht zur Eigennutzung erworben, sondern fremdvermietet ist. Die Bereitstellungsprovision gilt dann als Teil der Finanzierungskosten, die von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden dürfen.

Wer eine Teileinheit in einer ansonsten vermieteten Immobilie

  • selbst bewohnt,
  • zu gewerblichen oder sonstigen beruflichen Zwecken nutzt oder
  • einem anderen unentgeltlich überlässt,

der muss die auf diese Teileinheit anteilig entfallenden Werbungskosten in seiner Steuererklärung als nicht abzugsfähig berücksichtigen.

Bereitstellungszinsen dürfen nur im Jahr ihrer Zahlung steuerlich geltend gemacht werden. Eine rückwirkende Berücksichtigung der Bereitstellungsprovision für frühere Steuerjahre ist nicht möglich.

Hinweis!

Die Kosten der Kapitalbeschaffung, zu denen auch Bereitstellungszinsen gehören, fallen steuerlich nicht unter die Herstellungskosten, was zu einer jährlichen Abschreibung berechtigen würde.

Autor: Hartmut Zimmer

Hartmut Zimmer, Jurist und langjähriger Vertriebsdirektor einer deutschen Großbank, war u. a. zuständig für den Vertrieb von Baufinanzierungen und gewerblichen Krediten. Besonders intensiv befasste er sich mit den Risiken fehlerhaft konstruierter Baufinanzierungen anlässlich der Sanierung eines umfangreichen Kreditportfolios.
Hartmut Zimmer ist Autor zahlreicher Fachartikel zu Finanzprodukten und Wirtschaftsrecht.