Zinsbindung Ratgeber 2012
Zinsbindung – Chancen und Risiken für eine Baufinanzierung
Der Leitzinssatz und die Entwicklung der Bauzinsen sind wichtige Parameter für die Darlehenslaufzeit. Doch gibt es keine Patentrezepte, die für alle künftigen Immobilienbesitzer gleichermaßen greifen. Die Kriterien einer Baufinanzierung sind von vielen Faktoren abhängig, die individuell abzuwägen sind.
Die meist gewählte Darlehensform ist das klassische Hypothekendarlehen, auch Annutitätendarlehen genannt. Es setzt sich aus gleich bleibenden Monatsraten aus Zins- und Tilgungsleistungen während der vereinbarten Laufzeit zusammen. Bis zur Anschlussfinanzierung, die am Ende der Zinsbindung auf den Kreditnehmer wartet, profitiert jeder Hausbesitzer von Planungssicherheit. Jedoch nimmt der dann gültige Zinssatz einen besonderen Stellenwert ein, um den restlichen Schuldenberg zu tilgen. Gestaltet sich das Zinsumfeld negativ und besteht am Ende der Zinsbindung eine noch hohe Darlehensschuld, besteht die Gefahr eines Zinsschocks. Nicht selten gehen dann Immobilien unter dem Hammer, weil die monatliche Belastungsrate unverhältnismäßig hoch ansteigt und das Budget sprengt.
Darlehenslaufzeit: Handlungsspielraum richtig einschätzenSicherheitsorientierte Kreditkunden, die einen aktuell niedrigen Bauzins nutzen wollen, sichern sich mit einer langen Zinsbindung ab zehn Jahren günstige Konditionen und sind vor einem Zinserhöhungsrisiko geschützt. Jedoch bedeutet dieses Vorgehen auch, dass der vertraglich vereinbarte Zinssatz abgenommen werden muss. Darlehensnehmer, die einen fallenden Zins während der Laufzeit nicht ungenutzt an sich vorüber ziehen lassen wollen, werden für einen vorzeitigen Ausstieg zur Kasse gebeten. Zum einen kommt es auf den guten Willen der Bank an und andererseits wird eine teure Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Schnell kommen hierbei einige Tausend Euro zusammen.
Wer sich für eine langfristige Zinsbindung entscheidet, sollte sich daher frühzeitig mit der Bauzinsentwicklung auseinander setzen, um sich vor Verlusten zu schützen.
Zinsbindung: verlässliche KalkulationFür Bauherren und auch Wohnungskäufer gehört die Wahl der individuell passenden Zinsbindung zu den wichtigsten Entscheidungen. Schließlich sind verlässliche Kalkulationen nur während dieses Zeitraumes möglich. Doch mit der erhöhten Sicherheit sind gleichzeitig höhere Kosten verbunden. Banken verlangen für lange Laufzeiten ab zehn Jahren grundsätzlich einen Zinsaufschlag, der die Gesamtkosten für ein Immobiliendarlehen erhöht. Jedoch gestalten sich die Aufschläge Dank des gestiegenen Wettbewerbs unter den Kredithäusern moderat, sodass sich für viele Darlehenskunden eine lange Zinsbindung unterm Strich rechnet. Spezielle Zinsbindungsrechner finden sich auf den Websites von Online-Banken und auch konventioneller Geldgeber, mit denen sich künftigen Eigenheimbesitzer einen ersten Überblick verschaffen können.
Entscheidungskriterium RestschuldDer aktuelle Bauzins und mögliche Prognosen für die Zukunft sind Faktoren, die in die Planung einer Immobilienfinanzierung einfließen sollten. Für den Großteil der Darlehensnehmer ist die Restschuld zur Anschlussfinanzierung von großer Bedeutung. Wurde die Finanzierung der Erstlaufzeit schon knapp bemessen, kann eine spätere höhere monatliche Belastungsrate das Aus bedeuten. Um den Darlehensnehmer vor einem Zinsschock zu schützen, kann eine vom Gesetzgeber festgelegte Zusatzoption eine finanzielle Schieflage abwenden. Rechnet der Kreditnehmer, der sich für eine lange Zinsbindung entschlossen hat, mit künftig fallenden Bauzinsen, kann er nach zehn Jahren problemlos aus dem bestehenden Darlehensvertrag aussteigen, ohne dass eine teure Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Zu den Voraussetzungen gehört, dass der Baukredit bereits voll ausgezahlt ist. Innerhalb von sechs Monaten kann der Kredit ganz oder teilweise zurück gezahlt werden.
Kurze Zinsbindung: Vorsicht hat Vorfahrt
Kurze Zinsbindungen sind günstig und gestaltet sich das aktuelle Zinsumfeld positiv, bleibt unterm Strich ein reizvolles Angebot. Doch hierbei ist Vorsicht geboten, denn „Blendzinsen“ können zu teuren Fehlentscheidungen führen. Steigen die Zinsen, muss die Restschuld teuer zu Ende finanziert werden. Nur wer als künftiger Immobilienbesitzer ein dickes Finanzpolster mitbringt und eine überschaubare Darlehenssumme tilgen muss, profitiert von den günstigen Konditionen einer kurzen Zinsbindung.
Im Umkehrschluss ist eine lange Zinsbindung von 20, 25 oder mehr Jahren auch auf das eigene Lebensalter zu beziehen. Sogenannte Spätkäufer müssen anders kalkulieren, als junge Menschen. Im günstigsten Fall sollen die eigenen vier Wände vor dem Eintritt in den Ruhestand abgezahlt sein. Vor dem Hintergrund, dass durch die gesetzliche Rente ein Einkommensknick entsteht wird deutlich, dass die monatliche Belastungsrate deutlich schwieriger zu stemmen ist.
Zinsbindung: Königsweg für SicherheitsorientierteDer aktuell niedrige Leitzins und das daraus resultierende Rekordtief der Bauzinsen ist eine gute Option für eine lange, aber dennoch überschaubare Zinsbindung. Die individuelle wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, die Höhe des Eigenkapitals, die Risikobereitschaft und das Alter bilden die Entscheidungsgrundlage für ein Baudarlehen. Zinsvergleichsrechner und spezielle Tools helfen weiter zu ermitteln, bis zu welchem Zinsniveau die Bauzinsen zur Anschlussfinanzierung ansteigen dürfen, damit sich die gewählte Zinsbindung auch lohnt. Für das Jahr 2012 rechnen Finanzexperten heute schon mit einem dauerhaft niedrigen Rekordzins, der sich angesichts der moderaten Aufschläge der Banken auch langfristig sichern lässt. Fallen die Zinsen wider Erwarten während der Laufzeit, bleibt noch ein Forward-Darlehen als Rettungsanker. Mehrere Monate im Voraus kann ein aktueller Zins für die Anschlussfinanzierung gesichert werden.
Fazit: Zinsbindung objektiv anpassen
Ein Rekordniedrigzins bietet sich für lange Laufzeiten an, doch gehören immer die individuellen wirtschaftlichen Voraussetzungen auf den Prüfstand. Das Nutzen von Chancen und die eigene Risikobereitschaft stehen einer soliden Immobilienfinanzierung gegenüber, die planungssicher in die Schuldenfreiheit führen soll.
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