Baukredit Umschuldung – Welche Kriterien müssen beachtet werden?
Befindet sich der Darlehensnehmer kurz vor dem Ende der Zinsbindung, wird er von seinem Geldgeber ein Prolongationsangebot erhalten. Dieses Verlängerungsangebot gehört jedoch auf den Prüfstand, denn eine Baukredit Umschuldung kann der günstigere Weg sein.
Selbst wenn der Kreditnehmer während der Zinsbindungsfrist seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit unter Beweis stellen konnte, lohnt sich auch ein Vergleich mit anderen Offerten. Nach der Anschlussfinanzierung bieten Hausbanken gern eine niedrigere monatliche Belastungsrate an, doch sollte der Darlehensnehmer auch auf Finanzierungsangebote achten, die sich an die individuellen wirtschaftlichen Verhältnisse anpassen lassen. Umso wichtiger ist es, eine Anschlussfinanzierung zu optimieren, um langfristig Geld einzusparen.
Die Anschlussfinanzierung umschreibt einen neuen Darlehensvertrag über die noch bestehende Restschuld. Wer einen Baukredit vereinbart hatte, dessen Zinsbindung bald ausläuft, wird von der Bank vorher über die Möglichkeit eines Anschlusskredits informiert.
Steht eine Umschuldung der Baufinanzierung an, kann der Kunde auch einen Bankenwechsel anvisieren, wenn anderswo günstigere Zinskonditionen geboten werden. Der Wechsel gestaltet sich in der Regel einfacher, als viele Darlehensnehmer denken. Selbst wenn Gebühren für den Wechsel anfallen, liegen diese in der Regel weit unter dem, was man gegebenenfalls anderswo über attraktivere Konditionen einsparen kann. Darüber hinaus sind neue Geldgeber gern bereit, bei Formalitäten weiter zu helfen.
Bereits beim Abschluss des Kreditvertrags wird die Laufzeit definiert. Günstige Zinskonditionen sollten über eine lange Zinsbindung von mehr als zehn Jahren im Baukredit festgeschrieben werden, um sich vor einem Zinserhöhungsrisiko zu schützen. Hinzu kommt, dass nach einer langen Zinsbindung ein vergleichsweise niedriger Restschuldenberg umgeschuldet werden muss.
Baukredit Umschuldung – wann sollte der Kunde planen?
Wer auf der sicheren Seite stehen will, sollte wenigstens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung Konkurrenzangebote zur Offerte der Hausbank einholen. Auf den Prüfstand gehören neben der Zinshöhe auch die Höhe der monatlichen Rate, die Laufzeit wie Sondertilgungsoptionen, die den weg in die schuldenfreie Immobilie verkürzen. Bei kurzen Zinsbindungen, die sich bei einer Umschuldung vereinbaren lassen, bleibt die Option offen, Vertrag und Konditionen mehrfach während der verbleibenden Tilgungsdauer wechseln zu können.
Gesetzgeber sichert Kündigungsrecht nach zehn JahrenBei einem langen Darlehensvertrag, sprich eine vereinbarte Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, kann man von einem gesetzlich festgelegten Kündigungsrecht nach zehn Jahren profitieren. Dann kann der Darlehensnehmer nach einer Vollauszahlung des Baukredits die Kreditsumme ganz oder teilweise zurück zahlen und dies innerhalb einer Frist von einem halben Jahr. Wer innerhalb einer zehnjährigen Zinsbindung seinen Darlehensvertrag kündigen will, muss mit enormen Einbußen rechnen. Banken nehmen ihrerseits Kredite an den Kapitalmärkten auf, um Baudarlehen für ihre Kunden bereit zu stellen. Wer vorzeitig aus seinem Vertrag aussteigen will, ist auf das Wohlwollen der Bank angewiesen, denn ein gesetzliches Recht für eine vorzeitige Kündigung gibt es nicht. Willigt die Bank ein, muss der Kunde mit einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen, damit der Zinsausfall ausgeglichen wird. Diese fällt umso höher aus, je länger der Darlehensnehmer von seiner Anschlussfinanzierung entfernt ist. Vorfälligkeitsentschädigungen in einer vierstelligen Höhe sind daher keine Seltenheit.
Will man seinen Darlehensvertrag vorzeitig kündigen, um den aktuellen Niedrigzins zu nutzen, sollte man sich für ein Vorrats- oder Forward-Darlehen entscheiden. Mit dieser Variante lassen sich günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung bereits während der Zinsbindung sichern und dies bis zu fünf Jahre im Voraus. Wer sich jedoch über ein Forward-darlehen festlegt, muss zur Umschuldung auch den vereinbarten Zinssatz akzeptieren, selbst wenn der Bauzins gefallen sein sollte. Für besonders sicherheitsorientierte Darlehensnehmer offerieren einige Geldgeber Forward-darlehen mit einem Kündigungsrecht. Sinken die Zinsen zur Umschuldung, kann der Kunde flexibel aussteigen.
