Das Forward-Darlehen

Fragen zum Forward-Darlehen

Die Rückzahlung eines Immobilienkredits ist ein Marathonlauf und kein Sprint. Viele Menschen müssen sich dabei erstmals mit Fachbegriffen wie Annuitätendarlehen, Zinsbindungsfrist, Anschlussfinanzierung oder auch Forward-Darlehen auseinandersetzen. Vor allem der letzte Begriff taucht in Fachgesprächen mit Bank-Mitarbeitern in schöner Regelmäßigkeit auf. Das Forward-Darlehen wird dabei immer wieder als sehr empfehlenswert angepriesen, weil man sich „schon heute die aktuellen Topkonditionen für morgen sichern“ könne. Oft stimmt dies auch, doch trotzdem sollte man sich informieren, mit was für einer Kreditart man es genau zu tun hat.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Häufig kann man die beiden Ausdrücke "Forward-Darlehen" und "Zinswette" in Kombination lesen, denn über einen solchen Kredit wettet man darauf, wie sich die Zinsen in Zukunft verhalten werden. Was kompliziert klingen mag, bedeutet eigentlich nur Folgendes: Man schließt heute einen Kreditvertrag zu den aktuellen Konditionen ab, der allerdings erst einige Jahre in der Zukunft greift. Die Banken vergeben Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre in die Zukunft. Wie lange die Kreditverträge anschließend laufen, hängt vom Angebot Ihres Anbieters ab. Übliche Laufzeiten sind 10 bis 20 Jahre.

Welchen Zweck hat ein Forward-Darlehen?

Entscheidet man sich für ein Forward-Darlehen, so wettet man darauf, dass die Darlehenszinsen zu dem Zeitpunkt, an dem die aktuelle Finanzierung (bzw. Zinsbindung) ausläuft, höher als derzeit sein werden. Das Ziel ist es also, Geld zu sparen, indem man weiterhin von den aktuellen Konditionen profitiert, die man als sehr günstig erachtet.

Bonus: Aktueller Bauzinsen Trend als Orientierungshilfe

Bei deutlichen Abwärtstrends macht es Sinn mit dem Forward-Darlehen zu warten. Sobald sich der Bauzinsen Trend abflacht oder anfängt zu steigen, ist der Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen günstig.

Wie ist ein Forward-Darlehen organisiert?

Ein Forward-Darlehen ist ein "weiterführender" bzw. voraus gerichteter (forward = "weiter", "vorwärts", "voraus") Kredit. Rein theoretisch wäre es für jedes langfristige Darlehen denkbar. Praktisch kommt es jedoch (fast) immer nur im Immobilienbereich zum Einsatz. Es ist deshalb als Annuitätendarlehen organisiert. Hierbei bezahlen die Kreditnehmer in der Hauptsache erst die Zinsen. Die Gewichte verschieben sich im Laufe der Zeit zugunsten der eigentlichen Tilgung. Für den Darlehensnehmer ist dabei etwas anderes am wichtigsten: Er erhält Planungssicherheit, da er für den gesamten Darlehenszeitraum Raten in gleichbleibender Höhe entrichtet.

Für wen eignet sich ein Forward-Darlehen?

Es ist einer der großen Vorzüge bei einem Forward-Darlehen, dass sich diese Kreditform grundsätzlich für jeden Menschen eignet, der die nötige Kreditwürdigkeit mitbringt. Sowohl Personen, die gerade eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen haben und sich die aktuellen Konditionen auch über diese hinaus sichern möchten, als auch die Menschen, deren aktueller Kredit noch einige Jahre läuft, können zum Forward-Darlehen greifen. Die einzige Einschränkung ist die bereits erwähnte Grenze zeitlicher Natur: Forward-Darlehen werden in aller Regel maximal fünf Jahre (60 Monate) in die Zukunft vergeben. Läuft die aktuelle Finanzierung aber sechs Jahre oder länger, so kann man diese Kreditform nicht erhalten.

Gibt es Fallstricke bzw. versteckte Kosten bei einem Forward-Darlehen?

Ein Punkt muss bei dem Abschluss eines Forward-Darlehens unbedingt berücksichtigt werden: Viele Banken lassen sich ihre Bereitschaft, die aktuellen Topkonditionen auch in Zukunft zu gewähren, bezahlen. Dies kann auf unterschiedliche Weise geschehen. Gängig sind:

Die zusätzlichen Kosten betragen durchschnittlich ein Prozent der Darlehenssumme. Je länger der Kredit läuft, desto höher können sie werden. Es ist aus diesem Grund unbedingt notwendig, explizit darauf zu achten, ob es solche Kosten gibt, wie hoch diese sind und ob es wegen dieser immer noch ratsam ist, zum Forward-Darlehen zu greifen. Derzeit sind die Bauzinsen so günstig, dass dies uneingeschränkt zu bejahen ist.

Ein Vergleich der Forward-Konditionen lohnt sich

Obwohl sich die Zinssätze für Immobilienfinanzierungen seit Monaten auf historischen Tiefststand befinden, unterscheiden sich die Zinssätze der Banken zum Teil gewaltig. So hat die Stiftung Warentest errechnet, dass einige Geldhäuser bis zu 40 Prozent mehr Zinsen für die Anschlussfinanzierung bei einer Immobilien- oder Baufinanzierung verlangen als andere.

Die Experten empfehlen deshalb zwei Strategien: Erst einmal sollte man umfassend alle Angebote vergleichen, zum anderen ist es ratsam, auch den Bankenwechsel nicht zu scheuen. Dies ist zwar mit einiger unangenehmer Verwaltungsarbeit verbunden, kann jedoch leicht einen vier- bis fünfstelligen Betrag sparen, wie die obige Beispielrechnung zeigt.

Die Kostenfaktoren wie Notar- und Grundbuchgebühren sind bei einem Bankwechsel ebenso zu berücksichtigen wie bei einer anderen Umfinanzierung.

Wie wird ein Forward-Darlehen beantragt?

Hat man die Zinsen und Konditionen für die unterschiedlichen Forward-Darlehen verglichen und sich für ein Angebot entschieden, gilt es, dieses zu beantragen. Grundsätzlich unterscheidet sich der Prozess der Beantragung eines Forward-Darlehens nicht sehr von einer konventionellen Kreditvergabe. Man bittet bei einer Bank um das entsprechende Darlehen und muss anschließend einige Dokumente beibringen, um den Kreditvertrag erhalten zu können. Diese sind:

Wie lange dauert die Beantragung eines Forward-Darlehens?

Entscheidet man sich für ein Forward-Darlehen, ist es sinnvoll, bereits frühzeitig, die nötigen Kreditunterlagen zusammenzusuchen. Für die eigentliche Beantragung reicht in der Regel ein Beratungsgespräch. Die meisten Banken machen einen zweiten Termin aus, um den Kreditvertrag aufzusetzen. Anschließend wird die Kreditwürdigkeit überprüft. Ist diese ausreichend, wird das Forward-Darlehen gewährt. Je nach Bank dauert dies einige Tage oder auch eine Woche. Längere Zeit nimmt die Prüfung eigentlich nur in Anspruch, wenn es Probleme mit einer der Sicherheiten gibt. Da aber eine Immobilie zwangsläufig inkludiert ist, gibt es zumeist keine Schwierigkeiten, zumal man die Bonitätsprüfung bereits vorher wenigstens einmal erfolgreich durchlaufen hat.

Was sind die Vorteile eines Forward-Darlehens?

Die Vorteile, die das Forward-Darlehen mitbringt, sind aus den genannten Gründen vielfältig und insbesondere in der aktuellen Phase, in der sich die Zinsen konstant auf einem derart niedrigen Niveau bewegen wie noch nie in ihrer Geschichte, überzeugend. Die Vorteile lauten:

Was sind die Nachteile eines Forward-Darlehens?

Ganz ohne Risiko ist ein Forward-Darlehen jedoch nicht. Man sollte diese Punkte unbedingt im Auge behalten, um keine falsche Entscheidung zu treffen. Die Nachteile lauten:

Gibt es Alternativen zum Forward-Darlehen?

Zwei der Nachteile des Forward-Darlehens legen es nahe, mit der Alternative zu dieser Finanzierungsart zu beschäftigen. Wer eine Finanzierung hat, die noch länger als fünf Jahre läuft und/ oder schlechte Konditionen aufweist, der braucht sofort und nicht erst in Zukunft Hilfe. In diesem Moment ergibt es Sinn, sich mit einer Umschuldung zu beschäftigen.

Bei einer Umschuldung löst man die bestehende Finanzierung durch einen neuen Kredit ab, der bessere Zinsen bietet. Hierbei fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die den Zinsvorteil neutralisieren kann. Eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist erst nach 10 Jahren Laufzeit möglich, da Sie dann von Ihrem gesetzlichen Kündigungsrecht gebrauch machen können.